濟南炎熱的夏天，讓人頭腦發熱，特別渴望海邊的一絲絲清涼。
這夏濟南創紀錄的高溫，讓跌成白菜價的海景房重燃希望。最近很長一段時間，朋友圈被威海乳山各地的海景房廣告刷屏了。很多人都在推海景房，也有很多人問海景房能不能買？為什麼這麼多人突然都在推海景房？
原因很簡單，最近幾年海景房市場特別差，而且部分地區的海景房庫存量巨大，價格跌成一個迷，恰好這夏濟南熱度再創新高，高額佣金促使很多人開始瘋狂推銷海景房。
NO. 1｜壹
秋後算帳海景房，到底能不能買？
海景房的神話今年徹底破滅。需要注意的是，並不是所有的海景房都不能賣，也並不是所有的人都不適合買海景房。但是，目前我們接觸到的海景房，需要注意的事項還是很多的，遠遠超出我們的想像。
首先是今年7月3日，每日經濟新聞一篇揭露海景房真相的文章—《二手房價格跌回10年前，買了就後悔！山東乳山海景房賣出「白菜價」》，火爆全網。海景房的驚人真相觸目驚心：新房賣8000-9000元/㎡，周邊二手房卻只賣4000元/㎡不到。價差如此之大，為何還有購房者不買二手房而買新房呢？部分看房團把全國各地收割來的韭菜們的看房時間安排滿滿當當，不給購房者了解當地房產市場甚至是接觸當地人的機會。
這種封鎖信息渠道的手段簡直不要太高明！
濟南多年來都是威海、煙台、海南海景房的韭菜收割地，尤其是夏天，濟南很多機構都在推銷海景房，以旅遊觀光的形式拉著一批又一批的購房者殺入沿海。
銷售說辭無非是，買套海景房養老，面朝大海春暖花開；海景房很便宜，幾十萬一套，輕輕鬆鬆擁有海濱生活；還有人指出現在海景房這麼便宜，投資一套也不錯……
其實，海景房這種東西，只要算算帳，就知道根本就沒什麼投資價值。濟南市場上部分海景房很多都是在忽悠老頭老太太去買買買……
首先，海景房有的是，在我國漫長的海岸線上，很多地方的土地都是大量供給，根本房子有的是，供給嚴重大於需求。所以這種房子一點都不稀缺，特別是作為旅遊來說，位置感沒那麼重要，離大海一公里，還是離大海兩公里並沒那麼重要。
其次，海景房很多基本都是偽需求，我們度假的需求可能沒那麼強烈，而且年年去一個地方度假，很多人會逐漸厭倦。一年的時間裡，你能在海景房裡，可能也就住一周左右，為了一周的時間，買一套房子放在那裡閒置一年實在太不划算了。甚至住頂級的五星酒店，每年都去，連去20年，也比買套房子放在那裡划算。
第三，養老基本都是扯淡，每個人都希望過面朝大海的退休生活，但是那只是你年輕時候的想法，由於這些旅遊的地方配套設施很差，所以上歲數的人根本就待不住。
第四，沒有產業支撐，就沒有需求，也沒有換手，買來容易，賣出去難。海口和三亞要相對好一點，因為這個兩個城市本來就是城市，有居民在那裡住著，也有其他的地方的人，比如東北人口大量遷入。但我們接觸到的很多海景房，基本都是四五線城市，比如我們接觸到的部分威海海景房，推介的時候說是威海海景房，實際上海景房距離威海40公里，這相當於另外一個城市。這類海景房的城市，沒有人口遷入，一到夏天來一批做生意的，到了冬天全都撤了。
這種候鳥式的海景房，不值得購買，更不值得投資。
NO. 2｜貳
很多海景房不好住、不好租、不好賣
房子首先是住的，而且綁定了戶口、孩子上學；其次帶有金融屬性，比如房產會保值增值抵抗通貨膨脹，房子還可以用來出租。其實好房子的標準很簡單：好住、好租、好出手。大家在濟南買房的時候也可參考這個標準。
很多海景房不好住、不好租、不好賣。我們以威海乳山海景房為例來分析下。很多海景房一般都建在距離市區較遠的位置，這會帶來一系列的問題。
不好住：
1、首先是交通不方便。除了海景資源可供享受外，周邊商業、醫療等起碼的生活配套較少。對於養老人士更不相宜，日常生活不方便。有些海景房周邊一些看似很高大上的項目消費往往很高，不適合長期消費和使用。
2、臨海濕氣重，這是很多海景房的共性。海風具有一定的腐蝕性，木家具長霉，金屬制容易被腐蝕，對業主也存在一定的傷害性，長期居住可能還會引發風濕病等症狀。很多海景房周邊空氣太潮，很多在濟南住習慣了的小夥伴到那裡居住會很不習慣。濟南夏天偶爾也會有這種潮濕天氣，身上黏黏糊糊，非常不爽。
不好租：
很多人購買海景房後，大多只在夏天居住，一年中房屋大多數時間是閒置的。威海很多海景房小區到了冬天就是鬼城，晚上看不到幾戶人家亮燈。每日新聞記者曾採訪過一位來自石家莊的許大爺，據許大爺估計，夏季他所在小區入住率可能會有10%，冬天恐怕連1%都不到。這麼高的空置率，房子根本租不出去。
不好賣：
乳山銀灘在20多公里的海岸線上自西向東陸陸續續建設了200多個海景房項目，供應遠大於需求。10年前是銀灘海景房火爆的時候，當時的房價約為3500元/平方米。10年後的今天，價格大致是4000元/平方米。
打開鏈家網，搜索威海乳山市，會出現約1000條二手房源出售信息，單價多在3000-4000元/㎡左右。像海景花園一套93平米的精裝小三室僅需26萬；海韻山水佳園一套99㎡的三室兩廳僅需15.2萬，五證齊全，證過5年。
與此同時，威海乳山海景房在售新房單價在8000元-9000元/㎡之間，買了基本就是站崗。
NO. 3｜叄
海景房的雞肋還在於其對貸款的影響
在其他城市有房貸記錄，濟南買房會受影響
海景房既不好住，又不好租，還不好賣，那為何還有很多人買？難道只是因為各大機構會忽悠嗎？幾年前，參考君曾踏上某海景房看房團的專車，有過親身感受。海景房滿足了很多人心中的一個夢，就像那句宣傳廣告「面朝大海、春暖花開」。很多購買海景房的外地人多是一時衝動下的非理性消費，很多人買了之後根本就沒去住過。
從個人資產配備及實際居住角度來講，在濟南工作，跑到千里之外去買海景房很雞肋，可以說是一項負資產。尤其現在濟南執行「認房又認貸」的貸款政策，在其他城市有房貸記錄未來在濟南買房也會受到影響。
但是對於部分有錢有閒的家庭，優質城市的海景房還是值得考慮，這樣的海景房不僅兼具旅遊度假的功能，而且自身的保值升值空間還不錯。最後的建議，如果你真的要買海景房，有錢有閒，不妨把視野放得更廣闊的一些，中國海岸線很長，有很多城市和地方的海景房真不錯。
隨著部分濟南人生活品質的提升，眼界的開闊，大家的辨識能力在增強，留給部分低價劣質海景房收割的時間也不多了。
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