曾有朋友私下問我，城市更新項目總（僅指項目前期，不含後期開發）剛介入項目該如何開展工作？在此我就拋磚引玉，談談自己對更新項目總如何開展相關工作的理解。
01
更 新 的 本 質
結合經歷過好幾個城中村的更新項目的經驗，個人覺得更新項目，本質上主要涉及如下：
1、洗地
理論上，中國大陸的土地僅有國有土地和集體土地之分，但實踐中卻存在很多複雜的類型。
比如國有土地，也包含國有已出讓、國有未出讓，也涉及簽訂征轉地協議但尚未補償完畢，也涉及早期代征地尚未來得及簽訂土地出讓合同、經歷史遺留確權辦證土地等等。
村集體的土地就更不用說了，實踐中就更複雜。
因此，首先需要將土地權屬、性質繁雜的土地清理乾淨，洗地洗清晰，比如農轉用等，最終完全征轉為可供政府出讓的國有建設用地。
2、 把現有的規劃調整合理
這個合理即包括調整為合適開發的建設用地，比如土總規、城總規、十三五更新規劃、城中村劃片區、工業區塊線、基本生態控制線、法定圖則等等不利於現在我們開發規劃的調整過來。
其次，還要結合政府村集體的訴求，提供相應的公共配套基礎設施、保障房及符合我們經濟效益考慮的提高容積率增加可售的比例等等。
當然具體問題具體分析，但總得來說就是：
通過調整規劃，即可儘快開發建設、又可以與村集體、業主、政府一起做大蛋糕，共同分享分贓蛋糕。
3、把現有建築物拆除、拆遷安置補償經濟關係理順
這個是整個城市更新項目中相對難度最大的階段了，畢竟上述兩點涉及的基本都是政府。
政府部門雖然很多，但核心訴求基本不變，那就是規避行政風險。
滿足政府一些條件，且這些條件不會存在根本滿足不了的情況，畢竟做大蛋糕也有利政府。
但是拆遷涉及眾多業主、二房東、相關經濟利害關係人，每個人的想法訴求很難一一滿足，釘子戶基本都存在，僅僅是數量多寡而已。
拆除建築物簡單，但是搬遷安置補償協議的談判和簽訂就是最大的難題。
綜述
土地性質征轉為國有，且農轉用等轉為可立即開發建設的土地；規劃調整為可立即開發的土地，規劃性質、規劃建設指標也符合多方的利益，多方共贏即可。現 狀土地則拆除建築物附屬物臨時建築物、理順相關經濟利益關係等等清理乾淨。以上三個本質即是更新主要內涵。
02
項 目 總 主 要 工 作 內 容
1、開發報建
主要有：
計劃前期的測繪、評估、意願徵集、四會、框架協議簽訂、計劃立項、土地權屬認定、舊屋村範圍認定、土地信息核查、非農（征地返還地、關外96小學）調整、歷史用地處置、專項規劃、集體資產備案、確認實施主體、拆除建築物、不動產權證註銷、轉地、移交入庫、用地審批（農轉用、林地、地質災害等等）、用地方案圖、用地規劃許可證、測算繳納地價、土地出讓合同等等。（以上詳見個人公眾號【我眼中的城市更新】：報批報建技巧及及更新流程背後的邏輯）
涉及的有村集體、街道辦、集資辦、區國資委更新局、規土局、工信局、環保水務、文體局等等。
2、 集體資產處理
明面上：
包括前期的村集體資產核查確認，資產評估、四會公證會、前期費、保證金、框架協議、授權委託等；
也包括後期的評估論證、設置准入條款、招商方案、股東代表大會（公證會）、產權交易上平台、競爭性談判或公開招投標，最終簽訂合作協議等。
私下：
包括摸清村集體權力架構、派系鬥爭、主要或關鍵決策人、比較難突破及容易攻破突圍的、支持我們可以協助的等等，
包括他們私下想法，要錢要物、其他特殊條件比如解決學位、特殊回遷需求等等；
包括做大前期費、扎釘子等防止競爭對手摘桃子的措施（詳見個人公眾號【我眼中的城市更新】：城市更新如何與村集體打交道）；
包括集體資產或相關管理相關的應對措施比如主體資格、保證金、監管資金等等。（比較敏感在此就不一一細說）
3、拆遷搬遷補償安置
包括前期摸底調查、周邊項目拆賠標準、如何宣傳鼓舞團隊士氣、鼓勵村民參與拆遷工作、吸引村民等等；
包括調查拆遷範圍建築物附屬物數量、種類、類型、業態、村集體資產。
