原載於《現代物業•新業主》2019年8期/總第467期
近年來，筆者通過對各類建築物的觀察，發現一條較清晰的問題線索：業界對項目區的建築物土建工程應有的計劃維保被嚴重忽視了，加速了建築物的衰老和醜化，降低了建築物的使用價值，導致業主固定資產和財富貶值。這也是物業環境品質難以持續的重要原因，應該引起各方高度重視並適時採取對策。
建築物維保存在的主要問題
普遍忽視對建築工程土建和本體結構的維保
近年來，我們有意關注小區、大廈、工程設施等，發現很多建築物的內外傷都未及時採取相應的維保措施。在重慶大學城，筆者發現一座水庫存在諸多問題：大壩護欄水泥爆裂，內部鋼筋裸露鏽蝕，持續時間已久，沒有維保跡象。同樣，不少小區的土建部分逐漸開裂，地基沉降，地表破裂，外牆損毀，牆飾脫落，落水管殘缺不全……這些問題並未引起管理者和業主的重視。
重慶大學城應急水庫大壩鋼筋裸露，鏽蝕嚴重
偏重於對建築物附屬設備維保的硬約束
不可否認，隨著近年來各類高檔建築物的日益增加，尤其是高層建築、超高層建築及智能樓宇的不斷增加，建築物的設備設施數量大、技術含量增多，因而設備正常運行、及時開展點檢和高質量維保成了管理者與業主關注的重點。電梯、扶梯、配電設備、消防設備、防盜系統、智慧大廈及智慧小區設備系統、通信網絡系統等的運行狀況和問題會被及時提取分析，很快採取整改和維保的舉措，在經費預算上也會優先給予保障。而土建部分及內外飾材等部位的管養非常欠缺。能小修解決的問題也難列入物業費開支預算，不會安排維保任務，以致很多小修就可控制住的建築品質傷害拖延到需中大修或翻修、更新改造等才能恢復品質，其中發生的巨大損失幾乎沒有人在意。
重慶大學城某新建商用房連廊吊頂損壞
建築物本體維保標準約束較軟，經費開支標準難把控
資料反映，西方國家的許多建築物只要結構完好就不會輕易拆除重建。歐洲許多建築的建設周期很長，比如巴黎聖母院建了上百年，使用了數百年。我們國家是發展中國家，過去近百年的建設項目能成傳世之作的較少。改革開放以來，我國建築業發展快速，但以建築物的大拆大建方式居多，有的是建築物質量太差，難以勝任新的使命而不得不拆，有的是由於當代人的眼光局限沒有發現其應有的傳承價值而被盲目拆掉，拆了又後悔的也不少（如老北京的四合院等許多建築物拆遷案例）。對建築物的維保事項，只要不是定為危房，平時是否及時維保很難有統一的標準。部分業主、使用人或管理者比較專業和敏感，也許會推動提出建築物的維保方案，經過一定程序後可能被採納而安排維修預算。但大部分人都麻木不仁、視而不見。至於安排維保的情況，也千差萬別。
對建築物的病患缺乏制度性檢測和評價的安排
通常，地產商、建築商移交房屋及購房人買房時，對房屋會進行檢查驗收和質量評價，也會針對相關問題要求責任方及時維修處理。此後，絕大多數業主和物業管理方都會變得麻木了。直到某一天業主和用戶感到不好用了、有危險了，才想到應該檢測和採取維保措施。不過多半都晚了，成本太高無法維修。對建設項目建成後的「體檢」不是每年都在常規開展，而是在遇到各種自然災害如地震、滑坡、泥石流等明顯觀察到牆體開裂、地基下沉等現象時，才會想到安排建築物的「體檢」項目。
對建築物小傷不治拖成大傷才治，建築物的維保難有及時性
