很多小區的物業公司和業主，就像是上輩子有仇一樣，你看我不順眼，我看你不安逸，這裡服務沒到位，那裡業主又拖欠物業費，扯不完的皮，絆不完的經。
這不，又有一位小夥伴提了關於物業的問題：小區物業要求一次性預交一年的物管費，到底合不合理？我可不可以拒交？
乍一看，這是一個非常義憤填膺的問題，物業作為服務行業，事情都沒做就要先收錢，一收還收整整一年，咋個都要一兩千，業主心裡當然不舒服。
然而，這個錢不是業主不想交就可以不交的，具體咋個辦，還要看你們物業合同的約定！如果物業合同裡面寫明，物業公司可以提前預收一年物管費，你簽了字就表示同意，那就要乖乖交錢；如果合同裡面寫的是預收半年，物管非要收一年，那你就可以拒絕。
其實業主最害怕的就是物業收了錢不辦事，好像把錢提前交出去，業主就沒有話語權了，對於這一點，小區可以成立業委會，有啥問題，找業委會去跟物業協商溝通，慢慢解決。
既然話都說都這兒，我們乾脆把一些跟物業相關的常見問題整理一下，大家一次性看個清楚明白。
1、物業的服務範圍到底是哪些？
總有人抱怨物業啥都不管，那物業到底該管些啥子？一般而言，物業服務具體包括房屋及共用設施設備的維護管理、環境衛生及綠化管理、治安管理、停車管理服務、公共秩序維護、消防工作、裝飾裝修管理服務、其他生活服務等內容，具體還是以物業合同為準。
2、遇到漏水等房屋質量問題，該不該找物業？
房屋質量問題經常被踢皮球，物業喊你找開發商，開發商喊你找物業，到底物業有沒有房屋修繕的責任？
有個東西叫《住房質量保證書》，交房時開發商會給你，不同的項目都有保質期。
如果你的房屋質量問題在保質期內，就是開發商的責任，找開發商；
如果已經過期，公共部分可以申請使用維修基金，自己家裡私有的部分就只有自掏腰包。【點擊此處查看漏水詳情】
3、業主家中被盜，物業是否有賠償責任？
這又是一個要看合同約定的問題，如果你們合同里約定物業要提供相應的服務保障業主的人身、財產安全，而物業又沒有履約，導致業主人身、財產受到損害，比如約定有人值班卻沒有，約定要查驗陌生人身份證卻沒查，那你就可以主張賠償。
但是在實際情況里，物業的責任很難界定和舉證，通常遇上這類糾紛，業主告了物業，最終也大多是判物業承擔一定比例的責任，很少有負全責的。豌豆尖兒還是建議，大家在買房之初就選擇安防度高的小區，平時關好門窗，有需要可以安裝防護欄，加強防盜意識。
4、沒有收房入住，需不需要交物管費？
這也是一個老生常談的問題，作為業主的一方，總是覺得自己沒有享受到物管服務，就不需要交物管費，然而根據規定，只要開發商在約定的時間內通知業主收房，由於業主單方面的原因未能及時收房，依然需要繳納相應的物管費，除非雙方另有書面約定。
5、不交物管費，物業公司有權斷水斷電嗎？
某些物業公司會用斷水斷電這招來對付拖欠物管費的業主，這是不合法的！
業主跟物業、業主和供水供電公司是兩個不同的法律關係，物業公司沒有權力對業主採取停水、停電的措施，也沒有權利進行其他處罰。如果業主因此受到了損害，可以起訴物業公司，追究其侵權損害賠償責任。
6、家裡住一樓，還需要交電梯費嗎？
一棟住宅，按所有權可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分。共有部分是指不屬於單個產權人所有而供全體產權人使用的空間、部位、設施和設備。電梯系統屬於共有設備，產權上屬全體產權人所有，功能上供全體產權人使用，實物形態上不能分割給各產權人。費用也由全體產權人分攤。
所以隨便你住幾樓都要交電梯費。
