很多人眼裡報批報建的工作不過就是吃吃喝喝，請客送禮，其實不然，報批報建工作絕非如此簡單。
很多人以為報建不就是掌握很多人脈關係，熟人多而已，沒有什麼技術含量。其實不然，報建需要掌握的基礎知識很多。
很多時候沒有熟人，沒有關係，也不代表做不來報建工作。人脈資源這些東西，其實人都是講感情的，一回生二回熟，要建立也不難，要破壞人脈關係也很簡單。
很多人以為，政府門難進臉難看，裡面工作人員整天悠閒沒事做，喝茶看報紙過一天，其實不然。就我接觸的深圳各個政府職能部門，日常工作也很多，都很忙；門好進、臉也好看，有問題的文審批起來就比較難。
畢竟時代不同了，政府變成了服務型政府，但是法律規章政策制度也完善了很多，大家法律意識提高了很多，不再為了點繩頭小利為開發商冒大風險。
因此，遇到報建難題就需要相應的技巧。
01
外在因素
1、外表整潔，乾淨利落。曾見過染黃毛的小年輕帶耳環前去政府報文，總感覺那裡格格不入。
2、避免不良習慣。有些人不論到那個辦公室都喜歡隨手一支煙，自以為是交際融入的好手段，但並不是每個人都喜歡吸二手煙；還有人中午喝酒，酒氣濃厚。
3、接地氣，不要過於西裝革履，與眾人格格不入。低檔西裝感覺賣推銷業務員，高檔西裝，又感覺比領導奢華氣派，這些都不適合做報建。當然也比較忌諱女人穿著比較暴露跑報建。
4、態度真誠、既不要低聲下氣、更不要高冷拒人千里之外。即便相關事情存在瑕疵問題，也沒必要低聲下氣。
5、經常站政府、站領導角度立場考慮問題。政府領導也有其難處，對於市場主體而言，法無明文規定即可為，但是對政府領導而言，法無明文規定不可為。
02
內在因素
1、基本的相關報建周邊的政策要熟悉，除了更新、規劃、國土、房產外，住建、工信經促、發改、環保水務、城管等都要有所了解。
起碼知道上述職能部門的職責及機構設置。涉及房產城市更新相關的政策又有哪些？遇到問題起碼知道大概是哪個部門的職責，可以去哪個科室諮詢。
2、政策具有延續性特點、要充分了解其來龍去脈，了解其立法目的，出台背景，條款設立的思路。
例如我們深圳的城市更新政策最早的來源？立法目的是什麼？期間經過幾次的微調？微調的原因又是什麼？相關新設立或撤銷的條款其背後的思路是什麼？
一旦對其有個基本全面的理解，對目前政策的研究解析能力及對今後政策的研判性都將大為提高，也不需要各個條款都要背熟了。
3、基礎的法律常識要了解，法律層級從憲法、法律、行政法規、地方性法規、部門規章及地方政府規章、規範性文件等從高至低。
這就涉及到法的效力位階問題。在法的位階中處於不同或相同的位置和等級，其效力也是不同或相同的;下位法不得與上位法的規定相牴觸;同位法之間具有同等效力，在各自的權限範圍內施行。
在一般法和特別法的效力問題方面，法理上適用的是"特別法優於一般法"的原則。在新法和舊法的效力問題方面，法理上適用的是"新法優於舊法"的原則。
據此，可以根據相關文件政策法律的位階判定相關政策的適用性。
4、橫向方面，了解各個街道、各區、其他市縣政策。
比如關於集體資產備案相關的政策，市裡有市裡政策，各個區也有相應的土政策。
如果能對其有較為深入的理解，在相關區政策徵求意見的時候，我們可以結合各個區的政策針對性的提出相關建議；可以在面臨經辦人或領導對政策具體條款解讀不一的時候，適時結合其他區的政策提出有力的說明，加大說服力度。
5、縱向方面、了解國家、省部、市縣及各個上級職能部門對相關政策的規定。
