日本導演說，日本人買房的少，租房的多，其實不光是日本，其他已開發國家買房的也少，租房的也多。
樓市的一個現象：房價在經濟快速發展、人口快速向城市集中，城市化沒有完成以前，房價會快速上漲，並且會維持很長一段時間，而城市化完成後，房價上漲的動力會明顯的衰減。
城市化完成後，一個城市的住房供給量和需求量處於比較平衡的狀態，房價上漲的慢，購房就沒有那麼迫切了，租房也能解決居住問題，自然租房的人就會很多。
中國目前想購買自己住房的人多，想租房的人少，一個特別重要的原因是房價處於上漲的大周期內，房價在上漲，手中的貨幣購買力在樓市上是縮減的，「年初不買房，一年又白忙」，無數這種慘痛的教訓讓大家知道，早買房是對的，恐慌性購買是一直存在的，也讓很多人面對樓市表現出巨大的焦慮。
從1955年到1990年，日本樓市在這35年時間，房價總體向上的趨勢特別明顯，房價是長期上漲的，在1985年前，什麼時間買入都是對的，因為房價雖然有時下跌了，可短期調整後，房價繼續上漲了。日本樓市的這個表現也造成了日本後期全民投資房產的盛況，後來日本城市化完成了，經濟進入低速增長了，日本樓市泡沫崩潰，房價掉頭向下。
日本樓市長期盤整，房價不上漲的一個根本原因還是日本的經濟出了問題，日美貿易戰中日本慘敗，新興的半導體行業被絞殺，日本經濟轉型失敗，長期依靠傳統製造業，使得日本經歷了失去的二十年，國民經濟增長緩慢，人均收入增長緩慢，日本經濟陷入高等收入陷阱，長期維持的結果自然是購買力無法增長，房價無法上漲，買房的人看到房價不上漲，買房的意願就會低，新房的成交量就會少。
中國的城市化目前是55%，完成城市化還需要十五年以上的時間，經濟還處於中高速增長，居民的收入還在快速的增加，購買力也在快速積累，大城市還在不斷的擴張增長，城市居民對於住房的需求量還很大。核心大城市的房子，總體上是供不應求的，所以房價在未來很長一段時間還會繼續上漲。
在房價上漲的大周期內，你能做的就是買入，因為你今天不買，明天的價格會更高，房價是由供求關係決定的。
核心大城市樓市限購的實質是供不應求，在供給量不能有效擴大的情況下，只能通過限購縮小需求來使得供求關係處於一個比較平衡的狀態，延緩房價上漲的幅度。
需要說明的是：解決居住問題，既可以通過買房解決，也可以通過租房解決，租房和買房是兩種不同的行為。租房是消費，和你買手機，買衣服一樣，錢花了，滿足你的需求了。而買房是投資，是購入一個能升值的資產。
短時間內，租房和買房的不同選擇不會表現出什麼差異，而5年或者10年後，你會發現租房者和買房者之間出現了財富的巨大鴻溝，為啥，因為一個是純消費，而一個是在投資，他投資的資產升值了，帶來了財富的巨大增長。
所以租房是民生，政府有責任滿足市民的居住需求，會有各種廉租房出來，可買房是投資，政府沒有義務幫你購入資產，沒有義務幫你投資。政府讓你買入各種政策性住房的目的為了滿足你的居住需求，而不是投資需求，所以會在產權比例，在賣出時間，在交易對象上進行限制，目的就是減少房子的資產屬性，增加房子的居住屬性。
中日兩國，同屬於東亞文明圈，同樣是人口眾多，土地資源少，各類礦產資源和能源稀缺，同樣是製造業立國，經濟發展的路徑很類似。日本的經濟發展的早，日本經濟發展走過的道路，日本房地產發展走過的道路對中國有很強的借鑑意義。
橫向比較，就經濟發展階段來說，我們今天和日本1970年代中期類似，同樣是和美國展開貿易戰，同樣是進行產業升級，同樣是各種產品開始全面走向世界。
中國商品房市場開始於1998年，從1998年到現在，房價的總體趨勢是上漲的。日本房價從1955年進入牛市，一直持續到1990年後樓市開始崩盤。就房地產市場來說，中國現階段相當於日本的1975年，和經濟發展階段類似，也是1970年代中期。
除了頂級富豪和底層赤貧，買房是大多數人一生最大的花費，也是最大的投資，網絡上充斥著關於房地產的各種知識，很多說法都是錯誤的。你需要早點明白真正的房地產是什麼，這不僅關係到你的居住需求，也關係到你的財富增長和生活幸福，值得你花點時間搞清楚。
房價見頂的幾個現象：
1.城市化75%了。
2. 經濟增速3%以下了
2.核心大城市不再新建地鐵了，城市中塔吊的數量少了，不再是隨處可見的風景了。
4.電影電視劇的拍攝數量明顯減少了。
文/鵬程蛇口