樂居財經 李禮 1月3日，開源證券發布房地產行業深度報告。
以售為主到以租為主，保障房政策轉變成熟
我國保障房體系主要分為出售型和出租型，主要包含了公租房、保障性租賃住房和共有產權住房三種類型，住房保障制度主要可以分為四個階段，建設重點也從廉租房和經適房轉向保租房，市場+保障雙軌制住房將逐漸形成，2023年14號文也明確了保障性住房的原則和配套支持政策，開源證券預計未來城中村改造和保租房建設投資將成為保障性安居工程支出的重點。「十四五」期間我國計劃建設籌集保障性租賃住房900萬套，四座一線城市保障房規劃籌建套數累計超200萬套，都將達本市住房供應總量的40%以上。
保障房展望：盤活存量資產，資金來源多樣化
重點城市規劃的保障性租賃住房數量和常住人口基本正相關，存在部分城市供給不足，部分城市供給過剩等問題。開源證券認為在目前的市場供求形勢下，900萬套全部新建的難度較高，存量盤活將成為保障房目標完成的重要方式。指導意見明確了未來建設保障性住房的三大資金來源：中央補助、地方專項債和公積金髮放開發貸。開源證券預測2023年204萬套保障房預計帶動投資額約6800億元，約占2023年預計房地產開發投資額5.7%，「十四五」期間剩餘缺口近400萬套，帶動投資額約1.3萬元，後續若保障房建設加速，對房地產投資貢獻值得期待。
全球國家租賃房經驗參考：以新加坡和德國為例
新加坡住房模式的核心是價格較低的組屋體系，由此形成廉租房、廉價房和高端私人住宅為一體的階梯化供應體系，這種模式成功的關鍵在於政府大力扶持、低價和獨家供應保障住房供給充足、價格低廉，並且監管嚴格，超過80%的家庭居住在政府提供的組屋裡，超過90%的家庭擁有組屋產權。2021年德國住房自有率僅42%，而主要城市租賃比率基本達到80%，租賃住房供給充足，租賃立法和執行保障完善，房價漲幅和波動遠小於其他已開發國家。
投資建議
國內住房保障體系經歷了以售為主的經濟適用房到以租為主的多種類保障房的轉變，來住房保障制度將保持租售並舉模式，「市場+保障」雙軌制將逐漸完善。保障房體系可以緩解居民住房壓力，盤活閒置土地和存量住房，「商改保」幫助房企去化庫存，同時拉動投資促進宏觀經濟，開源證券預計2024年保障房建設的相關細則和規劃會進一步出台。開源證券持續看好投資強度高、布局區域優、機制市場化的強信用房企。受益標的：（1）保利發展、招商蛇口、中國海外發展、建發股份、越秀地產、華發股份等優質央國企；（2）萬科A、金地集團、美的置業、新城控股等財務穩健的民企和混合所有制企業。
風險提示：政策落地不及預期、資金到位不及預期、保障性住房布局供需錯配。
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