回望2019年土拍大戰，可以用「冰火兩重天」來形容。去年上半年，土地市場迎來「小陽春」，不少板塊地價刷新，競爭房企更是叫價激烈。但進入下半年，隨著開發商融資渠道縮緊，土地市場迅速降溫，不僅終止出讓、底價成交時常出現，甚至還出現了流拍。
因此開發商拿地態度越來越謹慎，且更願意追逐去化快、潛力大、風險小的熱點板塊。但隨之而來的巨大競爭壓力也成為外地房企進寧路上的攔路虎。據樂居君不完全統計，去年全年僅有4家房企新面孔出現在南京市場。
從進寧方式來看，最單刀直入的方法依舊是土拍，其中新希望、德信、江蘇水利3家品牌房企通過招拍掛方式進駐，完成了在南京的首次布局。值得一提的是，在2018年曲線進寧的華宇，也在2019年通過招拍掛的方式在南京市場斬獲了第一幅涉宅用地。當然也有通過聯合開發方式進駐的房企，例如中梁。
那麼，這些首次入寧的房企實力究竟如何？布局情況又如何？
土地市場火力全開！4家房企成功突圍
01 新希望
去年3月29日，新希望以53.2億，力壓融創、金茂、龍湖、招商等龍頭房企，在激戰120輪後奪得南京棲霞區邁皋橋G01地塊，以直接拍地的方式首次進入南京，樓麵價為22628元/平方米，溢價率為28.8%。新希望也就此刷足了存在感，一時間名聲大噪。
目前該項目案名已定位錦麟融譽府，由新希望與融創、水利地產3家聯合打造，其中新希望負責操盤，打造錦麟系產品。
為什麼新希望砸重金將皋橋G01地塊作為進寧的首塊地？
首先這與城北板塊自身素質密不可分。
從區位來看，這幅地塊位於棲霞區邁皋橋街道合班村288號地塊，東至北苑東路，南至熙湲路，西至逸文路，北至邁堯西路。
邁皋橋G01地塊及周邊情況（僅供參考）
作為城北代表性改善板塊，區域周邊聚集了保利、朗詩、金浦、中電、中國鐵建以及香港嘉華等多家品牌房企。多盤已陸續交付，如保利朗詩蔚藍、嘉華嘉譽山、中鐵青秀城等，其中據安居客顯示，保利朗詩蔚藍目前二手房價格達到3.6萬/㎡，中鐵青秀城3.3萬/㎡，而板塊內新房在售均價還集中在2.7-3萬/㎡，倒掛空間非常明顯。
值得注意的是，G01地塊西南角，也規劃了一所30班小學，總用地27170㎡，這所規劃的小學大機率將是G01地塊的學區。另外板塊配套非常成熟，地鐵1號線邁皋橋站距離項目約1.4公里，附近有金盛百貨邁皋橋廣場、南京市青秀城小學、南京市第十三中學（紅山校區）等。
規劃小學效果圖
地塊資質突出，這也是引起土拍當日開發商相繼爭奪的根本原因。
但新希望進軍南京的步伐並未止步於此。2019年7月，經過59輪競拍，燕子磯G37地塊被華僑城以37.3億元的總價摘得，成交樓麵價為17539元/㎡，由此於城北再下一子；另外，由金茂拿下的南部新城G32地塊，將由金茂、新希望、金基、南京建設發展聯手開發，新希望的城南布局由此拉開。
不僅是南京，2019年新希望還先後新進武漢、廣州/佛山。在規模孵化的同時，2016―2018年，新希望逐年銷售額分別為145.60億元、171.12億元、316.63億元。到2019年，新希望實現銷售額突破700億，全面邁入中國房企50強。目前新希望深耕新一線、強二線城市14座，到2020年，南京也必然將成為新希望重要發力點。
新希望布局最新版圖
02 德信
同樣選擇直接拿地、進駐南京的還有德信。
事實上這家浙系房企對南京關注已久，早在幾年前，德信就已經報名參加過南京土拍，但一直徘徊未曾有收穫，此次終於如願首進南京。
2019年4月30日，南京迎來第二批土地出讓，涉宅地塊7幅，其中谷里G11地塊引來25家房企爭相競價，最終徳信以上限總價4.2億元、10000㎡自持面積摘得。
值得一提的是，在南京土地市場整體走低的情況下，江寧谷里曾於2018年5月出讓了該年度南京唯一一幅觸頂最高限價的G15地塊，當時中建一局以10949元/㎡的樓麵價摘得該地。
G11地塊與G15地塊的起始和最高樓麵價旗鼓相當，甚至還要略高。G11和G15地塊相距不到一公里，地塊開發條件也近似，最大容積率均為1.1，同樣適合開發高端住宅。
谷里G11地塊示意圖