比如相關建築設計規則方面，省里部里相關的建築設計規則是什麼？深圳市的建築設計又有哪些細化和不同？為什麼會有細化和不同之處？無非是為了更好結合深圳實際。
知道這些不同，就知道深圳有關政府部門考慮問題的思路，據此可以完善或者說投其所好更好的符合政府有關部門的條件，更快取得相關手續。
6、了解地方政府和各個職能部門機構改革、設立的歷史。
比如寶安縣撤銷、深圳特區建立、關外各個區成立的歷史，各個街道的設置歷史，規劃國土分離及合併等等。
相關政府及機構設置的歷史，其實就是深圳規劃國土管理制度一步一步演化的歷史，從中我們可以了解很多歷史遺留的情況及解決問題的思路。
7、了解相關技術規範，比如深《圳城市規劃設計標準準則》、《深圳建築設計規則》等等。
基礎規範掌握，高級一些可以專業技術標準協助經辦人工作，更高級一些直接以技術說服相關審批領導。
8、重要的是時刻保持學習心態。社會經濟快速發展，政策也頻繁變動，再好的腦子也玩不過時光流逝。
03
初級報建技巧
1、多刷臉，多刷笑臉。
如果笑不起來，也可以多真誠一些問候，熱情打招呼。熟悉的熱情打招呼，不熟悉的點頭致意。
伸手不打笑臉人，就算你欠他很多錢，經常在他身邊出沒，時不時熱情打招呼點頭致意，他也不會反感你，更不會甩你臉色。領導也是人。
2、沒事多多溝通，不要臨時抱佛腳，有空儘量多走走。
相關村集體、相關街道、相關職能局都可以多去走走，在辦公室無所事事也是浪費水電，還不如去刷個臉熟。臉熟很關鍵，起碼降低別人戒備心。
3、資料準備齊全，不懂多請教，不恥下問。
很多人老忘記或者說記不住資料該怎麼準備？很簡單，你想做什麼就申請什麼。
你要證明你自己的身份，那個單位公司的？做什麼的？誰授權你來？公司派你來就得授權，誰來授權？就需要營業執照、授權人法定代表人？授權事由具體來做什麼申請什麼?其次，法定代表人和你是誰？就都需要身份證證明。
最後，還需要公章，公章的意義不用多說了吧，曾經見到漏蓋章的，我只能膜拜了。這些是最基本的，都是需要書面證明。
針對具體的申請事項，再適當增加一些資料，搞不懂的話直接去行政服務大廳的各個職能部門窗口諮詢。不懂就問，問就寫下來，就不容易搞漏。
4、多請熟人引薦介紹認識經辦人及上級領導。
中國是熟人社會，也是混圈子的，你一個陌生人貿然上辦公室拜訪領導，人家也有點不安，不知道你是幹什麼的，陌生人都有戒備心理。
如果可以先找個熟人引薦，先打電話約好再上辦公室拜訪。這樣大家也知道是熟人介紹，降低戒備心。
5、普通的感情溝通還是要有的。
具體該怎麼做，很多人比我厲害多了，我的水平熟悉的人都知道，這裡就不展開說了。
6、真誠實在，不要欺騙坑蒙別人，做事先做人。
說實話，真誠真的很關鍵很重要，你的資料你的申請事項理由，有沒有問題，相信很多經辦人或領導經驗豐富一眼都看得出來。
就算看不出來，你欺騙了別人，事情辦成功的，但是假的始終都是假，造假是要付出代價。現在不出事，以後也是電池炸彈，出事遲早的事。
曾經遇到偽造的建設用地規劃許可證，偽造土地出讓合同的，我只能說這些人出事是遲早的事。
另外，就是遇到問題攤開出來講，經辦人也好，領導也好，大家都是媽媽生的，都是人，他們的經驗比較豐富，或許能幫忙想出一些好點子好主意，為你出謀劃策解決問題。
7、基本的流程大概清楚。
比如城中村城市拆除重建的流程，比如空地開發的流程，比如工改保。其實這些流程都大同小異。
永遠記住一點，流程上涉及的每個職能部門，每個節點，都有其內在的邏輯性。認真梳理多一些不同的項目流程，分析他們的異同點，你就會發現豁然開朗，原來是真的有其內在邏輯。
