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以前明源君曾經不止一次提過，由於地價的倒逼，未來一二線城市新房將豪宅化。高地價已經不可逆，土地+圖紙賺錢的年代結束了，但高地價下的豪宅項目要怎麼做才能賣得好，最大降低市場風險？
豪宅產品的操盤思路，你之前想的很有可能都是錯的。今天明源君想分享一篇文章給大家，作者是實效機構老大吳昊，文章觀點超前，讀來令人醍醐灌頂。下面是詳細內容。
地段沒有優勢的時代
我之前說過，當樓面地價太高，則土地失去地段的優勢，比如，金融城的樓面地價拍到5萬／平米，土地的價值依然還在，但支持不了8萬的售價。除非地段之外，產品還具有相當強的吸引力。
這就迫使開發環節衍生出新的崗位：產品經理，專門解決地價過高，地段失去優勢，靠產品打動客戶的問題。
靠土地紅利發展的年代，開發環節有「市場研究、前期定位、產品設計」這些部門，我認為做的是圖紙，然後靠地段賣掉。但只有土地失去優勢之後，才有「產品經理」的崗位需求。
過去一年，很多城市新拍的土地，都「被豪宅」了。比如成都去年一年，拍賣的土地，沒有一塊有「地段優勢」，並非這些土地沒有價值，但是地段無法支持售價。
從今以後每塊地，可能都「被豪宅」了。
物理思維做豪宅
做房地產很多年，被問得最多的是這個問題：
這塊地做多大的戶型，做什麼配比，應該配置哪些東西，能賣多少價格，多久賣完。
這是良心前期定位者必答的5個問題。但是今天，我已經不想回答這些問題。
問題指向於「物理化」。
物理化的指標，的確決定尊卑：樓盤的容積率樓間距，戶型的梯戶比和開間進深比；汽車的排量分級和百公里加速度；以及人的身高體重三圍；電腦的解析度處理器。都有物理數據指標，也的確決定了價格差。
男人審美給女人的物理指標
但是同類產品的數據差，極限支持50%的價格差，屬於普通和中高端的分水嶺，無法支持100%以上的價格差，這是中高端和奢侈品的價格差。
在一個均價4000元的縣城，品質能支持5000元的售價；但如果你住在8000元的房子裡，當地人心中妥妥的豪宅，如果沒有被判定為豪宅，那你就等著促銷打折吧。
如果物理指標差，不能支持100%以上的價差。那麼產品應該如何做，才能支持價格差呢？
物理不行，心理上麼？
頭等艙和經濟艙
不論打折與否，頭等艙和經濟艙價格差都在100%以上。
從物理上看，一架320的頭等艙與經濟艙差異，腿部空間增加了10cm，三座變兩座，然後餐食有所不同。其它幾乎是一樣的，同樣從a地到b地，遇到氣流同樣顛簸。
物理差無法解釋頭等艙和經濟艙的價格倍差。難道我們就只能從心理的滿足解釋：有錢人需要被服務的尊崇感？
從心理滿足來補充解釋物理差的人，思維還是很物理。
正確的解釋是：
頭等艙和經濟艙的顧客，並不在同一架飛機上。
這句話是否亮瞎了鈦合金狗眼？認為作者思維分裂。
在《人的研究》中，我們早就發現，人能感知到的世界，是微觀世界。飛機當然是同一架，但是你只能感受前後2-3排座位，整個飛機對於你來說，是宏觀的。至少駕駛艙里的世界是什麼，你不太可能知道，當然也與你無關。
人生的快樂和悲傷，都因我們隻身處自己的微觀世界，不僅頭等艙和經濟艙的人不在同一架飛機上，辦公桌對面的兩個人，他們也未必在同一個辦公室。因為微觀世界不同。
一個「微觀世界」，有三個要素：時間的分配方式，空間的環境，占用精力的事件。
那麼頭等艙的微觀世界，到底差異在何處呢？
1、時間優先：手續優先、安檢優先、上機下機優先。在安檢口把腿排麻了，就知道優先的感受是多麼好。
2、空間環境優越：座位更寬大，且還設立頭等艙候機室。且不論在機上還是機下，都有餐食特殊服務。
3、占用精力的事件：坐飛機的事情都差不多，但是頭等艙的優點是精力不被公眾行為占用。比如躺在床上睡覺的感覺。
頭等艙和經濟艙的微觀世界都不一樣，怎麼能說在同一架飛機上呢？最多是大的物理空間雷同。
除了頭等艙和經濟艙的世界差異之外，同樣坐經濟艙的也未必在同一世界：
1）坐前排和坐後排的，不在同一世界；
2）優選靠窗位和優選過道位的，不在同一世界；
3）旁邊坐著摳腳大漢的，和旁邊坐著性感妹子的，不在同一世界。
飛機里的「微觀世界」
