從中小城市購物中心租金指數看商業地產發展

根據全國重點中小城市典型優質購物中心首層在租商鋪樣本的調查數據，2019年中國重點中小城市購物中心租金水平整體穩中趨漲，樣本平均租金為6.5元/平方米·天，同比上漲1.52%。

從市場表現來看，中小城市商業營業用房開工、銷售面積同比下降，但線下消費升級提升商業市場活力，為市場帶來機遇。在新建商業營業用房市場方面，2019年1-9月，三四線及以下城市商業營業用房新開工及銷售面積分別同比下降4.2%、13.2%；華東地區中小城市商業營業用房新開工及銷售面積較大，市場表現活躍。而在消費市場方面，2019年以來，線下零售回暖趨勢明顯，零售企業業績有所改善；同時，在城鎮化率提升的背景下，中小城市消費總量增長與消費結構升級為商業地產發展帶來了新機遇。

在中小城市商業發展機遇下，重點樣本企業優化布局，強化產品運營，強強聯合推動規模增長。在布局方面，新城控股等商業地產代表企業重點布局經濟活躍度高、消費能力強的華東地區中小城市。從拿地情況來看，2017年至今，商業地產代表企業在三四線城市商辦用地拿地規模占比超6成，顯著高於一、二線城市。在產品定位與產品運營方面，堅持以市場和消費者需求為導向是項目規劃和定位的前提，商業地產代表企業精準定位消費客群，通過豐富的業態類型和多元的品牌組合，打造一體化產品形態。商業地產企業一個很大的變化是通過數據技術賦能商業地產，包括新城控股、萬達商管等企業都用大數據來追蹤消費者行為，並以此來進行產品業態和產品運營的調整。在文化塑造方面，兼具當地文化和商業特色的體驗式消費逐漸成為中小城市商業地產發展的關鍵要素。而在行業整合方面，商業地產代表企業強強聯合，優勢互補，龍頭企業布局規模持續擴大。

通過對指數、市場、企業研究之後，我們對未來中小城市商業地產市場進行了四點趨勢預判。

第一，未來幾年，華東地區仍然將引領中國中小城市商業地產市場發展。這得益於華東地區經濟發達、消費能力強、商業市場繁榮，以及最近幾年華東地區住宅市場的率先發展。

第二，在消費者需求變動推動下，一站式的大中型購物中心和小而美的主題型購物中心正成為商業地產龍頭企業在中小城市商業項目定位的主要方向。

第三，為了更好的建立與消費者的情感聯繫，文化IP的塑造正逐漸成為中小城市商業項目運營的關注點，而數字科技的賦能則是購物中心實現效率提升、增強購物體驗的重要技術手段。

第四，在三四線城市商辦用地供給過剩的背景下，商業項目運營的作用更加凸顯，輕資產模式將成為商業地產企業擴大規模的重要方式。

文章來源：中指研究院

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