8、基本的公文寫作要掌握。
公文寫作格式網上很多，一般而言也就是三段論居多。就是基本情況、存在問題、申請事項或解決方案。
我們報建，申請事項一定要明確，儘量一文一申請事項，別搞幾個申請事項，經辦人都不知道你具體想要做什麼。
其次，彙報給自己公司老闆的，儘量多幾個不同的解決方案，優劣勢都一一分析出來，老闆不一定熟悉業務，解決方案幾套優劣勢分析出來，便於老闆自己權衡利弊做決策，不能華山一條道，讓老闆難走又怕走。
報文申請給政府的，申請事項單一，自己書面彙報給公司老闆的，解決方案多幾個，這個是最大的不同。
相同點就是無論是公司老闆還是政府領導也很忙，能一句話說好的，就沒必要三五句，三段論比較適合簡單明了。
04
中級報建技巧
隨著社會經濟的快速發展，政府部門作風也在改變。今日不同往日，遇到棘手難題，如何既能解決問題，又能讓審批領導規避行政風險，是一個技巧問題。
1、市區上級主要領導批示。
市區領導都批示了，下面還需要擔心什麼呢？領導的命令要聽，關鍵批示是怎麼批示的，這個是個技巧問題了，詳細我不多說了。
2、市區上級會議紀要。
針對某件具體的事，都有會議紀要了，說明上級領導也好，上級各職能部門也好，都已經達成一致意見，也有書面證明了。既然是集體決策，出了問題也一起背。
3、相關同級政府部門會議紀要。
這個效力就沒那麼高，如果經辦的職能部門也派人去參加了，那效果還是有的。如果經辦的職能部門沒派人去，那就得考慮考慮了。
4、同級其他職能部門的傾向性支持意見。
舉個例子，比如工改保，如果經促或工信局、住建保障部門都書面大力支持。更新局有什麼理由反對呢？
5、各類第三方出具的專業性研究報告、評估論證報告。
第三方其實就是具有相應資質出具證明此事在技術上具有可行的研究報告。比如產業研究報告，比如規劃研究報告此類。
6、專家評審。
專家也得看什麼專家，起碼要聘請一些相關領域具有知名度和影響力的專家。有了這些專家論證，效果還是可以的，這些專家怎麼請，也是個技巧問題。
7、儘量申請重大項目，可以走綠色通道。
政府相關部門為項目督辦，小瑕疵政府可以為項目積極尋找解決途徑。此外，還可以並聯審批，聯合審批節省時間。
當然並不是每個項目都要申請重大項目，各有利弊。申請重大事項成功後，政府也會經常督辦，加快進度，有時候項目本身需要結合公司實際，不必這麼著急，督辦你自己都受不了。
要享受相應的好處，也得做好承受相應負擔的準備。
8、為節省時間，在不違背相關政策法規規範性文件強制性規定的前提下，可溝通先行批覆復函原則性同意，備註，下一步需完善相關手續後再行申請後續手續。
上述中級技巧中，無非都是因為辦文存在瑕疵或問題不得不採取的，又能有效避免踩紅線，規避行政風險和法律風險的方式。
實質上，充分合理的理由，上級領導、會議紀要、其他部門傾向性支持意見、研究報告、專家評審等等，都是為審批做背書。
05
高級技巧
以上辦法都沒用，就該想想更高級的辦法了。多站政府及領導角度立場考慮問題，切忌只顧自己角度或立場出發。
政府也好，領導也好，都有趨利避害的本性。為自己利益損人，長遠而言更不利己。領導簽字終生負責，規避行政或法律風險理應重視再重視。
博弈這個詞很關鍵。格局要大，眼光要長遠，要充分理解地方政府急需什麼，我方又能提供什麼。
比如遇到超建的住宅，難以通過驗收，該怎麼辦？直接將超建的面積做貢獻給政府做保障房。
地方政府也好，領導也好，需要政績、需要產業、需要高科技、需要就業、需要市政基礎設施、需要民生配套、需要貢獻土地、需要保障房。
