一訊一評，解讀你關心的樓市動態：
01 2021年房價將上漲5%！社科院報告如何解讀
日前，社科院發布了《中國住房發展報告（2020-2021）》，明確提出：2021年全國商品房均價將同比整體上漲5%。雖然社科院是一個權威研究機構，但是令人尷尬的是，從2014年至2020年，該機構連續發布了7年的房價預測，但往往預測的漲幅都低於實際情況。
幸福策評：樓市分化趨勢延續，短期內一二線城市未必能跑贏三四線
5%的漲幅有什麼含義呢？其實這是一個房價漲幅安全線，低於5%，房價跑不贏通脹，剛需也會隨之消失；但若是高於5%，炒房熱一定會如火如荼地興起。
那麼，上漲5%是否有可能？答案是肯定的，並且有很大的可能性會超過這個數值。一方面貨幣是最大的推手，11月份M1同比增速達到了10%，重回兩位數。另一方面，根據各大機構發布的今年各個城市的房價漲跌幅來看，廊坊、天津、青島、石家莊等城市與歷史峰值（集中在2017/2018年）相比，跌幅超過了10%，而從2019年10月到2020年10月，寧波、深圳、東莞等城市的房價漲幅則突破10%，東莞甚至上漲了30.29%。可以預想的是，明年房價上漲的大機率也將是這些城市。
因此，即便明年房價漲幅真如社科院所預測的那般，也是各個城市平均的結果，有的城市快速上漲，有的則持續下行。整體來看，樓市分化趨勢將延續，一二線城市雖然從長遠來看更為穩定，但短期內未必就能跑贏三四線。
來源：櫻桃大房子
02 450億保障房閒置資金迎來整改！明年樓市如此布局
日前，對於2019年保障性安居工程455.97億元資金閒置問題，，住建部部長回應稱，到了12月中旬，地方已經完成了整改408.86億元，整改率是89.67%。
幸福策評：未來這類人將享利好，租購同權或不再是空頭支票
為什麼會出現好幾百億資金閒置呢？一方面是因為保障房的建設進度和撥款周期不對應，建設一般需要三年，而補助資金是一年撥付一次，期限錯配。另一方面，每個城市都希望資金能夠一次性撥付到位，後續建房時再慢慢使用。未來在整改之後，資金的撥付機制將建立，從根本上規避掉資金閒置的問題。
一葉而知秋，無論是上述的回應還是近期的兩場高層會議，無不提及保障房、租賃房：在12月18日的經濟工作會議中，明確表示「要高度重視保障性租賃住房建設」；12月21日的全國住房和城鄉建設工作會議召開，同樣指出「加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系」，可見住建部門正在布局2021年樓市。
那麼這些閒置的保障房資金整改完畢後，保障房應該在哪些城市建，重點分配給哪些人呢？
首先要明確的是保障房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成。未來保障房的建設將優先在一二線城市中進行，要知道在北上廣深等城市中每年吸引的人口動輒幾十萬，但核心城區的土地供應卻是十分有限的。因而租賃房的分配自然也將先向這類新市民、低收入者傾斜。
日前，廣州、福州、青島、無錫、蘇州等多地相繼放寬落戶，而當這些城市的戶籍門檻放開後，如何讓落戶的新市民住有宜居、生活幸福是一大問題。未來「租購同權」或將不再是一個空頭支票，改變將從2021年開始。
來源：藍白觀樓市
03 返鄉置業是謊言？縣城的房子到底能不能買？
2020年倒計時三天，返鄉置業的話題再度闖入購房者的視野，有的人回縣城買房是為了面子，出於與他人攀比的心理；有的人認為與其待在工作壓力大、生活成本高的大城市，不如回縣城生活，幸福指數更高，配套、收入也不差；有的人則覺得縣城的樓市已經成為了韭菜盤，縣城的房子不能買。
幸福策評：大城市下場搶人，小城市空城化嚴重，購房者該如何選？
今年以來，石家莊、濟南、福州等二線省會城市大幅度降低了落戶門檻，而南京、杭州、廣州、青島等也加入「搶人大戰」，日前，廣州甚至連發兩道通知：28歲以下大專學歷或是「雙一流」高校本科學歷人才繳1個月社保即可落戶。
各個城市紛紛下場搶人，其背後是生育率跌破警戒線的無奈。但當大城市的落戶政策接連發布，越來越多的人口將流入大城市，小城市的空城化情況將越來越嚴重。這也是為何不能回老家買房的原因之一。試想，當樓市失去了人口的支撐，房價還有上漲的動力嗎？
然而為何縣城的房價還在漲？是因為高鐵的修建嗎？高鐵的作用短期內或許會引發房價的上漲，但從長期來看，是給大城市的人口導入帶來了便利。縣城房價之所以還在上漲，主要是因為有些縣城的棚改還在推進中。
未來都市圈、城市群才是中國城市發展的終極形態，越是人才扎堆的地方才越值得入場。當前兩萬一套的鶴崗，誰知道又會成為哪地樓市的明天呢？
來源：大鬍子說房