高層容易成為冷區——這是一個令很多購物中心「頭疼」的問題。

存量物業改造盛行的當下，業內普遍做法是在高層設置餐飲、影院等目的型業態，向上拉動人流。

除此之外，還有什麼新鮮的方式能使人「愛往高處逛」？

改造過後的新加坡地標項目 Funan Mall 有些令人耳目一新的做法。

閉關改造三年

Funan Mall 開業讓人眼前一亮

近期，新加坡的改造項目 Funan Mall 在業內受到不少關注，一經開業便被稱為是存量改造的範本。

Funan Mall 的前身是 Funan DigitalLife Mall，是專賣數碼產品的購物中心。2016年，Funan DigitalLife Mall 因形象老舊、無法滿足消費者需求而開始改造。

改造前的 Funan DigitalLife Mall

閉店3年後，全新的 Funan Mall 於今年6月重新開業，並迅速贏得了消費者和業界的好評。

改造後的 Funan Mall 是城市綜合體的一部分，有6層高，零售面積約3萬平方米，購物中心之上是兩棟辦公物業。

改造後的 Funan Mall

目前，Funan Mall 的數碼產品零售雖依然占有相當重要的地位，但業態相比從前更為多元。科技、藝術、娛樂、健身、時尚和品位這6大主題下，Funan Mall 當下約有200個品牌進駐。

新進駐的品牌和炫酷的視覺設計是改造後的 Funan Mall 最令行業關注的亮點，如其包含了新加坡首個可橫穿購物中心的自行車道。

然而，我們在剖析這個改造案例時，感受最深的是其以規劃設計、招商、運營等環節營造的空間平衡之美，而且發現 Funan Mall 在規避高區過冷、客群難以向上流動等商業項目常見問題上藏著許多巧妙的「小心思」。

如何「讓人愛往高處逛」

Funan Mall 做了五個新嘗試

高區是常見的購物中心冷區，相比首二層，高區天然有著人流少的特性，因此，向高區引流也是業內一直嘗試解決的問題。

體驗式商業興起後，業內的常見做法是把餐飲、影院、主題街區等目的型業置於高區，促使客流向上「流動」，增加消費者的消費幾率。

然而，消費者對強目的型業態通常是用完就走，額外消費少；主題街區等也有不少運營不佳的狀況，難以稱之為高區引流的法寶。

面對這個問題，Funan Mall 做了別樣的嘗試——

1、極不規則的中庭：用「衝突感」創造空間層次豐富性

Funan Mall 的內部空間乍看有些眼花繚亂，主要是因中庭的不規則設計。

這種空間設計的「衝突感」，一方面給人新奇、具有衝擊力的審美體驗，消解「規則感」帶來的無趣，另一方面不規則的中庭設計也有助於解決冷區難題。

不規則中庭增加了公共區域面積

Funan Mall 空間層次分明，後退的部分看似犧牲了零售面積，卻通過層次增加了公共區域面積，使消費者活動範圍變大。這樣的設計可配合營銷活動提升整體客流，並將消費者導入各個樓層。

2、「生命之樹」：重構店鋪角色，引導人「向上看」

Funan Mall 的不規則中庭里有一棵「生命之樹（Tree of Life）」，採用高度達到六層的鋼木結構，搭配異形LED顯示屏和美陳等共同組成，「樹」上共有20個即插即用的零售吊艙。

以「生命之樹」為中心，其向外伸出的「樹杈」觸及到各個樓層，賦予空間更多生命力。「樹杈」的末端與各樓層動線相接駁，並承載著一個個方盒子空間，這些空間專門為快閃店的進駐而設置，為健身、娛樂、餐飲等各個業態的快閃店所用。

從中庭望去，「樹杈」上的店鋪好似懸空一般，消費者至少可以看見方盒子的3個展示面。

這樣的設計最大化了商鋪的展示性，購物中心有意營造的生活方式和獨特體驗也被消費者最大化地接收，將店鋪像展品一樣展示，並引導人的視線向上看，是利用可視性減少死角的存在。

