最近站長寫北京、深圳、廣州比較多，很多站友留言問另一個一線城市上海的情況。那麼，我們今天就來說說上海。
今年以來，上海土拍金額屢創新高，地王頻出。樓市熱度同樣居高不下，眾多改善性千萬豪宅遭到瘋搶，又現日光。
現在想在上海買房，不好好研究是絕對不行的。這篇文章站長就來說說，對於不同的購房群體，該如何在上海灘出手。
土拍金額大增
中指研究院數據顯示，今年1-7月，上海土地出讓金收入高達1795.30億元，同比增長95.1%。
從上圖可以看出，今年1-7月，楊浦、虹口、嘉定、浦東、青浦的土拍溢價率都在20%以上，土地溢價率的第一和二名分別是楊浦和虹口。
這主要是因為楊浦和虹口位於「北外灘規劃」附近，擁有很大的政策紅利。根據規劃，北外灘地區將是黃浦江世界級濱水區的重要組成部分，未來將建設成為：
與外灘和陸家嘴錯位聯動的新時代頂級中央活動區。
匯聚現代化國際大都市核心發展要素的世界級會客廳。
全球超大城市精細化管理的典型示範區。
北外灘核心區將建設480米、380米、300米三座新地標建築。
從「世界級濱水區」「頂級中央活動區」「世界級會客廳」等官方用語中可以看出，北外灘的發展定位非常高。圍繞規劃定位，北外灘未來將大力發展酒店、休閒娛樂、教育培訓等配套功能，形成城市核心地區，房價增漲空間大，所以吸引了很多房企參與土拍，導致土地溢價率高。
土拍熱度高地不僅是楊浦和虹口，從今年2月開始，上海眾多地塊溢價率都很高。站長猶記2月20日，香港置地以310.5億元的價格拿下上海徐匯濱江地塊，一舉刷新了全國土拍總價紀錄。
圖中紅色區域宛如高跟鞋形狀的地塊，就是徐匯西岸金融城。這裡擁有約1.2公里的黃浦江岸線，相當於浦西中環內黃浦江20公里岸線的6%，風景獨好。香港置地大手筆拿下徐匯濱江地塊，信號意義很強，說明雖然受到疫情影響，上海的發展和核心區域優質地塊的增值潛力依然被看好。
此外，7月份上海的土拍成交額也很高，達到443.62億元，環比增長45.9%，同比上漲121.5%。
7月4日，虹口區嘉興路街道HK271-01地塊競價187輪，最終被招商蛇口以溢價28.39%、樓麵價超8.1萬元/平方米拿下。
7月21日，浦東唐鎮PDP0-0404單元D-04-06地塊經230餘輪爭奪後被華僑城奪得，溢價率為19.07%，以4.4萬元/平方米的樓麵價成為上海浦東新區唐鎮的新「地王」。
7月29日，浦東前灘Z000801單元54-01地塊，在100輪競價後由陸家嘴集團競得，樓麵價57201元/平方米，溢價率為34.58%。
土地是典型的價格信號，地價一高，自然會帶動周邊的房價蹭蹭蹭上漲，特別是配套好的和風景好的。對於投資者來說，應該重點關注高溢價附近的項目，及早布局，把握城市發展紅利。
土拍政策放鬆
站長看來，上海近期眾多土地溢價高，一方面是因為上海的基本面好、優質土地稀缺，另一方面是因為今年土拍政策放鬆了。
2017年8月，上海提升了入圍競標房企的門檻，改用招標掛牌復合式出讓。規定通過資格審查的有效申請人數超過3人的，地塊採用招標方式出讓，需要先根據房企的經濟實力、技術資質、項目經驗進行綜合評分排序確定順序。
若通過資格審查的有效申請人數為3人及3人以下的，地塊才採用掛牌方式出讓，價高者得，儘可能避免土地拍賣溢價率過高。
在以前使用招標掛牌復合式出讓之後，上海土拍市場土地溢價率是很低的，在2019年上海土地市場出讓的157幅地塊中只有8塊地溢價率超過5%，其他都是零溢價。
不過今年4月份上海修改了土拍規則，政策有所放鬆，當入圍者不超過5人時，直接競價拍賣，不用像以前那樣先評分，土地變成價高者得。這樣一來，更多實力房企有機會進入地塊的競拍，因為競爭激烈，土地溢價率自然提高。
所以7月即使是房地產行業的傳統淡季，土地市場依然火爆，眾多土地出現高溢價成交。站長看來，隨著經濟逐漸恢復以及金九銀十的臨近，上海未來可能有更多土地高溢價拍出，房價也會受到帶動。
千萬豪宅日光
上海人一向對市場敏感，很多改善類需求的購房者已經開始行動了。3月份以來，上海市區中高端改善盤表現尤其火爆。
今年3月，上海綠地海珀外灘定價13.8萬元/平方米，為上海新房限價兩年多來的最高價。當天推出的203套房源有323組客戶認籌，認籌率達159%。
4月份，浦東單套總價2000萬-8000萬元的碧雲尊邸遭排隊瘋搶；6月份，均價12.18萬/平方米的前灘三湘印象名邸認籌率超過670%，而且「日光」；均價16萬元/平方米的翠湖天地五期開盤兩天去化就達8成。
可以看出，自3月疫情得到控制以來，上海樓市急速復甦，中高端市場開始升溫，可以說疫情對於800萬以上的中高端市場影響很小。
對於具備一定實力的購房者來說，如今在上海買房，一定要認準市中心稀缺土地的項目，景觀也很關鍵。
相比上海市區樓市的火熱，上海郊區樓盤的表現不溫不火。從7月入市產品類型來看，16個新盤中有11個新盤位於外環外區域。除森蘭星河灣和四季都會曉風來外，其餘9個新盤認籌率都不足100%，因認籌數較低而不公開搖號。上海市區和郊區的樓盤熱度差別可見一斑。
不過，這對於不介意區位的剛需來說是個利好，只有市場冷清時，房企才可能會降價促銷以價換量，剛需現在選擇位置偏遠一點的項目，可以節約不少置業費用。只要買得起，建議趁早上車，早買早安心。
因為今年1-7月上海土拍和中高端市場持續火熱，7月30日，上海市政府召開會議提出要牢牢堅持「房住不炒」定位，堅決落實好「一城一策」常態長效機制，穩地價、穩房價、穩預期，確保市場平穩健康發展。
未來不排除上海突然推出類似深圳「715政策」的嚴厲措施，到時候可能有錢都買不了了。
文章來源: https://twgreatdaily.com/j7xP5nMBURTf-Dn5Nd3c.html