睿財經訊（文/王蕾）近日，美的置業公布2022年度業績報告並舉行業績發布會。美的置業實現營收736.31億元，與2021年的737.03億元基本持平；毛利113.06億元，同比下滑16.22%；年內利潤35.77億元，同比下滑32.55%；公司擁有人應占核心凈利潤19.69億元，同比下降49.5%。
與2021年相比較，美的置業這份最新的成績單的確在多方面出現了下滑。美的置業董事局主席、執行董事兼總裁郝恆樂認為2022年整個房地產行業可以說極其嚴峻。兩大現象，一是債務大量違約，二是大量企業虧損。美的置業去年一年在債務方面安全健康，沒有任何一筆錢出現違約。另外去年還有合理的盈利，這兩方面是非常不容易的。
2022年，美的置業連同其合營企業及聯營公司的合約銷售額約為792.4億元，相應已售建築面積為631.6萬平方米，銷售回款率約為83%。
土儲方面，截至2022年底，美的置業共參與332個物業開發項目，擁有土地儲備總建築面積3874萬平方米。期內通過股權收購了9個項目，新增權益貨值63億元，以二線城市為主；同時退出部分弱三線和四線城市，減少權益貨值9.5億元。土儲權益比為70%，較去年上升3%，其中一二線城市面積占比66%，長三角和大灣區面積占比合計為52%。
毛利率下滑何時企穩？
2022年年報里，美的置業認為在「房住不炒」總基調下，槓桿神話不再。過去的經驗主義無法奏效，艱難處境對房地產企業提出了更高的要求。「剩者為王」時代，行業已然從躁動歸於理性，人們將用更加冷靜、平常的心態看待房子。同時，企業也從吹沙見金的洗禮中，在「活下來」的命題基礎上，去思考如何走得更遠、走得更好。
在更冷靜、平常的心態下看待房子，其售價自然會有所變化。有別於市場普遍「房價下滑的預期」，2022年美的置業銷售均價依舊較2021年增長8%至人民幣12546元/平方米。
數據顯示，2022年末，美的置業的銷售毛利率為15.36%，相較2021年的18.31%、2020年的22.21%，進一步下滑。而就在2019年末，美的置業還有著31.62%的銷售毛利率。過去四個完整年度，美的置業的銷售凈利率分別為10.52%、9.19%、7.19%及4.86%。
從整體市場格局而言，盧文曦判斷在房住不炒的基調下，好的頭部房企可能將毛利率維持在20%出頭。告別暴利時代，市場要對房企的利潤下滑有預期。至於股價，毛利的下滑自然帶動凈利潤的波動。從大趨勢上，目前房企要想有好的二級市場表現並不容易。除了基本面之外，還要看機構的配置意願等。
穩定與多元化
在當前行業環境形勢下，當地產行業回歸製造業之後，企業的盈利能力將會受限。因此，房地產需要探索企業發展的第二曲線，不斷變革，搶占行業轉型的新賽道和新機遇，這也是美的置業開闢多元化道路，採取以輕量化資產制勝多元化道路經營策略的重要背景。
資產輕量化是指企業動態優化調整資產配置的過程，以最小化的資本投入來獲得最大化的經濟產出，實現資產效益和企業價值最大化，是美的置業面對行業形勢變化，結合企業自身情況而選擇的最優解。
「從戰略布局看，美的置業聚焦房地產垂直多元化布局，包括物業服務，商業運營，智能化產業，科技產業，持續為房地產開發主業進行賦能，推進多元化發展。」美的置業執行董事兼副總裁王全輝在中期業績發布會上表示。
從今年上半年業績來看，美的置業歷經多年深耕，多元化板塊成績顯著，持續賦能主業發展。
中期業績報顯示，具體產業來看，物業服務方面，合約面積8667萬平方米，在管面積4641萬平方米，第三方占比18%，非住宅占比12%；商業運營方面，面積70萬平方米，開業商場7座，累計客流量2022年上半年累計實現客流1712萬人次，同比增長11%；
智能化產業方面，睿住智能上半年新增合同金額6億元,上半年確認銷售收入4億元同比增長20%,第三方業務占比25%；科技產業方面，睿住科技上半年新增合同金額5億元，上半年確認銷售收入4億元，第三方業務占比90%，上半年累計產能10萬方。
王全輝認為，「公司還是保持足夠的信心，長期樂觀的心態去布局當下以及未來的業務，在相關多元化方面去持續的打造我們的能力，而不是尋找第二賽道，我們已經邁出了這一步，接下來就是怎麼在相關多元化方面做強做大的問題。」
作為示範民企，2022年美的置業在融資上受益匪淺。在「三支箭」的發出後，美的相繼與交行、工行、建行、郵儲銀行、中行等國有大行及股份制商業銀行簽署戰略協議，累計獲得超1,500億授信支持。
作為「第二支箭」支持的首批房企，美的置業成功獲批中國銀行間市場交易商協會150億元中票額度。2022年，公司成為首批創設信用保護合約發債示範房企，全年共成功發行27.5億公司債。
截止期末，美的置業持有銀行授信額度1527億元，尚未動用的銀行授信額度增長至1080億元。