觀點網 疫情的爆發及經濟下行影響，蔓延至越秀房地產投資信託基金（下稱越秀房托）所布局的城市。8月4日下午，越秀房托於線上召開2022年中期媒體業績會。
越秀房托董事長、執行董事及行政總裁林德良，越秀房托執行董事及副行政總裁區海晶，財務總監關志輝以及投資者關係總監姜永進均有參會，並答記者問。
截至今年6月底止半年業績，越秀房托整體收入總額9.44億元，按年增長7%；物業收入凈額6.87億元，按年升7.6%。
不過，除寫字樓增37.1%至6.38億元外，其他業務均錄倒退，如零售商業倒退5.4%至7676.3萬元；專業市場倒退54.7%至6333.7萬元，酒店公寓倒退15.3%至1.66億元。
「上半年的寫字樓並不算太差」，林德良指，「我們總共寫字樓涉及到7個項目，有2個項目受疫情影響，其餘有5個項目的租金收入是上升的。而且在7個項目裡面有5個是高於90%的出租率，其續租率達85%，續租租金亦上升2%。」
他預期，隨著下半年國內疫情穩定，寫字樓需求回升，料下半年國內寫字樓市場會較上半年好，亦相信下半年能有更多好消息出來，包括經濟的增長。
林德良相信，寫字樓是穿越經濟周期比較好的產品，預期未來寫字樓業態占比達到68%。至於零售商場方面，他認為零售有四個動能：新能源汽車、社交休閒體驗、咖啡、醫療健康，因此越秀房托做商場也是抓住這方面，把零售業態給做好。
他又指，上半年酒店受到疫情不利影響，隨著疫情受控及旅客增加，酒店業務已復甦，6月及7月入住率80%至85%，已回到2019水平，預期下半年相關項目的表現將會好於上半年。
總結上半年集團經營情況，林德良指，隨著疫情不斷持續，經濟增長有所放緩，可以看到經濟是在修復的，新需求也回來了，更需要做差異化的競爭，做出差異化的產品。正因如此，越秀房托持續在做主動管理。
「我們的壓艙石，西塔(IFC)及越秀金融大廈，占總體收入接近70%。這兩個巨無霸項目在珠江新城的核心地段，屬於地標物業，出租率高位運行在90%，商場則是100%的出租率。」
另外林德良提到，自今年初以來，內地爆發疫情，基金於今年上半年向若干租戶提供臨時租金減免，與租戶共渡難關，減免總額為8000萬元，約占基金去年總收入的4.5%。
他相信，在疫情減退的情況下，將不會再需租金減免，因此下半年這方面的數據增長亮點。
收購項目方面，林德良指出，現時北京、上海有不少投資物業項目值得關注，集團會對此進行關注，但目前主要是把運營做好，暫時沒有具體的收購計劃。
「大家可以看到其他發展商的一些物業要出售，有些物業相對以前是優惠的，我們會留意，但暫時今年未有計劃去做具體的收購。」
越秀房托截至6月底負債比率43.9%，林德良指，與上限仍有一段距離，6月份公司做了境內融資置換，融資成本從4.3厘降至3.5厘，涉每年節省利息約1000萬元。
而鑒於美國加息，公司亦不免受到影響。「我們都做了測試，如果我們多10點子的話，那大概會多300萬元，影響有限。」
以下是越秀房托2022年中期媒體會部分問答實錄:
現場提問：目前金融環境相對不太明朗，有經濟下行態勢，接下來像越秀金融大廈租金是否會有調整的區間？在完成越秀金融大廈收購後，集團在下半年及接下來是否會有別的收購計劃？
林德良: 的確大家也觀察到GDP是在增長的，消費的動能還是在增長的，只是增長沒有那麼高位。
北塔這個項目，可以具體說說上半年的表現。我們的出租率維持在高位運行，在95.5%的出租率，租金水平略有上升，續租率有72%，我們的續租增長。
像北塔下半年有9%的到期，明年有24%的到期，預期第一輪到期後，第二輪租金有可能是上升的，是有大概7.5%的租金上升。同時下半年跟明年有24%的到期，我們也希望團隊能做得更好。
關於之後的收購，暫時今年沒有太多的想法，主要是把這個項目及其他項目做好。關於未來，我們的寫字樓業態占比達到68%，寫字樓是穿越經濟周期比較好的產品。
現場提問：請問是否有興趣去買比較有質量的物業？現在的價錢更加便宜了，是否有興趣買其他項目？
林德良: 現在關於收購方面，剛剛也提到了，今年我們主要是把運營做好，新收購方面，現在的確有很多項目。你說得很對，無論是剛剛提到的項目以及內地看到的，像北京、上海等等城市都有很多的項目現在拿出來，因此確實是值得關注的。但暫時我們未有具體的計劃。
現場提問：上半年寫字樓的租約是否理想？出租率怎麼樣？預期的租金走勢怎麼樣？暫時是否有融資計劃？加息對集團的影響程度是怎麼樣？
林德良: 上半年的寫字樓都不算太差，我們總共寫字樓涉及到7個項目，有5個項目的租金收入是上升的，而且在7個項目裡面里有5個是高於90%的出租率，另外2個因為受疫情影響，大家知道上海及武漢是有些衝擊的。
租金方面，我們是略有上升，7個項目有5個項目的租金是上升的，當然上海仍是受壓。我們有個數據可以看到，續租率是考驗團隊的。現在的續租率，在寫字樓方面，在廣州的寫字樓，我們的續租率達到85%，IFC的續租率可以達到96%。
因此可以看到我們在客戶維護方面、粘性方面做得不錯，續租的租金是有略微上升，大概2%的上升，所以出租率和續租、租金都表現不錯。
下半年情況，相信疫情會慢慢好吧，相信下半年至少會比上半年好，亦相信下半年能有更多好消息出來，包括經濟的增長，下半年也是個發力的下半年。我相信下半年，在寫字樓方面的需求會增加。
關於融資加息，我們是比較主動的，6月份做了境內融資置換，融資成本從4.3厘降至3.5厘，涉每年節省利息約1000萬元。美國加息方面，我們都做了測試，如果我們多10點子的話，那大概會多300萬元，影響有限。