近日，克而瑞地產研究中心公布了最新的樓市檢測數據，截至今年5月，百城商品住宅的庫存量達到56871萬平方米，同4月情況大體持平，同比增長了12%。
伴隨著庫存的攀升，市場的去化壓力也在進一步加劇。有業內人士表示，隨著下半年到來，市場供應量將持續上升，前期被抑制的需求也將迎來持續釋放，熱點城市的庫存消化周期有望出現小幅回落。
而那些供過於求的城市，可能就沒有那麼容易了。
01 供過於求
我國樓市庫存高是個普遍問題，在三四線城市更是如此。
2016年，三四線城市的庫存壓力過大，去化周期拉長，地方開始鬆綁樓市政策，同時實施貨幣化棚改政策，從而帶動了房價的全面上揚。從那以後，三四線城市房價過萬，二線城市房價高不可攀，一線城市的房價更是立在了雲端。
於是，去庫存就這樣跟漲房價聯繫在了一起，畢竟大多數人都是買漲不買跌，只有量價齊飛才能不斷有人入局。
然而，伴隨著各地高樓的拔地而起，人是跟不上蓋房子的速度的。
所以就有了第一個問題：什麼時候房子才能蓋到頭？
近日，中國國際經濟交流中心副理事長、重慶市原市長黃奇帆在中宏國研研究員論壇上表示，「（中國）人均住房面積50平方米，年建設量17億平方米，實際上是中國房地產行業的天花板。」
中國房地產行業的發展，是時候到頭了，黃奇帆對此表示：「哪怕中央不說『房住不炒』，市場規則也會推動識時務的房地產商的產量從一年生產17億，過個三五年降到15億、14億，而不是每年總是35%、50%地往上增長。」
畢竟我國空置率在那兒擺著呢，樓市總是會有滿負荷的那一天。
2018年，住建部原副部長仇保興表示，我國的房屋空置率比較高，其中北京的空置率在百分之十幾到二十，建議對房地產徵收空置稅。而中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉也曾在演講中提到，北京約有100萬套房子是空著的，不出租也不賣，就那樣放著。
同年，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁也在接受採訪時表示，我國最新的空置率為22%。
按照國際慣例，商品房空置率在5%至10%為合理區，供求平衡；在10%至20%為空置危險區，需要採取一定措施，加大商品房的銷售力度；而空置率在20%以上的則為商品房嚴重積壓區。
這也意味著，我國炒房客的數量可能比想像的要多，商品房的去化也比我們想像中困難。
供大於求，這就是三四線城市的真實寫照。在2016年，三四線樓市的「泄洪」曾經帶來了房價的全面攀升，橫跨大江南北，貫穿東西兩部。而在2020年，三四線的高庫存再次捲土重來。
克而瑞地產研究中心公布了最新一期的檢測數據，截至2020年5月，百城商品住宅庫存量高達56871萬平方米，與4月大體持平，同比增長12%。公開數據顯示，百城住宅整體庫存自2019年11月以來就一直在處於5.5億-5.6億平方米的高位波動。
這個數據意味著什麼呢？站長給大家換算一下，按100㎡的住宅面積進行計算，統計的百城商品住宅大約有550萬套房子。
而業界對此的推測也頗為謹慎，專家表示隨著下半年的到來，樓市會逐漸回暖，熱點城市的去化周期會縮短；至於冷門城市，前景就沒有那麼樂觀了。
2016年的劇情，可能會再次在三四線城市重演，屆時是漲是降，就全憑造化了。
02 難言樂觀
在剛剛過去的端午節，作為熱點城市之一的北京樓市又一次迎來了寒冬。
