買房相信很多人遇過坑，尤其是那些藏在條款裡面的「小細節」，稍不注意就掉坑了。今天帶來小編為各位購房者整理了購房、買車和物業合同中的「霸王條款」，希望各位能認真閱讀，避免入坑！
一、關於買受人逾期付款責任，房地產開發企業對「累計應付款」進行定義，加重買受人義務。
條款內容：
「……（2）逾期超過90日（該期限應當與本條第（1）項中的期限相同）後，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，應當書面通知買受人。買受人應當自解除合同通知送達之日起3日內按照累計應付款的30%向出賣人支付違約金，同時，出賣人退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分）……2、本條第1款第（2）項中的『累計應付款』是指購房合同第七條約定的商品房總價款。」
解析：
買受人的常見付款方式為貸款支付或者分期支付。若買受人按期支付了部分購房款後，後續出現逾期付款情形（包括未按期或未足額）的，則買受人已經支付的購房款並沒有違約，僅應對剩餘未付款項承擔違約責任。但出賣人要求買受人按照全部房款計算違約金，明顯加重了買受人的責任。依據《合同法》第三十九、四十條規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。故，該條款為部分無效的格式條款。
二、房地產開發企業排除其自身的「公共服務及其他配套設施」未能按約交付的違約責任
條款內容：
「……以上設施未達到上述條件的，雙方同意按照以下方式處理：1.小區內綠地率未達到上述約定條件的， × 。 2.小區內非市政道路未達到上述約定條件的， × 。3.規劃的車位、車庫未達到上述約定條件的， × 。4.物業服務用房未達到上述約定條件的， × 。5.其他設施未達到上述約定條件的， × 。」
解析：
房地產開發企業未能按約交付小區內綠地、小區內非市政道路、規劃的車位、車庫、物業服務用房等設施的，房地產開發企業的處理方式為在「 」處用「×」表示，即無需承擔違約責任。房地產開發企業的該約定明顯免除了其違約責任，該條款為無效的格式條款。
三、關於商品房質量問題，發現除地基基礎和主體結構外的質量問題，房地產開發企業與買受人作了「不得據此拒收房屋、不得提出索賠主張」等約定，限制了買受人的權利。
條款內容：
「經過更換、修理，仍然嚴重影響正常使用的，買受人有權解除合同……買受人不解除合同的，出賣人應根據《住宅質量保證書》承擔保修責任，買受人不得據此拒絕辦理交付手續或提出其他索賠要求。」
解析：
上述條款中，對於非房屋地基基礎和主體結構質量問題的維修責任的約定，未明確是在房屋交付前，還是在交付後。若在房屋交付前，則出賣人有義務交付完好的商品房，若對買受人的購房目的造成影響的，買受人有權要求退房或延期交付，且有權依照合同的相應條款追究出賣人的違約責任；若在房屋交付後，出現上述質量問題的，則出賣人應履行維修責任，且出賣人除承擔相應的維修責任外，造成買受人損失的，還應賠償損失。
四、關於保修期限問題，房地產開發企業縮短買受人的保修期限，免除其責任。
條款內容：
「該商品房為現房，按照現有國有城建存量資產處置程序進行公開拍賣銷售，以現狀進行銷售，其質量保修時間自竣工驗收合格之日起計算……」
解析：
依據《商品房銷售管理辦法》第三十三條「房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算。」的規定，保修期應從「交付之日」起算。房地產開發企業將保修期限起算時間約定為「通過竣工驗收之日」，商品房竣工驗收時間明顯要早於交付時間，房地產開發企業的該約定，縮短了保修期限，屬於免除其責任。
五、出賣人約定人防車位、車庫所有權歸其所有，缺乏法律依據。
條款內容：
「規劃的車位、車庫：歸出賣人所有（占用業主共有的道路或共有的其他場所用於停放汽車的車位和自行車位除外）」
解析：
該條款中，出賣人在確定小區內車位、車庫權屬時，將人防車位確定歸其所有，在現有法律體系中，其缺乏法律依據。按照慣例處理，出賣人僅享有人防車位的使用權。
六、關於合同履行過程中，有關通知的送達問題，雙方權利義務不對等。
條款內容：
「本合同的任何一方發出的通知，應以中文的書面文字為準，通知日期以通知發出日為準，收件地址以本合同所列的地址為準（出賣人的通訊地址為合同中所列的日常經營地址），若一方地址發生變更的須及時書面通知對方；本合同一方向對方發出的通知，出賣人可採用以下任一方式通知買受人；1.該通知已遞交對方的；2.該通知以郵遞方式發出後3天的……」