7、業主沒在家，物業有義務代收快遞嗎？包裹掉了負不負責？
一般情況下，如果物業合同里沒有相關約定，業主也沒有和物管簽訂代收代管協議或繳納保管費用，物管人員並無義務代簽收業主包裹；若在業主授權或徵得業主同意下代簽收了包裹，那物管人員就必須承擔代為保管的職責和義務，假如這一過程中不慎造成包裹丟失或損壞，代簽人就需要承擔責任。不過對於業主來說，因為未實際簽收，除非快遞公司能明確證明業主要求物業代收，否則業主有權要求快遞公司承擔法律責任，畢竟快遞公司有義務將物品交付收貨人驗收並確認。
這也是個很難界定容易有糾紛的問題，大家最好還是自己收包裹或者讓快遞員放在快遞箱裡。
說半天，最重要的一點，還是物業合同！很多東西都是以合同約定為準，所以不管是買房的購房合同，還是物業合同，還是各種補充協議，只要需要你白紙黑字簽名的，都要認真看，仔細讀，不要一時偷懶換來後悔莫及。
附：24K乾貨，法院看法
在人們的日常生活中，
無論是小區的物業損毀，
或是業主家中物品需要維修，
或是庭院需要打掃，
都離不開物業的貼心服務。
業主生活需要安全的環境，
這些與保安的盡職盡責息息相關，
可以說，
好的物業公司成了業主生活的「好管家」！
然而，
有的小區出現保安不盡職責，
衛生維護差，
防盜措施不力，
業主也是恨呀！
咋辦？能否不交物業費？
要是共有物業用房居然被占用經營，
業主咋維權？
哎哎哎……
到底是先服務還是先收費？
那麼首先，
▍物業管理費包括哪些項目呢？
現在的生活小區一般都是由物業管理公司管理，然後收取一定的管理費用的，有些住戶只是知道每月收取的物業管理費是多少，但是卻並不了解這個物業管理費包括哪些項目，具體物業管理費包括哪些項目呢？
隨後讓本君來告訴小夥伴一批物業糾紛經典案例，
逐案進行點評，
引導廣大業主增強法律意識，
有效維護自身的合法權益，
對以上「盲區」一掃而凈。
房屋質量有問題 拒交物業費敗訴
案例述說
2007年1月，業主程某購買了海安縣金海國際花園小區商品房一套。
2013年1月1日，東湖公司與金海國際花園業主委員會簽訂物業管理合同。合同第24條免責條款中明確約定，因甲方（業主）或第三人故意、過失所致的任何損害或因乙方（東湖公司）的非職務行為所造成的損害，東湖公司不承擔責任。
2013年1月，程某所購房屋外牆滲水導致室內牆面起泡和空鼓、地板變形等。程某與開發商、東湖公司、施工單位三方協商達成處理方案，但經多方多次修理未能修復。
2013年，程某停在小區消防通道的車輛被他人扎破車胎。程某找東湖公司協助解決事宜，東湖公司經查看監控，基於案涉小區存有死角，程某的車輛被誰所扎無法查明，遂告知程某報警解決。但程某認為東湖公司物業服務不達標，拒不繳納2013年全年物業服務費1865.16元。
東湖公司多次向程某索要未果，遂向法院提起訴訟。
法院判決
判令被告程某給付原告東湖公司物業服務費1865.16元。雙方在法定上訴期內均沒有提起上訴。
理由
東湖公司與金海國際花園業主委員會簽訂的書面物業服務合同合法有效。原告履行了物業服務義務，作為小區業主應當支付相應費用。
被告程某辯稱案涉房屋存在質量問題且找過原告維修，原告存在修理不善等服務不當行為，但房屋質量問題不是物業服務的內容。被告有關因房屋質量問題所致的維修義務，應向相關責任人主張，故對其上述辯解意見法院不予採納。
至於被告車胎被扎一事，法院認為，車輛被扎非原告所為；依據雙方合同約定，並未有原告履行物業服務義務不當的證據，且合同約定由於第三人侵權導致被告的損失，不能苛責原告。被告以此為由拒絕繳納物業費用無法律依據。