3、室內外無縫銜接：用花園農場打造新型「城市空間」

Funan Mall 為人稱道的亮點還包括一個屋頂花園和一個屋頂農場，分別位於辦公物業所在的7層和10層，並與 Funan Mall 接駁良好。

從 Funan Mall 的4層走出，有一段室外樓梯直接與屋頂花園相連，室內外場景無縫銜接，對於消費者來說，幾步路的距離便可「移步換景」。

花園和農場具有較強的目的性，是休閒娛樂的重要空間。而花園和農場的獨特性，已經使這裡成為新加坡的新型「城市空間」，成為一個重要「打卡點」， Funan Mall 作為這一「城市空間」人流的承接者，可以接納源源不斷的消費者。

4、「花灑效應」：目的為主、交通為輔，讓客流從高到低

Funan Mall 實際上也遵循了高區引流的傳統做法，即把目的型業態置於高區，如位於最高層4層的健身房、游泳池、劇院等。

4層平面圖

強目的型業態成為新加坡創新的「城市空間」、引來打卡人群後，以交通輔助，打造小型的步行樓梯、迴廊空間及扶梯，以幫助人群能向下流動。

這樣的設計下，場內人群猶如花灑，從高處流出並向下擴散。

5、切割水平動線：創造水平空間遊逛動力

Funan Mall 的另一個高區引流方法是間接方法，即通過橫向空間的劃分，製造消費者在場內的遊逛驅動力。

若平面動線過長且單調，會使人群在短時間內失去遊逛興趣，形成諸多冷區。因此，在思考垂直空間的人群流動問題時，也要在水平空間創造遊逛動力。

從樓層平面圖可以看出，Funan Mall 在業態規划上切割了水平空間，2~3層的零售業態在垂直面上形成了自然分區，用業態內部的躍層、打通，製造了場內業態的「立體感」。

在場內設計上，也可以看出 Funan Mall 在環形動線上設置了迴廊，用錯落的樓梯步道切割水平動線，避免其過長帶來的乏味。

錯落的樓梯與迴廊，讓人遊逛過程中不斷發現新天地，像是《哈利波特》中會動的魔法樓梯

從 Funan Mall 看

高區引流的兩個新思考

Funan Mall 的設計引發了我們關於高區引流的再思考。

從案例中可以看出，購物中心有比單純往高區放置目的型業態更加新穎和「好看」的辦法。

從 Funan Mall 案例中，我們能發現其運用了兩個高區引流的基本思考路徑：

1、逆向思維：把高區直接做成客流入口

從健身房、泳池、劇院及花園等強目的型業態的方位可以看出， 與傳統的將人「從底層引入並使人向上走」的思維不同, Funan Mall 意在將消費者直接從頂層這些外部創新的「城市空間」引入，接著再通過交通動線使人向下走，而花灑式人流也易於場內人流的均勻鋪開。

2、均衡思維：用水平流動的趣味性帶動垂直流動

在將人引向高處的探討中，我們可以發現， Funan Mall 依然將水平動線的處理作為重點。

原因在於，高區引流的目的並不在於使人聚集在高區，而是在水平與垂直動線上製造平衡，實現場內客群的均勻流動。而人的水平流動比垂直流動更容易，對垂直流動有著重要的影響力。

新加坡首個可橫穿購物中心的自行車道，增強水平動線趣味性

因此，水平動線上的遊逛性和趣味性，很大程度上決定著整個場內的人流是否能夠良性循環。

小結

存量空間有限的前提下，Funan mall 的高區引流嘗試，更關注人在商業體中的微妙心理：

真正有趣的遊逛，是曲徑通幽後的豁然開朗，是柳暗花明中的移步換景，是伴隨消費過程一重又一重的新奇體驗。

當目的性消費輕易能被滿足，商業體如何獲取人們更多的注意力？

有趣和新奇或許是消費趨勢下一個「剛需」。

文章來源：RET睿意德

特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：

1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產項目戰略策劃頂層設計；

2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建築設計院，為房地產企業轉型商業地產如綜合體、購物中心、商業街、專業市場、社區商業；產業地產如商旅、文創、科創、農創、大健康、運動休閒、養老教育、新經濟園區開發，提供定位策劃、概念規劃、建築設計方案；

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