07月24日，新城控股（601155）發布關於"轉讓項目公司股權"的公告：截至2019年7月24日，公司控股子公司（杭州新城鼎宏房地產開發有限公司）就杭州聚厲企業管理有限公司等10個項目公司與交易對方簽訂了相關股權及債權轉讓協議，交易對價合計約為41.54億元，約占公司2018年末經審計歸母凈資產的13.62%，全部以現金支付。 （關於這10個項目的詳細交易信息，可以查閱公司發布的公告）
其中，金科股份（000656）以17.21億元收購了其中6家項目公司100%股權。
目前已經出售的10個項目公司的股權，只是近期擬出售的全部項目的一部分。
根據另外一份公告《新城控股集團股份有限公司 第二屆董事會第十八次會議決議公告》中公布的信息，近期將要轉讓的項目公司股權及相關債權交易總額將不超過150億元，擬轉讓項目為近期公開市場新獲取的純住宅項目，項目均處於前期階段，尚未銷售。
在這份公告中也說明了此次轉讓的目的：將進一步提高公司經營質量，優化公司資產負債結構，增強抗風險能力和經營穩健。
根據筆者的了解，一般房地產公司現金流不足，首先會減少甚至停止買地，並且加大銷售力度，只有現金流到了非常危險地步才會考慮出售項目的所有權，顯然對於新城控股來說，此時此刻無疑是到了最危險的時刻了！
現金流危機有多嚴重？
（1） 融資渠道中斷。根據筆者掌握的信息：與新城控股合作最多的四個銀行（招行、農行、中行與平安銀行），除了招商銀行還有部分合作意向之外，其他銀行暫時中斷了對其新增信貸的投放，都處於觀望之中，其中平安銀行更是在今年5月中旬就將新城控股剔除出年度合作白名單，好像提前預知了後面的嚴重負面事件一樣，其中的具體原因筆者就不得而知了。
此次事件再次證明了一句話：銀行只會做錦上添花的事情，不會雪中送炭，在客戶出現危機時，100%會"落井下石"！不過，放貸只是一門生意而已，也無可厚非！
不僅銀行貸款，國內國外發債以及股權質押等所有可融資渠道基本全部堵死；
根據公司公告：截至2019年4月30日，新城控股有息負債餘額約為人民幣967.68億元，比2018年末有息負債餘額727.05億元增加 240.63億元，其中銀行貸款為674.27億。
（2） 供應商收緊帳期。對於像萬科、碧桂園、融創這樣的大型地產公司，一般供應商會給予6個月的帳期，個別壓榨供應商特別厲害的（如恆大）可以有9個月左右的帳期。
新城控股在07月之前，作為全國排名第8的大型地產商，供應商都會給予6個月的帳期。
但在"王振華事件"之後，部分供應商不僅加緊催收原有的未到期的帳款，而且對於新開工項目大幅壓縮帳期甚至要求現款現貨，這無疑加劇了現金流惡化的速度。
根據2018年一季度報告中的信息：一季度應付供應商的款項大約267.44億，數額巨大！
綜上，在此次出售部分項目所有權之前，新城控股只有物業銷售一個現金流入渠道，但是隨著大量有息負債不斷到期、供應商所大幅縮短帳期、已經開工的大量項目仍需要巨額開支，帳面上現金流急劇減少，亟需開闢新的現金流入渠道！
如何應對？
（1） 目前槓桿較低。根據一季報中的數據：新城控股一季度的凈負債率為63.7%，雖然相比2018年底（49%）有所上升，但在所有房地產公司中，槓桿率比較低，在大型地產公司中，也只有碧桂園、萬科的凈負債率比新城要低，所以其槓桿仍然在非常安全的範圍內！
在"王振華事件"之前，筆者一直覺得新城控股的槓桿低了，在新城控股強大的銷售實力下，不必過於注重現金流安全性，可以將槓桿提高一些來加快發展速度，儘快進入全國房企銷售前5名！
不過現在看來，如果凈負債率相比現在更高甚至超過100%，那麼現在的現金流危機將會更加嚴重！
（2）停止買地。自從"王振華"事件之後，新城控股就停止買地了！
對於房地產公司來說，土地開支在現金流出中占的比例最大，根據公司的公告：上半年土地投資金額約為550億元，相比去年同期增長約為58.12%，遠遠超過上半年合同銷售金額的增幅（28.44%）。
不過，對於此次擬出售的不超過150億的項目，如果能全部出售，那麼上半年土地投資金額將減少為400億元，相比去年同期增長約為15％，低於上半年的合同銷售金額增幅；
（3）加大銷售力度。根據公司公告：1-6月累計合同銷售金額約1,224.18億元，比上年同期增長28.44%。
在上半年房地產銷售整體較為低迷的情況下，能取得這樣的增速，足見新城控股強大的銷售實力，並且仍然是TOP10房企中增速最快的。
筆者認為，現在要解除新城控股的現金流困局，唯一的有效的辦法就是未來幾個月的物業銷售必須持續保持較快增長。對於銀行來說，就是因為無法判斷"王振華事件"對新城控股的物業銷售有多大負面影響，所以為了自身的資金安全，不得不中斷對其新增貸款，同樣供應商也是這個原因而收緊帳期。
不過，公司新董事長王曉松早已洞悉這一點，在7月8日至13日舉行2019半年度經營工作會議上，王曉松著重強調今年定下的2700億的全年銷售目標不會變，必須要達成！
（4） 賣地，也就是上文中所述的轉讓項目所有權，這是一個立竿見影的增加現金流的辦法，而且也免掉了後續的開發支出。
對未來的預測
根據筆者掌握的信息：（1）目前新城控股的管理層比較穩定，沒有發生大的人員流失，這要歸功於新城控股長期以來非常優秀的人事管理和薪資福利體系，要知道這麼多年來，新城控股管理層流動率一直是所有房地產公司中最低的，即使是高管團隊也是如此；
（2） 物業銷售仍舊保持正常，受"王振華事件"影響不大；
（3） 新城控股的土地儲備質量總體來說是比較優異的，變現能力強；
綜上，大機率新城控股未來不會出現現金流斷裂的嚴重後果，個人認為只要未來幾個月的物業銷售保持正常，現金流困局很快便會解除！
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