我們都知道，一二級聯動是指企業可同時參與一級開發及二級開發。一級開發也就是生地變為熟地，毛地變為凈地的過程，通過參與一級整理獲得一級收益。
一級企業藉助參與一級整理的先天優勢順利摘牌開發用地，賺取二級開發收益，從而實現一二級聯動。
一二級聯動項目一直是很多企業頗為喜歡的拿地方式，一是土地價格較為低廉，二是獲得規模化土地，三是可以提前鎖定土地。
在廣東、河南、陝西、山西等地一二級聯動都是市場上比較主流的土地獲取模式，部分地區甚至只有參與一級開發才有機會獲得房地產開發用地。
提前鎖定一宗優質的一二級聯動項目，無論是出售一級權益合作開發亦或是自己開發都能獲得比較理想的效益。
對於確定性市場，前期控制足夠的土地也是降低一級開發風險最有效的手段。
那麼核心問題來了，參與一級開發並完成後，如何獲取土地？
答案我們都知道，現在只能通過招拍掛在公開市場獲取土地，這是唯一的辦法。
但是大家想問的肯定不是這個，而是在不違規的情況下怎麼在公開市場上拿到地，對不對？
通常的想法是，通過一級開發，參與企業可以獲得兩方面的優勢：
一是提前了解地塊的整理成本，間接地就知道出讓價格，便於提前分析測算，利於公開市場競價。
二是提前與當地政府建立聯繫，尤其是國土、規劃、人防、消防、環保、交通等等，前期手續辦理可以提前準備，便於拿地後快速開工。
但上面提到的兩點僅僅是優勢，並非拿地的充分必要條件。
須知，正因為政府沒有錢才會引入企業參與一級開發，而企業心甘情願的只為了微薄的利潤就在一個項目上耗費巨量的時間和金錢，大部分也是提前得到了某些承諾的。
在這個前提下，相關部門就會充分運用智慧及經驗，在確保合法合規的框架內，保證你拿到地。
最普遍的做法，是在掛牌條件上做文章。
企業的行業排名、資本註冊金、過往業績、註冊公司的時間及註冊資本金、業態要求（比如酒店、寫字樓）、自持體量要求、返還要求、保證金要求、提前簽署開發協議要求（涉及稅收承諾），甚至設計單位及施工單位資質要求。
最狠的是帶方案掛牌。
但如果像四川，現在要求住宅用地一律拍賣的話，設置門檻就非常困難，只能從配置商業這塊想辦法。代表企業就是華潤歡樂頌、招商花園城及新城吾悅廣場等。
除了如何確保摘牌外，一二級聯動項目還有兩個風險不得不重視。
1、一級拆遷困難重重。
一級拆遷成本大幅高於預期，進度失控，要熟化就意味著需要進一步投錢，投錢又往往帶有不確定性，錢投進去以後拆遷有可能仍然緩慢；不投錢，那麼已經投入的資金又一直沉澱其中難以周轉回來。
此時，企業往往陷入兩難的局面。
因此，一二級項目項目決策之前，一定要合理評估拆遷難度，充分預估拆遷成本，不可盲目樂觀。
同時呢，企業最好是能夠參與到一級整理過程中，不然就淪為政府拆遷辦的搖錢樹，一沒錢就找你要。
雖然資金往往都會共管，每花一筆錢都會知曉你，但這個過程中你若沒有參與便不知道錢花出去的效率如何，究竟是否有節約或緩付的空間？同時，團隊也缺乏鍛鍊的機會。
2、一級資金返還困難。
雖然一二級協議都會明確資金的返還規則，比如二級摘牌政府收到二級土地款以後就拿出其中的50%返還給一級企業作為一級成本及收益。
如果政府能夠如約返還，企業拿到政府的返還款後，再用返還款繼續滾動投入下一批土地熟化，實現滾動返還滾動投入，這是比較理想的局面。
可現實往往是，政府的返還款由於政府資金不足等各種理由遲遲不給你，而土地熟化的資金卻又要你持續投入，造成政府的返還款永遠都不能覆蓋你的一級投入，這就造成什麼局面呢？
企業不繼續拿地就無法完全收回自己的一級投入款，繼續拿地吧，返還款不如約歸還又越陷越深。
這裡面還會出現的一種情況是，一二級聯動項目由於時間跨度長，之前在協議中明確的低廉的土地價格，現在由於時間久遠，政府往往會要求提高土地價格掛牌，本來按協議約定的價格是可以做的，但按新的價格出讓利潤大打折扣甚至算帳困難。
此時你不摘牌已不會再有其它企業摘牌，政府為不免土地流拍，甚至會要求企業兜底摘牌。你咋辦？
在這個地方投了這麼多資金，有這麼多項目，和政府打交道的地方還有很多，到底要不要配合政府兜底摘牌？
摘牌吧，算不過帳你難受；不摘牌吧，土地流拍，政府難受，最終還是會變成自己難受。里外不是人，有沒有？
可見，雖然一二級聯動項目機會很多，但仍然暗藏諸多風險，希望各位投資朋友警戒。
關於一二級聯動項目，你還遇到哪些問題，歡迎留言討論。
文章來源：牧詩地產圈，微信號 mrthinkers，已獲得原作者授權。