（經四路為規劃路，範圍僅供參考）
目前，谷里G11地塊所在的板塊內主要樓盤項目有遠洋山水、南京碧桂園、碧桂園湖光山色和瑞安翠湖山。
其中，遠洋山水在售多層房源，戶型93、108、135㎡，銷許價格18967-19093元/㎡。遠洋山水前身為金榜G86宅地，於2014年1月以樓麵價1242元/㎡出讓，後2016年被遠洋地產收購。
南京碧桂園目前僅剩別墅房源待加推，該項目前期精裝高層房源銷許均價在18748元/㎡。
03 江蘇水利
伴隨開發商拿地愈發謹慎，成本較低的南京外圍片區成為房企競爭主戰場。
去年6月18日，地處江北較偏區域的橋林G30地塊被開發商爭搶，據悉報名房企達19家。最終經79輪競價，被江蘇水利房地產以21.8億+2200㎡自持拿下，樓麵價12296元/㎡，溢價率44.37%，這也是江蘇水利首次進寧。該地塊最後公布案名為水沐雲築，由江蘇水利聯手世茂、融創共同開發。
圖片來自江蘇土地
值得一提的是，橋林G30地塊也是橋林板塊首個商品房項目，並且是橋林區域內近年來推出的唯一的商品住宅用地。據悉，水沐雲築昨日（1.16）已領取1、3、4、6、7號樓銷許，共計479套房源，銷許均價20297-22648元/㎡，戶型建築面積約89、99、115㎡，精裝交付。
從周邊情況看，該幅地塊臨近S3號線蘭花塘地鐵站，周邊有2條地鐵交匯，地塊內部開發條件良好，周邊規劃建設有南京樹人實驗學校、蘇傑學校、台積電等也在地塊附近。
04 華宇
大多數房企選擇直接拿地來實現進駐南京的意圖，這種方式簡單粗暴，但是隨著土拍市場激烈的競爭，直接拿地也是對房企的硬實力有一定考驗。
7月3日，經過16輪報價，重慶華宇以22.5億元拿下了江北G34商住用地，成交樓面地價12137元/㎡，未達最高限價，溢價率7.14%。這次拿地也是重慶華宇首次以招拍掛的方式進駐南京，其之前一直深耕西南地區。
值得一提的是，重慶華宇拿下的G34地塊與6月剛出讓的G29地塊僅一街之隔，G29地塊當時經過71輪競拍被中交以15276元/㎡拿下，相比之下，華宇地塊便宜了3000多元/㎡。
事實上，早在2018年，華宇就曾聯合多家房企，曲線進駐南京：2018年6月，城南G27地塊由金地、保利、南京建設三家合作拿地，後由金地、萬科、保利、建發、華宇五家公司聯合開發，即翡翠天際，這也是華宇首次進駐南京打造的項目。
「0.5+0.5」≥1，房企聯合開發求共榮
在樓市中，除了獨立拿地，獨自操盤外，聯合開發已經成為一種發展戰略手段，房企聯合開發項目屢見不鮮，「抱團」似乎成為很多開發商開疆拓土的一種最直接的方式。
此前有業內人調侃，「在南京，開發商拿不到地，就是死刑，拿到地是死緩，然後減刑，最終可能會被無罪釋放。」 拿不到又想進駐拿地只能選擇聯合開發，加上爆發的高價地背景下，土地成本增加，聯合開發最大的好處就在於降低資本風險，加大成功拿地幾率。兩相取捨，房企聯合開發已經成為大勢所趨。
據樂居網南京站不完全統計，目前南京待售和在售的項目中，有84個項目為房企合作開發項目。
從上表可以看出，南京主城各板塊均有合作開發項目，尤以「兩江」板塊為首，主要是由於「兩江」板塊供地充足，且部分板塊是目前的置業熱門板塊，為兵家必爭之地。
其中，於2018年12月28日出讓的青龍山國際新城G66地塊，被金茂7.3億底價拿下，樓麵價12057元/㎡，由金茂，中梁，禹洲聯合開發，這也是中梁首次進入南京。
創辦於1993年的中梁，比現在不少千億房企都要「老資格」。跨越了二十多年的歷程後，終於於2019年成功上市。上市之後，中梁面對融資渠道收緊、棚改紅利消散、調控持續升級、土拍競爭激烈的現狀，亟待找到最適合自己的方向。
2019年上半年，中梁首次進入了18個新城市，獲取了70個項目，其中包含了西安、天津、南京、南昌、福州、貴陽、大連等多個二線城市，買地金額達到320億，二線占比達到40%，三線占比51%，總建面814萬平方米，新增貨值940億元，平均地價僅為3900元/平方米。
