一訊一評，解讀你關心的樓市動態：
01 中國城市人口即將大洗牌，小城市「失血」嚴重
目前中國的一些城市正面臨著令人頭疼的問題：一方面是人口流失伴隨著持續走低的出生率，另一方面，人口過度集中在大都市圈，一批「收縮城市」已經出現，成了人們難以回去的故鄉。
幸福策評：人口流動頭部化，人口爭奪進入存量時代
8月13日，國鐵集團正式公布《新時代交通強國鐵路先行規劃綱要》，描繪了未來30年中國鐵路的發展藍圖。其中提出，到2035年全國鐵路網將達到20萬公里左右，其中高鐵7萬公里左右。20萬人口以上城市實現鐵路覆蓋，50萬人口以上城市高鐵通達。
按照我國的城市規模等級劃分，50萬人口以上的城市屬於中等城市，20萬以上的城市屬於Ⅰ型小城市。規劃一出，意味著市市通高鐵，即將成為現實。
高鐵的全覆蓋除了會對經濟產生拉動作用之外，更重要的是將加快人口流動。當媒體皆在鼓吹「小城市也有春天」時，或許更應該意識到：當交通便利之後，小城市的人口將加速像大城市流動，馬太效應將強化。
小城市面臨人口流失的風險，大城市也在「明爭暗搶」。
8月17日，寧波市正式發布《進一步放開我市落戶條件》的政策通知，提出在寧波有合法穩定就業並按規定繳納社會保險的， 在上海、浙江、江蘇、安徽等三省一市繳納的社會保險在申請落戶時可累計納入本市繳納年限。
這也就意味著，在長三角任意一城市繳納社保都可以用於落戶。
在寧波打響跨省搶人第一槍的同時，廣州更狠！直接跨區域搶人。
7月份徵求意見的《廣州市優化營商環境條例（草案）》提出：完善人才積分落戶政策， 推動長三角、珠三角等城市戶籍准入年限在廣州累計認可。
廣州此舉在於促進長三角和珠三角的人口流動，同時也是當地產業轉型的需要。
根據數據顯示，人口流入速度排在前5的城市，搶走了全國48%的流動人口。中國的人口分布將越來越集中化、頭部化。
隨著人口出生率連續下降，人口總池子在長期持續減少時，中小城市將逐漸被抽干。
當頭部城市又是連續出台政策，又是發力搶人時，留給中小城市的機會就越發少了。
來源：米筐投資
02 大牌房企新遊戲：拆分物業，跑步上市
8有13日晚，中國恆大發布公告表示，正計劃分拆恆大物業版塊進行IPO，並已經獲得中信資本、光大控股、紅杉資本中國、華泰國際、雲鋒基金、騰訊等14家戰略投資者入股，合計融資235億港元。
今年以來，TOP10級別房企加入分拆業務上市的隊伍中，除恆大外，融創、世茂都公布了物業業務分拆上市計劃，加入這場資本遊戲中。
幸福策評：房地產行業迎來物業時代，物業上市價值需長期觀測
物業分拆上市不是今年才有的玩法。
從2018年開始，內地房地產巨頭開啟了分拆物業管理業務單獨上市的浪潮：
2018年6月，碧桂園服務在港上市。
2019年12月，保利物業在港上市。
2020年7月，正榮物業、金融街物業在港上市。
而資本市場對此也頗為買帳：截至到今年8月13日，已上市的26家物業公司，平均市盈率為41.39倍，其中，11家物企的市盈率超平均值。
房地產行業似乎迎來了物業時代。
那麼，房企分拆物業上市，打的的是什麼算盤？
分拆物業業務上市，是中國房地產企業們擺脫當前困境的另類途徑。
一方面，今年年初起，物業股一路飄紅，銀城生活服務年內漲幅就高達474.8%；另一方面在經濟大環境和房價、房地產政策等因素的影響下，中國房企們普遍面臨高槓桿、高負債、緊張的現金流等問題。為了快速回籠資金穩定資金流、緩解資金壓力，房企們換了個馬甲開啟一場資本狂歡。