包括小業主人群的來源、分類、家庭收入來源、性格愛好特徵、家庭基本情況、心理預期、主要訴求、業主在不在境內、業主內部分配問題等等；
包括有無產權、產權種類、產權是否限制（抵押查封）、是否存在經濟糾紛、法律上是否存在瑕疵爭議、繼承爭議等等；
包括如何進行拆遷宣傳、話術培訓、基礎拆遷理論培訓；
也包括拆賠標準制定、拆賠協議制定、測繪、確權安排；
包括項目部建立、招兵買馬、人員分工、規章制度建立健全；
包括處理各種棘手意外情況，比如生產安全、擅改商、加擴建、獅子大開口，釘子戶等等處理技巧。
包括與公司總部的協調獲得總部最大的支持，
包括拆遷獎懲制度、財務支持確保及時付款，付款的把控、工作進度安排、解決一些釘子戶問題等等。
包括與政府相關部門的協調，除了解決拆遷進度外，政府部門還可以協助解決一些棘手問題等等。
03
具體如何開展工作
更新項目已初步敲定，村集體和開發商已經有了一定默契，有初步意向，就可以正式開展如下工作。具體有：
1、核查項目情況
核查各類規劃土地情況、現狀調查、各種經濟測算、深入調查項目風險點、判斷是否真實可靠。
同時，有必要提前拜訪相關街道、區的領導，了解街道、區里對擬進行更新片區的定位，爭取相關支持。
有些項目表面上沒有硬傷、經濟測算也不錯，但往往忽視了有沒有可能存在重大信訪問題。
一旦這些信訪問題存在，就必須得謹慎了。
如果以上都沒問題的話即正式開啟。
2、成立項目組
成立項目公司項目組，進駐村裡。
目前深圳市有政策規定開發商不得隨意進駐村集體，怎麼規避就不詳細說了。
進駐村裡是第一步，尤其是面對眾多競爭對手及深圳更新項目僧多肉少的局勢下。
在摸清村集體權力架構，派系等前提下，選擇最有權勢最有威望也最能配合我們的大佬，一定的高溢價租賃其物業，作為據點。
3、搞定重點決策人
了解了村集體的權力架構，接下來就是如何溝通，擺平這些關鍵或重點決策人了。
同時，還需要去村集體所在的街道辦了解更具體的情況，爭取街道工作上的支持，了解村裡動態等等。
備註：具體怎麼規避，不好細說，敬請諒解。
4、劃分職責
有了據點，我們就開始正式工作。
內部小規模招兵買馬，劃分職責、建章立制分工合作。
外面聘請村領導或村裡能人的七大姑八大姨，協助我們開展測繪、意願徵集、宣傳、影像記錄等工作。
同時結合前期核查的規劃土地情況及現狀調查，初步劃定我們更新單元範圍拆除範圍，劃定地塊、編制三圖四表。
必要時候招聘安保人員巡查，防止加改擴建。
5、可行性評估
有了一定的工作基礎，更新單元及及村集體的大概情況也摸清，就可以請村集體委託我們出錢委託評估單位開展可行性評估、資產評估、社會風險評估等論證工作了。
擺平關鍵或重點決策人、搞定各種評估論證，一定的溝通後等等，就可以初步設置准入條件，擬定框架協議，交由集體資產管理部門或街道審核。
6、召集股民開會
以上都解決了，就可以開始請村領導召集眾多股民、股東代表來開會。
準備好相關費用好好招待百忙之中不遠千里來開會的股民股東代表三會成員，方便他們心情愉悅同意我們在村裡進行城市更新。
這點重點說一下。
無論集體資產比例大小，涉及集體資產都不能忽視，該評估的務必評估，該公證該律師見證，該街道參加該集體資產管理部門參加，必須做到程序正義，嚴格按照政府政策規定執行。
7、簽訂框架協議
四會開完後，意向合作方在某些區需要上平台選取合作方的，上平台，走街道審核區集資部門備案，正式簽訂框架協議。（具體的區相關政策不一樣，結合每個區的政策執行就好了）
8、申請立項
框架協議簽訂了，街道和集資部門也認可了，意願公示也完成了。
開始收集編制資料，正式報文申請計劃立項。
這是一個關鍵節點。
這個節點涉及很多政府部門，主要是區更新局、轄區街道辦，規土局、工信局、教育局及區更新領導小組等等。
關鍵得爭取公司高層支持，擺平上層。
9、開發報建
計劃立項後，開發報建方面，繼續開展舊屋村範圍認定、土地信息核查、歷史用地處置及專項規劃等工作。