法官說法
物業服務企業只需盡到善良管理人義務
該承辦法官說：
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。
針對現實中業主最為普遍的服務不達標的抗辯意見，業主以物業服務不達標為由進行抗辯並要求減免物業服務費用，人民法院應當要求業主說明不達標的具體情形；物業服務人能夠證明其已經履行了合同的主要義務，物業服務範圍內的秩序有序、清潔，安全保衛工作基本到位，業主要求減免物業服務費用的抗辯理由不予採納。
現在，不少業主因房屋質量、小區偷盜行為等遷怒物業服務企業，並拒交物業費。依據權責利相對等原則，物業服務企業只要做到了其職責範圍內的事情（比如小區攝像頭良好，巡邏人員定點巡視），其就算履行了善良管理人的注意義務，不能苛求物業服務企業對小區內所有事情負責，對於超出物業服務企業職權範圍內的事情，業主可以請物業服務企業協助，找相關部門及人員予以解決。
物業服務企業的保安不是公安呀！更不是007！
限制業主使用電梯物業公司構成侵權
2011年7月，周先生在海安蘇建花園小區購得涉案房屋。
2013年12月，明德公司與該小區業主委員會簽訂物業服務合同。合同約定，明德公司為小區提供物業服務，服務內容包括房屋建築共用部分的維修、養護和管理；共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明等；並對物業服務期限、收費標準、違約金及免責事由等作出約定。
2014年1月1日，明德公司入住小區並提供物業服務。後周先生以其進戶自來水堵塞，明德公司推脫給自來水公司，小區東邊和北邊的飯店排放的油煙及噪音影響其生活，2樓商業房樓頂露台長期無人打掃等理由，未繳納2014年1月1日至2015年12月31日的物業服務費。
明德公司自2015年5月多次書面催繳無果後，對周先生的門禁卡信息進行了處理，限制其使用電梯。為此，周先生訴至法院，要求被告明德公司停止侵權行為，並賠償因為電梯禁用造成其上班遲到扣發的獎金及精神損害賠償等損失共計3000元。
法院判決
在明確各自權利義務的基礎上，雙方經協商後，就被告明德公司立即停止侵權行為、原告的損失及物業費繳納等事項達成了一致意見。
理由
在查清基本事實的基礎上，首先明確被告明德公司雖為自身合法權益實現，才採取了限用電梯的措施，但這是一種侵權行為，且與物業服務的宗旨相違背。同時向原告周先生進行了法律釋明，對本物業服務區域內存在的違規經營、噪音污染、私搭亂建、私自更改樓體結構等違反法律法規的行為，根據相關法律，物業服務人的義務僅為協調處理義務。
法官說法
合理使用小區內的公共設施，是業主的權利，物業公司限制業主使用電梯，是一種侵權行為。
雖然起因系業主拖欠物業費而引起，看似是為了維護自身合法權益不得已而為之，但物業公司索要物業費，可以通過催繳的方式來行使權利，在催繳後業主仍不繳納的，還可以通過支付令或者直接訴訟的方式解決，所以這種以侵權手段實現自身利益的做法是不受法律支持的。
拿房後未裝修入住判業主按八折交費
2007年6月，李某購買了海安縣中洋現代城一套住宅。
2009年1月，李某辦理了房屋交接手續，並與中鴻公司簽訂了前期物業管理服務協議。協議第4條約定，物業服務費自房屋交付之日起計收，預繳1年，之後每半年預繳1次；正常收取期間，因李某空置房屋，按全額計收。
