什麼是土地使用權轉讓？
土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。
土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。
土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。
土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規定，否則即為非法轉讓。
兩者的區別如下：
1、其主體性質不同：
出讓主體是指國有土地的所有者，即國家，由法律授權的縣以上人民政府方可予以具體的去實施；而轉讓主體指的是取得具有國有土地使用權的土地使用者。
2、交易市場的形式不同。
出讓的範圍比較大，其一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷；而轉讓的範圍是二級市場，即符合法定條件的自由轉讓。兩者有其差。
3、其轉移的條件與發生的程序不同
出讓轉移的條件是無限制，一方簽訂出讓的合同，繳出讓金，即可辦理證件；而轉讓轉移的條件是有限制的，轉讓的程序是須經申請、審批或補辦出讓的手續，繳納一定的稅費，才能登記過戶的。
土地使用權轉讓，一般經公證機關進行公證證明，基本規則如下。
1．土地使用權轉讓公證的管轄。它與土地使用權出讓公證的管轄相同。
2．申辦土地使用權轉讓公證應提交的材料。申辦土地使用權轉讓公證，除提交與土地使用權出讓公證相同的材料外，還有以下幾種：
(1)關於轉讓人已按土地使用權出讓合同規定的期限和條件，投資開發利用土地的證明文件；
(2)土地使用權轉讓合同正本；
(3)土地使用權證件及原土地使用權出讓合同正本。
3．對申辦土地使用權轉讓公證的審查。公證處應著重審查以下內容。
(1)當事人提供的證明材料是否屬實、有效。
(2)當事人的辦證目的。
(3)合同條款是否完備。合同內容應包括：
當事人雙方的名稱、住址，法定代表人的姓名；
轉讓人取得土地使用權的依據與方式；
轉讓土地使用權的依據與方式；
被轉讓土地的位置、面積、用途和其他地上物、附著物；
地上物及其他附著物是否轉讓的規定；
轉讓期限；
轉讓金數額及支付的幣種、方式、時間；
違約責任；
其他事項。
(4)合同規定的土地使用地塊、條件、用途及期限，是否與出讓合同和登記文件中載明的權利義務相符。轉讓活動不對國家土地所有權產生任何影響。
(5)轉讓方是否已按土地使用權出讓合同規定的期限和條件，投資、開發和利用土地。依各國通例，轉讓方須在對土地進行一定開發之後，才能轉讓其權利。中國法律亦嚴厲禁止炒買炒賣土地的合同。
(6)轉讓價格是否合理，是否符合有關規定。轉讓價格明顯低於市場價格的，應與當地土地管理部門聯繫，做出調整。中國法律規定，國家在土地使用權買賣交易中有先買權。國家的優先購買權為一項法定權利，不依當事人約定，當事人也不能以約定加以剝奪。這項權利適用於一切國有土地使用權的買賣。
(7)土地用途。需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意，即報經土地管理部門、城市規劃部門批准，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。
(8)登記。土地使用權的轉讓為不動產物權的變更，須辦理登記手續。
(9)被轉讓的土地使用權有無出租情況。承租人具有物權性質的租賃權。在租賃關係存續期間，出租人可以將國有土地使用權轉讓給他人(依出售、交換、贈與、繼承方式)，但這一行為不能消滅租賃權，承租人仍可對新的土地使用權享有者主張租賃權。同時，承租人還有先買權，即土地使用權享有者將土地使用權出售時，承租具有在同等條件優先購買的權利。
(10)土地使用權有無抵押情況。中國法律規定，國有土地使用權可以抵押。抵押時，地上建築物、附著物隨之抵押。以國有土地使用權抵押，只能抵押土地使用權出讓合同規定的使用年限的余期使用權。如果轉讓方已將土地使用權抵押，則抵押權人具有優先權。
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