10、組建拆遷團隊
開始大規模招兵買馬組建拆遷團隊了，團隊即有開發商人員也要有村集體的七大姑八大姨組成，涉及急需落地的市政基礎設施或解決政府某些重點急需訴求，還可以請政府部門的工作人員一同加入拆遷團隊。
懂得如何借勢是一個很深的學問和技巧，具體情況具體分析，在此也無法說清楚。
建章立制，最好的採取網格化管理，建立各小組職權明確分工合作，設立AB角，獎懲結合。
可以進行拆遷談判的前期摸底調查工作，拆賠標準制定、拆賠協議制定等前期工作。
備註：有的開發商提前開展搬遷補償安置工作，有的開發商在專項規劃後確認指標後方可開啟，主要是取決了開發商實力及自改決心。
11、溝通招商方案條款
在拆遷工作開展的同時，可以進一步研究下更新單元拆遷範圍內的集體資產情況。
一方面結合政策，在不違法的情況下，積極溝通村集體，縮減集體資產的認定範疇和比例等，溝通招商方案條款，設置准入條件，爭取規避一些不利於我們的條款比較（備註：比較敏感不好說太詳細）。
另一方面儘量多進行土地權屬認定，儘量完善一些可完善的手續。
更關鍵的，積極溝通相關街道集資辦及區集資管理部門。
12、拆遷
拆遷是所有更新項目中最難的一部分。
拆遷過程中，儘量不要直接硬幹釘子戶或獅子大開口的業主，畢竟沒簽之前，他們都是需要我們伺候的大爺。
摸底調查一定要深入，拆賠方案制定務必結合實際。
前期簽獎勵多，儘量集中簽約，儘量不要添油加火似的簽約。
多利用村集體、政府相關部門協助推動。
現場可以擺擺改造前改造後的沙盤模型和改造後的戶型選擇，財大氣粗可以做實體戶型出來，眼見為實，讓村民現場體會改造的好處。
備註：據了解，深圳的城市更新項目僅不到4成能到實施階段。即10個計劃立項的更新項目中，超過6成很難推動，而6成中有起碼有6成是因為拆遷卡住，2成因為規劃原因，1成因為村集體問題，1成因為開發商自身或其他原因。
拆遷是一項接地氣非常強的工作，也是需要採取最務實方式操作的一項重大工作任務。
原則上所有有助於拆遷，有助於減少總資金成本，減少拆遷時間，只要不違法，都儘量大膽實施，務必接地氣。
切勿貪大求全，盲目高大上脫離村集體及村民。
拆遷結束，就進行集資備案確認實施主體工作了。
主要集中在如何認定集體資產、如何評估、如何制定招商方案、如何設置准入條件門檻。
具體的怎麼做，敏感不好細說。
13、收尾
集體資產備案確認實施主體完成後，更新項目的基本工作已經完成。
因為接下來就只剩下後續的報建，這點相信對很多開發商而言，就是小事一樁。
04
總結
更新項目總不一定要什麼都擅長，而且所有的細節都精通也不現實，但起碼多少都要了解一些，了解其背後的邏輯。
個人認為最核心的競爭力是如何統籌各方，將項目風險減少最小，時間最快，花費最少，但是要做到以上非常難。
這就比較考慮個人的溝通協調能力，不僅要溝通村集體、村民小業主；
也要溝通協調相關涉及報批報建的政府部門；
還要協調公司總部給予儘可能的支持，比如多要點授權資源，有時候愛哭愛鬧不一定是壞事，你不爭取完不成任務，對老闆公司更是大損失；
協調自己的內部團隊。項目不是一個人乾的來，必須要團隊作戰，團隊如何作戰，節奏戰略如何掌控，如何鼓舞士氣，如何分工協助，如何獎懲……就是體現項目總管理能力的最佳舞台。
總之，即搞掂公司領導老闆及內部團隊，擺平村領導村民小業主，溝通好政府相關部門。
當然，還要小心項目外的其他人，比如一些競爭對手，一些項目外的村民，一些亂七八糟的人。
05
忌諱
不同於招拍掛項目按部就班，也不同於工程工程項目總，每個更新項目都不一樣，相對更複雜，需要更新項目總擁有專業技術知識和一定的實操經驗。
實踐和理論差距太大了，絕非紙上談兵就能做好一個更新項目。
搞好一個更新項目很難，搞砸一個更新項目太容易了，見過太多更新丟幾百幾千萬浪花都不見漂起。
來源：我眼中的城市更新（ID：chenhaideng19840131），本文已獲得授權，向原作者表示感謝。