微觀世界是人能感受的世界，既不是物理數據那麼上帝視角，也不是精神世界的虛無。
同理，也不要試圖和空姐交流旅程感受，你們不在同一微觀世界。
豪宅和非豪宅
很多地方的市場非豪宅價格都翻倍了，公寓也供不應求，但是豪宅還在滯銷。他們主要敗在了「物理化」思維。
比如成都有2個豪宅xxx公寓和xx名門，前者的亮點是設計，你買他徒弟設計的體恤，都要2000多，何況他親自設計的豪宅，至少300萬起把。後者的亮點是景觀，從窗台看過去，薛濤在望江，你在望江樓，據說窗口的風景都值5000萬。
物理心理都滿足了，為何滯銷了呢？成都沒有這個出價力麼，麓湖不答應了。
從這兩個樓盤提供的「微觀世界」來分析，一切都太明白了。
儘管單價已經是豪宅，但是拔掉裝修設計和窗外的景觀，給業主所提供的「社會時空」，與非豪宅是一樣的。
不僅是這兩個樓盤，也是很多豪宅共同所遇到的巨大bug，通病：
1、不論樓盤檔次高低，公共空間的動線和場景是一樣的。
都是從大門進去，穿過社區道路，到電梯大堂，再到家門。所不同的，是這些公區的物理性有差別，鋪大理石還是仿大理石磚呢？這是個問題。
2、不管戶型有多大，空間邏輯是一樣的。
用我的話說，都叫「集體宿舍」式的豪宅：幾個鋪位，通過過道連著集體看電視和家庭食堂。所不同的，是尺寸大小，或者床鋪配置了衛生間，裝沒裝地暖和中央空調。
3、不管總價多高，業主回家乾的事情是一樣的。
大抵過程是：進小區大門，做飯，洗碗，看電視，洗澡睡覺。這是從80年代延續下的生活流程，直到今天，我不認為房地產產品有進步，至少我們的娛樂已經不靠電視了，而且豪宅的學習空間，我沒有一個能看得上。
據說有個300平豪宅的買家，看完《50度灰》，心想自己家也這麼大，但是找來找去，也不知道哪裡可以裝捆綁樁。
頭等艙和經濟艙不在同一架飛機上，但是豪宅和非豪宅，卻可能在一套房子裡。
以人的微觀世界，「社會時空」三要素來看，豪宅和非豪宅，只實現了「空間」的大小差異：
（1）豪宅和非豪宅，空間尺度和規劃指標，肯定是不一樣的。但是戶型邏輯是一樣的，110平米是3房，180平米也是3房。
（2）豪宅和非豪宅的業主生活，時間劃分是一樣的。如果你按照樣板間去生活，肯定是晚上回家，做飯、洗碗和看電視，再睡覺。
（3）豪宅和非豪宅的業主生活，耗費精力的事件是一樣的。都是吃飯洗澡和睡覺，連性生活過出點花樣都做不到。
豪宅的產品：場所
以前我說：每個樓盤都是不同的城市。若干人笑著告訴我，很多樓盤都用同一套圖紙，至少戶型圖紙都差不多。
但是我如果這麼說：每間餐廳都是不同的美食體驗，城市每個空間，都是不同的場所；應該就沒人反對了。
這不是裝修設計，這是場所設計
房地產出現產品經理，應該做什麼？
創造場所！
過去，我們創造的只是戶型圖。100平米3張床；200平米，還是3張床，300平米，依然3張床。
為啥房地產過去創造的只是戶型圖，而不是場所呢？因為我們都默認為這是「家」，「家」是客戶城市場所生活中的一個場所而已：就比如咖啡廳是個場所，去喝杯咖啡；理髮店是個場所，去剪個頭髮，每天各種場所累加起來，就是今天的生活體驗；那麼家這個場所，就是團聚和睡覺的地方。
這不是裝修設計，這是場所設計
看似沒問題，但是去咖啡廳、理髮店、購物中心、書店這些場所，無論時間和頻率，都沒有「家」重要。
所以，家應該是若干場所的集合體，豪宅和非豪宅的差異，應該是場所多少的差異。
場所多的，就是豪宅；非豪宅，場所少。
從場所創造來看：
1）40平的客廳和15平的客廳，都擺一套沙發和一個電視。是產品思維不健康的。
2）陽台創造下午的場所，儘管超過1.8米的算全面積；
3）雙衣帽架創造儲藏，雙書房才是創造生活的智慧；
4）圓桌創造三代，條桌創造交流。
5）躺椅創造睡眠，而床上睡著了什麼都不知道。
以上只是簡單的列舉一些例子。別指望我能拿一個我們定位的項目來舉例，資訊沒有成本，但是知識肯定有門檻。
結語
高地價已經不可逆，因為房地產的產業鏈發生了變革。作為土地控制方，政府已經非常不滿意開發商賺走太多土地紅利，今後，開發商只可能賺產品的錢。
所以，土地＋圖紙賺錢的年代結束；市場／營銷／規劃部門，應該轉型產品經理，將來開發商能做的事情，就是「創造場所」。