原因很簡單，新冠疫情的二次衝擊讓北京樓市成交量出現大幅下跌，畢竟形勢嚴峻，不少小區再度封鎖，很多有購房意願的人也不得不打消了看房的念頭。
然而在這樣的形勢下，京城的家長們卻再次因為學區房的事變得焦躁不安。
6月21日，北京市幼升小信息採集日期的最後一天，東直門北小街8號院的部分家長被學校告知，自家孩子沒有機會派位到學區房對應的景山學校。學校給出的解釋是，該小學的學位已滿員，只能看本學區其他學校學位的剩餘情況。
換而言之，花了大價錢買來的學區房，並不能保證孩子一定能入讀名校。
對於學區的變動，有家長表示：「有時候也會後悔，為什麼不能早點兒買房呢？趕在2019年1月1日之前買房就什麼麻煩都沒有了。」
話里話外間，都透露出自己後悔沒有早買學區房。
學區房價格的逐年攀升，背後凸顯了家長們的追捧。有人表示，學區房就是一場炒作，家長們投資近千萬元購買學區房，給自家孩子博得一個念名校的機會。等到孩子念完書了，再轉手賣出去，還能再賺一筆，是穩賺不賠的投資。
畢竟一線城市的優勢，就是教育、醫療和交通，擁有這些優勢的房產就是稀缺資源。從整體成交的大數據來看，剛需房和學區房在二手房的交易市場上占了很大的份額。
無獨有偶，南京的家長最近也在為學區房發愁。6月5日南京宣布，今年該市將全面實行公辦、民辦學校同步招生——想要就讀好學校，要不就搖號看運氣，要不就買學區房等就近入學。
雖然政策6月才公布，但坊間對此早有傳聞。從3月中旬至今，南京學區房的成交量一直在增大，客戶大多急著給孩子落戶，所以成交速度普遍很快。當然，在家長們一頭熱給孩子買學區房的時候，房東也在明晃晃地漲價。
隨著學區房的價格上揚，南京剛需房的價格也開始跟漲了。
這樣的房價上揚還出現在其他城市，伴隨著疫情逐步得到控制，樓市再次恢復了火熱態勢，房企們也在蠢蠢欲動，頗有幾分重演2003年樓市的兆頭。
租金下跌，房價上漲，這是近期不少城市都面臨的窘境。
公開數據顯示，2020年5月一線城市房價普遍上漲，二線城市更是出現了萬人搖號搶房的情況，樓市一片火熱。而房租卻呈現出兩極分化的態勢，全國20個大中城市的掛牌租金環比下降，同比下降幅度達到1.56%。
之所以出現這種情況，無非是疫情之下，經濟不穩定，部分人出於保值財富的考慮投資樓市，從而導致大量資金進入樓市，因此帶動了房價上揚。同樣受到疫情的衝擊，部分人的收入減少，導致房租進一步下跌。
在很多購房者眼中，樓市只是一個資金避險的渠道，他們對於房租的漲跌並不在意。
空置率節節攀升，房價卻不降反升，炒房客功不可沒。畢竟房價的上揚，就是一個擊鼓傳花的遊戲，有人願意接盤，這遊戲就能玩下去；要是沒人接盤了，遊戲就得垮台。
那麼問題來了，體量如此巨大的樓市還撐得起幾次擊鼓傳花？
03 結語
從現在的態勢來看，樓市的調控可能最後還是離不開房產稅，而房產稅的徵收還停留在「推進立法」這一步。從法律制定到通過，可能還有很長一段路要走。
業界普遍認為，房產稅近兩年可能難以推出。而想要靠房產稅控制房價，其可行性也要打上一個問號。
浙江大學公共管理學院土地管理系教授楊遴傑曾表示，房產稅或已錯過最佳時間，「現在房產稅懸而未決，遲遲不能落地，即使日後推出房產稅，可能對於樓市的影響也極為有限」。
而在房產稅推出之前，樓市可能還要再度面臨幾次挑戰，最近的一次就是現在。
三四線樓市的高庫存，是重演2016年的房價上揚之路，還是開啟房價下跌的旅程？時間會給我們答案。
文章來源: https://twgreatdaily.com/VmVe_HIBd4Bm1__YWEaj.html