2013年12月，中鴻公司與中洋現代城業主委員會簽訂書面物業服務合同。合同約定，中鴻公司為中洋現代城提供物業服務，繳費期限按年計算，業主應當在每年的第一個季度內履行繳納義務，逾期繳納的應繳納違約金；因業主原因閒置房屋，按全額計收物業服務費。因李某領取案涉房屋後未裝修入住，雙方就物業費產生糾紛。
通過催繳的方式來行使權利，在催繳後業主仍不繳納的，還可以通過支付令或者直接訴訟的方式解決，所以這種以侵權手段實現自身利益的做法是不受法律支持的。
法院判決
被告應當繳納的物業服務費按照雙方協議約定價款的80%予以酌情調整，遂判決被告李某給付中鴻公司2013年至2015年物業服務費5965.4元及違約金。
理由
中鴻公司具有物業服務一級資質，業主委員會有代表業主簽訂物業服務合同的權利，雙方簽訂的物業服務合同以及被告李某與中鴻公司簽訂的前期物業服務合同合法有效。鑒於被告交房後確未裝修入住，原告的服務成本相應會有所減少；同時，考慮案涉合同為原告起草的格式合同，且南通地區確有未入住房屋可以減少部分服務費用的相應規定，綜合管轄區域內物業收費的具體情形日此判決。
法官說法
在房產銷售領域的「空置房」是指房屋竣工一年後沒有售出的房屋，因此類房屋的物業費應由建設單位繳納，故在物業服務領域的「空置房」應當是指已經銷售並交付給業主但未入住的房屋。
這裡的「入住」包括進駐裝修，因為房屋交付給業主後，業主對房屋已經享有基本的處分、使用權利，進駐裝修後就會產生生活和裝修垃圾，業主即開始實際享受關涉自身利益的物業服務，此時不能再視為是空置房。
而本案中，李某領取房屋後即一直閒置，未裝修入住，未實際享受物業服務，物業公司的服務成本相應有所減少，根據權利義務相一致原則，考慮到案涉物業合同為原告起草的格式合同，作出酌減收取物業費的判決。
司法觀察
和物業打官司，為啥業主敗訴多呢？
近年來，物業服務費用糾紛呈大幅度上升趨勢，這類糾紛不僅涉及到業主和物業服務人的利益，而且事關城市管理的民生問題。
而業主拒交物業費的理由有：一、雙方無物業合同；二、自己沒有實際入住；三、對物業服務水平不滿意，認為物業服務不達標。第三點是引起糾紛的關鍵之處，而在業主不滿意物業服務拒交物業費，被物業公司起訴的案件中，最後業主幾乎無一例外的被法院判決敗訴。
對此，有一些業主很不滿意，為啥和物業服務企業打官司，業主多敗訴呢？如果物業服務不到，業主的權益如何維護呢？
專家解疑
業主交納服務費用的依據是業主委員會與業主大會選聘的物業管理企業訂閱的《物業服務合同》。國務院公布的《物業管理條例》第七條中明確規定「按時交納物業服務費用」是業主的一項基本義務。只有出現以下情形，業主才可以不交或少交物業服務費用：
1.物業管理企業在物業管理服務合同約定之外，自行提供服務，未經業主委員會或業主認可的，業主或使用人可以不支付費用。
2.實行政府指導價的物業服務收費項目，業主對超過指導從的部分可以拒交。
3.物業管理企業不發行物業服務合同中約定的義務，業主可以不交或少交相應的物業服務費用。
4.物業管理企業擅自提高物業服務收費標準，對擅自提高的部分業主可以不交納。
5.物業服務合同中約定先服務後收費的，在物業管理企業未提出相應服務的情況下，業主可以不交納相應的服務費用。
所以根據我國的《物業管理條例》規定，只要在物業服務企業提供基本物業服務的前提下，業主都應該繳納物業費，這是合同的義務。也就是說，物業服務企業做的不好，不能構成拒交物業費的理由。
而物業服務企業對於拖欠或者拒交物業費的業主，斷水、斷電，限制門禁、不讓上電梯，造成業主損失，業主可以請求賠償，但業主還需證明斷水斷電給造成的經濟損失是多少？如果沒有證明，那麼法院是不會支持你的主張的。