緊緊抓住這幾點，很多問題可以迎刃而解。我方需求與地方政府需求要取得平衡或達成一致，最終妥協。
06
絕招
我們開發商的目光還僅僅局限為政府解決幼兒園社康等基礎配套設施或市政設施，當然這些不是不重要。
但是如果能為深圳政府或省里乃至國家帶來科研創新技術人才，國家實驗室、或者引進高科技企業，或者為國家軍工帶來重大貢獻，或者引進一些國外封鎖的重大科研設備、機器工藝如ASML光刻機之類、或者為國家解決一些統戰問題。
一些開發項目中的小瑕疵又算的了什麼？
別說報建瑕疵，以地產反哺支持高科技了，直接定向招拍掛土地，企業總部，減免稅費，各種補貼支助也是非常合理正常的事。
舉個簡單例子，南京政府為了引進台積電、西安政府為了引進三星半導體、廣州政府為了引進富士康10代顯示器……付出了多大代價？
開發商如果能充分發揮各自優勢，急政府之所急，政府怎麼會不幫忙開發商解決一些實際中的問題？
近些年，國內開發商不少都跨出國外出海大展手腳，開發項目遍及海內外，美國英國加拿大也不少；同時，也有不少主業非地產的行外人也介入了地產行業。
科研創新，不能僅僅只依賴政府，或者高科技企業獨立支撐，同時也是社會各行各業都可以大力支持的事業，高科技屬於下金雞蛋的母雞。
鼓勵開發商藉助各自力量資源優勢，引進高科技產業，高科技人才，引進急需的高科技機器設備工藝、組建國家實驗室等等。
在很多普通人眼裡，開發商就是高價賣房剝削民脂民膏的無良商人，但是開發商如果能為政府之憂而憂，解決政府急需的難題。這不僅僅是金錢利益的事，更是產業報國的事。
或許有人會說，我們小企業，什麼都做不來。
如果我們什麼都不能提供給政府，就無法獲得政府領導背書，違背相關規定的情況下簽字在有瑕疵有問題的文件中簽字，這個是肯定的。
就目前的大環境，相信對很多領導而言，違法亂紀的事基本還是不會做的。
總之，如果開發商能協助政府解決一些急需難題，我想政府就是再缺地，也不能少了高科技產業，就是再窮，也會想盡辦法給以優惠支持補助；人窮不能志短，再窮不能窮教育，再缺地也不能缺了產業用地。
07
忌諱
1、不要輕易放棄，困難總是存在，辦法總比困難多。報批報建中，面臨的問題多種多樣，尤其政策日益完善的情況下。遇到問題，必須得直接面對，遇山開山，遇水行舟，迎難而上。
2、不要直接跨越或踩紅線。踩紅線今天沒事，不代表明天或以後可以安全。對政府領導也好，對開發商也好，始終都是一個電池炸彈。
3、不要試圖占政府便宜。你懂得，別總想走偏門。其實普通房地產開發也好，城市更新也好，都是多方共贏，吃獨食始終沒好下場。
4、不要直接上級領導施壓。假設你自己是領導，別人總找上級領導施壓，你覺得自己心裡好受嗎？將心比心。
5、不要言行舉止之不一，不要分兩批人或多批人去溝通，尤其是說法不一。你們自己內部都沒溝通協調好，各行其是，政府該聽誰的？
6、遇到問題事先溝通，不要急於報文，一旦復函直接否決或明顯不同意，下一步再溝通就更難。政府已經復函你直接否決了，下一步你再就同樣問題，政府自己打自己臉也很痛，要麼說明政府之前審核不嚴謹，要麼說明有貓膩。
7、不要讓經辦人和領導難做。大家都是人，何必相互為難？將心比心，多站在對方立場考慮問題。
8、不要欺瞞經辦人及領導。欺瞞別人，也是不對自己負責，相關申請資料都明明白白寫清楚，申請人得為真實性負責。坑害別人，也會坑害了自己。
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