轉自真叫盧俊
最近，在我們的幾個樓市群中，發現一個很有意思的現象。
就是大家雖然都在調侃上海樓市的不爭氣，編排各種「上海是環滬後花園」的段子，但是對上海樓市價值被低估的現實認知，在逐步統一
我們整理了一些數據，發生在現在，但是似乎也在決定樓市未來的五年
01
我們來看，先是從兔博士APP那裡提供的數據，上海樓市能真實反饋的二手房市場成交
從2019年上半年3月進入到一個小爆發後，一直維持在2萬套以上，這基本就是16年9月後的水位線了。
接著，市場的真實回暖，在價格上
直接止住了從18年6月開始的二手房價格下滑，即便還沒有回到這兩年高點，可勢頭已經慢慢逼近18年上半年了
各位可以去真實肉身感知下二手房市場，典型的感受就是，房東的價格還是可以談，卻已經很強勢了。
慢慢的，上海是長三角的最大窪地，這樣的觀點開始越來越被認可，本質上來說，這是上海對樓市的操盤精準，然後剩下交給市場化運作的結果。
這點上，不能不佩服中國市場化最強城市的手腕，總是能在不知不覺中達到他想要的效果。
到說到底，無論價格的篩選還是5年限購，二套7成的准入，上海樓市都精準甄別合適，並願意堅定的信任他的人。
這樣上海樓市最珍貴的一件事，就會如何把自己手上房票的價值最大化。
也讓當下入手上海樓市，要變的更審慎，哪怕你覺得未來可以置換，因為二套7成，把換手成本抬的很高，意味著在上海，投資的容錯率其實不高了。
所以，在上海樓市的下半場，能一次性精準找到想要的標的，本質都在考驗著每一個入局者。
02
為什麼說，上海樓市是將是一個下半場的狀態。
首先，上海已經過了城市擴張的高光時刻，除了要承當長三角責任的大規劃，你已經很少聽說上海在哪裡搞什麼新城了，該起來也起來的，帶不動也就躺著不動了。
而且就像前文說的，上海樓市的池子已經閉合，這樣的話，換手和流動只會發生在內部進行，那這樣，上海板塊內部就會接受市場用腳投票，而誰贏誰輸，數據說話。
我們曾經做過一個很有趣的統計，上海樓市近10年，平均漲幅在6倍左右，但是板塊漲幅真的冷熱不均，我們就有過這樣的抽樣。
出乎意料，很多在市中心的地段項目，居然是上海樓市回報率的輸家。
接著我們又拉出了最新6月份的漲幅前30的二手房小區
和漲幅前10的板塊。
非常有意思的是，和抽樣結果很重合，那些出現在郊環的低基數項目，在回報上，是上海樓市的贏家。
那麼，這是否代表，郊環盤就是上海樓市的下半場。
說到這點，我想和各位聊聊上海樓市的板塊邏輯。
03
差不多在2000年前後，上海做了一件很耐人尋味的事情，就是突然大面積擴充中外環的地鐵里程。
這不僅讓上海成為世界上地鐵里程最多的城市，悄然間，中外環的地鐵密度直接增長60%。
接著，我們可以看到，上海樓市這段時間最大住宅供應增量，都是隨著地鐵的城市骨架進行分布。
但這麼做的目的，不是在外圍簡單建幾套房子，然後在市中心和郊區來回用通勤去折磨你。
圍繞著地鐵的延展，率先布局的是產業，上海近5年間的新增9823家高新技術產業，70%出現在郊環產業園。很聰明，其實排在孩子上學和買東西的需求，就是怎麼賺錢。
然後，有了生活，才能留住人，近些年上海新增商場，幾乎密集出現在內環以外的區域，並且生意還不錯。
記得我七寶朋友和我分享過，說七寶廣場去年的營業額幾乎快趕上陸家嘴正大廣場，還把我嚇了一跳。這背後，是上海人口，真的被疏解了，不是文件中那種口號。
哪怕學區房這種最不容易遷移的資源態勢，也說明了這點。
這樣，上海樓市的下半場，就是一個多中心的上海。
這不代表上海的郊環都是對的，地鐵，產業，配套三套操盤手法有沒有加持，這是一套成體系的打法，少一個雖然也很誘惑人，但效果一定會有折扣。
還有，落地，是板塊。曾有人統計了這三年，上海樓市跌幅超過20%的209個小區。
耐人尋味的是，同樣有著「大規劃」的背書寶山和青浦，寶山不抗跌的小區有29個，青浦只有3個，因為相比寶山「主城區」的口號，青浦說到很多東西，都做到了。
好比17號線的外延，而這次我們去17號線的市調，真的發現，沿線的項目去化很快，出現了上海樓市中板塊少見供不應求的現象。
嗯，能落地的好手法，才是最好的手法。
04
而在上海對自己內部進行多中心解構的時候，上海樓市在產品結構上也開始有了深刻變化。
價格上，和很多人想像中不一樣的是，上海樓市超過6成，甚至更高的成交區間，出現在300到500萬的階段。
而差不多也是上海的准入門檻了，換句話說，未來最好的流動性差不多也在這個框子，能接盤的人，也是最多的出現在這個價格段。
目前，成交最好的二手項目。
和漲幅最好的二手項目，不出意外證明這點。
其實從投資角度，也不難理解，配套著板塊操盤手法，在人口外遷的過程中，壓下了上車門檻，也能做低了郊環基數。
這樣，合適的板塊配上合適的價格，加上願意接盤出價的人最多，超出盤面的回報，其實是理所應當。
變化不僅在價格上，還藏在需求中。
我們會發現，上海的新房產品比例中，對剛需的兩房，供應不僅不大，還在減少，因為新房這點是要比二手房有優勢，就是能夠更敏銳察覺市場要什麼。
90-160平的改善戶型，已經成為上海產品的主力段位，而且在逐年擴大。某種程度上，這和大家認知中，高房價的上海應該多做小戶型的主力段，去迎合上海樓市門檻不同，改善，是未來上海樓市的真實需求主力。
一方面，生活是要去住個大房子而不是擠個小房子去改善的，但上海真的很貴了，能買一套大房子的，基本都是拋掉一套小房子去置換的，所以現在二手市場上，掛牌釋放的都是小戶。
另一方面，這樣一種房價格局下，房票還更稀缺，三代同堂能將是未來上海很常見的局面，所以，90平以下做三房的新一代產品，已經是很常見的了。
雖然這句話聽著或者有點廢話，但是上海樓市的未來回報的最好房子，就是能適應市場接盤邏輯的房子。
起碼，你要對未來買你房子的人，讓他多一個能讓他自己說服自己的理由。
05
其實上海樓市走到今天，本質上已經很成熟了。
就像一個成熟的中年人，大家對他期待，首先一定是靠譜的，能信的過了。但不會很出格，穩健就是最大的預期。
可往往最成熟的市場，也意味著選籌能難度最高的盤子，上半場可以很粗放，怎麼做都是對的。
但下半場的哨聲已經開始，合適的板塊，合適的價格，和合適的產品，能不能跟上節奏，或許才是走向領獎台的關鍵
以上為正文，來自三魚