事實上，在聯合開發青龍山國際新城G66地塊之前，中梁就一直在關注南京市場，例如去年12月19日中梁也曾參拍過上秦淮G94地塊，但未成功競得。類似的「陪跑」情況還不少，可以看出中梁對於進入南京的態度是非常謹慎的。
效果圖
再看中梁此次選擇聯合開發的地塊。這幅地塊所在的青龍山國際生態新城作為主城東南門戶，距離新街口約12.5公里，是目前南京市場上難得的可供大規模的開發熱土。
青龍山國際生態新城位置圖
2015年8月開始，迄今短短四年多時間，青龍山國際生態新城就已順利出讓了多達十餘幅地塊。金茂、保利、金地、中南、朗詩、深業、陽光城、首開、寶龍、融僑、招商、禹州等十餘家品牌房企用真金白銀做出來選擇。
從青龍山板塊定位來看，該區域主要偏向剛需、剛改客群，但在目前剛需買房門檻在一步步提高之後，江寧的剛需房的均價已達2.6-2.7萬元/平米。
作為後起之秀，青龍山國際生態新城規划起點高、規格高，未來隨著青龍山板塊的不斷開發，12號線地鐵、70萬方商業、教育、醫療等陸續兌現，板塊價值可期。
轉換布局思路，房企眼光逐漸寬廣
南京土地太燙手，不僅是「新人」壓力大，「老人」也很慌。一些在此前深根南京主城或者特定片區的房企，開始不約而同轉換布局思路，不論從主城到城郊、從主城到都市圈，還是「抬腳」離開固定深耕的片區，房企的眼光在逐漸寬廣，並且在不同領域、通過不同布局策略進行全新的嘗試。
銀城國際：2.6億元底價南京拿醫院用地 跨界醫療行業
2019年10月14日，銀城國際控股發布公告稱，以2.6億元的價格收購南京市新城健康產業園地塊，單位地價為9720元/平米。
眾所周知，銀城國際主營業務為物業開發及銷售，除此之外還有少量用於租賃的投資物業。本次以較低的價格購入用作醫院的地塊，無疑是銀城對多元化布局的嘗試。
類似的還有銀城在開發的物業中，銀城國際會根據住戶需求，引入零售店、學校、健身房、會所、醫院等配套設施，以提高住宅品質，提高整體售價。比如公司在南京的雲台天境、悅見山等項目銷售價格均高於所在區域均價。
萬科地產：謀求合作搶占市場份額
深耕南京多年的萬科已經摸准了南京城市發展的脈絡，近幾年來主力在售項目和新近取地項目順應南京南拓之勢，從傳統城市中心逐步向南擴張。
2019年萬科在南京拿地以保守為主，今年新增土儲僅有2幅，分別位於溧水和城南，整體拿地方針延續之前向南擴張的走勢。
從全國範圍來看，萬科更多的把資金投入到了杭州、北京等城市。
在項目打造上，萬科在南京的戰略主要還是以聯合開發為主，利用「小股操盤」的操作方式，有效利用外部資源，搶占更多的市場份額。
佳兆業由內走到外
4月30日，佳兆業競價37輪，以9.4億斬獲溧水G06地塊，樓面地價6504元/㎡。此前一直深根在河西、城北等主城片區的佳兆業，這次把視野轉向都市圈，首次進駐溧水，實現邊緣滲透。
另外，於去年年初土拍的祿口G12地塊，即雲溪璟園，樓麵價11535元/㎡，達最高限價，自持商品住房200㎡，由弘陽&禹洲拿地，最終確定由佳兆業操盤。
回顧佳兆業進寧之路，早在2014年，佳兆業首次進駐南京，於河西南打造南京佳兆業·城市廣場項目，目前二手房價高達5.2萬/㎡。2017年，佳兆業布局燕子磯，打造了南京佳兆業·天御。如今從主城轉向周邊市場，可以看出佳兆業的布局思路也在發生轉變。
榮盛從外走到內
一些房企想要走出主城，攻占都市圈，也有一些房企想要走出都市圈，開始把目光轉向主城和其他片區，最典型的就是「六合老大哥」榮盛。
2019年關注度最高的4月30日土拍，榮盛一口氣拿下3塊地，分別為江心洲G08地塊、龍潭G10地塊和六合G14地塊。一直紮根六合的榮盛以一己之力單挑多家房企，最終競價112輪將江心洲G08這塊香餑餑囊獲。這一結果也在宣告，榮盛走出六合，實現更大的布局版圖。
結語
伴隨區域中心城市地位不斷提升，南京已然成為開發商決勝未來的必爭之地，吸引大批全新房企入駐深耕！2020年，這批市場全新血液又會給南京市場帶來怎樣的改變？值得期待！
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文章來源:樂居買房