總體來講，房企分拆物業的邏輯大致是，將物業資產證券化，融到更多的錢，減輕背後地產公司的資金周轉壓力，從而為現有業務或者業務擴充提供流動的現金流。
物業企業向來具有輕資產結構、現金流充足且抗風險能力強的優勢。隨著去地產化，疊加科技、智慧等新概念，將更加受資本青睞。
內地物業管理公司與房產相輔相成，而後續業務進展如何，依然是資本市場決定其估值的關鍵。
來源：大咖聊房
03 蘇州樓盤供應井噴，業主爭相降價拋售
近期，深圳、寧波、東莞等城市的討論熱度高居不下，甚至已經橫盤近3年的上海樓市，在土地端和成交埠都出現了極速的回暖。
但是，蘇州最近一段時間卻顯得異常低調，從各方面顯示的數據看，這個城市的房價和成交量在最近一年，正在經歷著前所未有的挑戰。
幸福策評：蘇州樓市進入改善為王時代
在2019年的中國城市經濟總量Top50排行榜中，蘇州作為普通地級市，在一眾省會城市和副省級城市中一路「廝殺」，以18500億元GDP位居第7，被冠之以「地表最強市」的稱號。
去年蘇州的房價也一路高光，漲幅一度位居全國第一。然而當老百姓認為蘇州房價只會漲不會降時，槍打出頭鳥，到了5月份，因房價上漲過快，蘇州直接被約談。
此次約談使蘇州立下軍令狀，在7月24日發布了樓市新政，直接對樓市進行了史上最強幹預，此後被炒得最熱的蘇州園區各板塊有了不同程度的下跌。
經過一輪樓市調控後，蘇州的房源儲蓄已久，目前又有多少在售呢？
從二手房的整體供應看，掛牌房源比年初激增137%
當前蘇州在售的二手房的銷售數量差不多是在9.5萬套，在今年年初的時候，蘇州二手房源的掛牌量大概只有4萬多套，短短半年時間，就增加了130%。
二手房源出現了史無前例的增多，對比深圳和杭州，又分別多了5萬套和2萬套。
在新房的供應上，也出現了明顯的漲幅，蘇州新房當前的庫存差不多是5萬套左右。
而從未來看，下半年蘇州的新盤供應也將實現井噴，下半年竟然還有100多個盤都要爭相入市，我們可以想像，整體的競爭是多麼的激烈。這也就不難理解為什麼那麼多業主爭相降價拋售了。
為什麼蘇州樓市會出現這種景象？
首先，自去年起，蘇州推出九年一學位的政策，也就是說當一個學位名額被用掉後，在相當長的一段時間裡幾乎是無法流動的。要知道蘇州前期樓市的漲幅，很大程度歸功於優質學區的推動。當房子失去了學位的加持，降價或是不受市場待見也是理所當然的，表現出來的就是整體成交均價的下滑。
其次，對新房實現了嚴格的限價政策。蘇州有一項規定，同一個樓盤的同類型產品，二期的備案價格不得高於一期的成交均價。
舉個例子，蘇州木瀆地王中鐵諾德姑蘇上府樓麵價是2.57萬，開盤均價是2.8萬，僅僅比樓麵價貴2000元。以至於很多人開玩笑說，開發商到蘇州去做做慈善了。
第三是在蘇州實行落戶新政後，新增人口的落戶程度一般。
蘇州從2020年5月1日實行的落戶新政。截止到8月份，3個月時間一共有4萬人左右提交了申請落戶，相當於月均提交落戶是1.3萬人左右。而杭州是2019年5月放開的落戶，短短兩個月，新增人口高達11.8萬，月均新增高達5.9萬人。對比之下，落戶程度如何一目了然。
當然，也不是所有的房子都是跌的
在蘇州有兩類房產的價值出現了上漲，一類是學位沒有用過的好地段的二手房；另一類是有品質的改善房。
總而言之，蘇州，其實已經進入了改善為王的時代
來源：真叫盧梭