解析：
上述條款中對有關通知送達的約定不合理。首先，若買受人為個人的，無法保證任何一天都能夠及時簽收出賣人的有關通知。買受人如出差一周等，也為正常情況，但若因此而沒有簽收相關通知的，按照上述約定執行，買受人可能承擔相關違約責任。然而出賣人具有固定經營場所，工作日均有工作人員可以簽收買受人的有關通知。因此，該條款的約定雖同樣適用於買賣雙方，但實質上對買受人不公平。其次，如果通知的送達方式為快遞等，送達過程客觀上需要一定的時間，而通知中所涉及有關履行時間過短的話，則易導致買賣雙方沒有充分的時間為履行而作準備。且上述約定中有關通知的送達條件，也與日常社會習慣相悖。關於送達問題的約定，建議參照民訴法有關規定執行。
七、關於合同解除權行使期限問題，買賣雙方權利不對等。
條款內容：
「買賣雙方行使解除權的期限為一年，自解除權發生之日起計算。」
解析：
上述條款中，出賣人將買賣雙方行使解除權的起算時間約定為「解除合同條件成就之日」。該條款雖然適用於買賣雙方，沒有明顯的限制買受人的權利，但實質上存在著不合理的情形。因在商品房交易過程中，絕大多數信息保存在出賣人處，買受人對於出賣人是否存在違約情形，而享有解除權的情形，並不必然及時知曉，如規劃設計變更等。出賣人利用信息不對稱，通過格式條款，限制了買受人的權利。建議將雙方行使解除權期限起算時間修改為「自知道或應當知道解除事由發生之日」。
八、出賣人在買受人無法實現合同目的的情況下，仍為自身設置不承擔責任或要求買受人繼續履行合同的權利。
條款內容：
「如因限購政策導致已簽訂的購房合同無法登記備案的，則出賣人有權選擇解除購房合同或要求繼續履行，出賣人解除購房合同的，買受人不得向出賣人提出任何主張。」
解析：
因限購政策導致已簽訂的購房合同無法登記備案的，不管買受人有無過錯，買受人均不能實現合同目的。在該情況下，出賣人仍為自身設置不承擔責任或要求買受人繼續履行合同的權利，且要求買受人不得提出任何主張，致雙方權利、義務明顯不對等，限制買受人權利。
九、因買受人原因導致出賣人承擔擔保責任後，約定的買受人違約金過高。
條款內容：
「……如出賣人已代為償還的，則買受人應當自出賣人向其發出書面還款通知之日起3日內償還給出賣人，逾期支付的，按應付未付款的每日萬分之八計付違約金給出賣人……」。
解析：
該條款中約定的違約金過高，部分無效。出賣人代為償還按揭貸款後，向買受人追討代償款，並按日計取違約金，實為彌補其資金占用損失。而該違約金利率年化後為28.8%，早已超出法律保護的最高利率限額。故，超出部分的利率約定應屬無效。
條款內容：
「……如因買受人原因，導致銀行解除與買受人的抵押貸款協議，或要求出賣人承擔連帶清償責任，或銀行通知出賣人履行擔保責任，或買受人逾期支付銀行貸款累計或合計三期，出賣人均有權解除合同，買受人應向出賣人支付該商品房總價款10%的違約金；出賣人在扣除代買受人清償銀行貸款本金、利息及其他費用（包括但不限於罰金、出賣人再次出售該商品房產生的差價損失、違約金、各種稅費以及為實現該權利而支付的仲裁費、訴訟費、律師費等）及前述違約金後將剩餘房款無息退還買受人。」
解析：
因買受人原因導致出賣人承擔連帶清償責任或擔保責任，出賣人解除合同的，出賣人的損失為代為償還銀行貸款本金、利息、罰金、再次出售該商品房產生的差價。而該條款中，出賣人要求買受人承擔代為償還銀行貸款本金、利息、罰金、再次出售該商品房產生的差價損失後，還要求買受人承擔違約金、各種稅費以及為實現該權利而支付的仲裁費、訴訟費、律師費等。違約金的設置目的係為了彌補守約方的損失，而在該條款中，出賣人約定除彌補其損失外還要求買受人支付違約金，明顯突破了彌補損失的原則。若出賣人約定的違約金無法彌補其損失的，可以約定以實際損失為準。
十、房地產開發企業徑直確定合同爭議解決機構，限制了買受人的權利救濟途徑。
條款內容：
「本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可通過消費者權益保護委員會等相關機構調解；或按照下列第 1 種方式解決：1.依法向房屋所在地人民法院起訴。2.提交 × 仲裁委員會仲裁。」
解析：
出賣人在該條款中，直接約定爭議解決機構為房屋所在地人民法院，排除了買受人通過仲裁的救濟途徑，侵犯了買受人的自由選擇權。