我們常見到建築物因各種原因受傷，新建築由於有保修期，建築商和地產商都會及時動用保修金安排維保。即使過了保修期，負責任的地產商也會從維護業主用戶口碑、塑造公司品牌等角度出資安排維修保養。比如：業戶反映公共地帶地磚破損打滑，地產商很快就換成防滑地磚；外牆脫落，顏色難看，可以很快重做。但很多建築都已過了這個時期，建築物的傷病只能仰仗物業費和專項維修資金，但是物業費和大修金分工不明，哪種維修需依靠物業費解決，哪些維修又應使用專項維修資金解決，實際上並沒有科學的可操作標準。比如，以前建設部相關文件規定以建設項目工程造價百分之一以下為小修，以上則按不同比例又分成了中修、大修、翻修、綜合維修等。習慣上，小修由物業費承擔，但哪怕是項目造價百分之一以下的小修，如果讓物業費承擔也是不可承受之重。故多數物業管理公司都對小傷視而不見，拖成大傷可以申請專項維修資金時，才會考慮擬出大修概預算書讓業主們簽字同意，符合提取專項維修資金使用時才安排建築物的維保工程。
重慶北部新區巴蜀麗景外牆脫落
建築物維保工程概預算約束的重要性
建築物維保工程
對建築物的傷病進行醫治的工作應稱為建築物維保；維保工作需要藉助各種裝備才能實施時，稱之為建築物的維保工程。其重要特徵就是要租用和採購較多的相關設施設備及材料，如塔吊、吊籃、腳手架、運輸車、相關建築材料、裝飾材料等物資，配備各類技能人才進行操作。而單純的個人可操作的掏溝、補縫、填洞等不應算入建築物的維保工程，可算建設項目的維保事務。
建築物維保工程概預算
被當作建築物維保工程的項目應當有立項確認的過程。比如，應先有相關人士或機構根據建築物的傷病情況開展調研，提交建築物維保工程立項建議書，遞交業主組織和物業管理公司進行審議獲得認可後，再安排初步和詳細的開展維保工程的可行性研究。在此階段對維保工程的各維修事項工程量進行準確計算，套入人工、材料、機械台班的價格(當地市場價或國家指導價)，就能得出不同可靠性的建築物維保工程概預算書。這對維保工程招標具有關鍵作用。
建築物維保工程的概預算約束
業主及物業管理公司都應當有對建築物開展計劃維修保養的意識，要列出科學合理的資金安排。每年針對建設項目、單項工程、單位工程、分部分項工程都要提前做好維保概預算安排。要求工程單位配合財務部門完善工程項目概預算和施工方案，加以落實。要對建築物的計劃維保成效進行評價。
整個社會和行業不能眼看著建築物小病拖成大病，物業提前老化衰敗，使用價值急劇下降，樓宇品質難以保持，而無所作為。建築物維保工程的概預算約束強調的是維保經費必須有標準、有保障，能及時科學地使用維保經費，維持建築物的價值和品質。
強化建築物維保工程概預算約束的重要性
建築物維保工程概預算約束，分為對業主的約束和對維保施工方的約束兩方面。這種約束表現在經過程序化論證和計量確定後，認定哪些建築物的哪些維保事項必須實施，最多需要多少經費，相當於明確最高限價，在每年初安排工作計劃時列入其中並狠抓落實。將解決維保經費的理由和門路講透，使建築物維保經費概預算能順利實現。具有充分說服力和科學性的概預算書，能對業主、專項維修資金管理單位、社區等產生正面影響，對徵求意見、簽字同意、籌夠建築物的維保經費也是必要的。形成、批准和落實建築物維保工程概預算的過程，也就是建築物重生和價值再造的過程。
將建築物維保工程落到實處的幾點建議
提高業主用戶和物業服務者對建築物維保工程價值的認知，強化教育、培訓、宣傳工作
2019年4月15日，巴黎聖母院發生火災，讓人們重新關注西方建築的耐用性。巴黎聖母院全部建成歷時180多年，從始建起算距今已有856年了。這說明西方較崇尚建築本體結構的牢固和持久性。中國近年來進行大拆大建，一方面是我們不重視正確評價和使用老建築，拆了一批不該拆的；另一方面也說明我們過去的很多建築實際上質量不好，口號喊「百年大計，質量第一」，事實上使用十多年、二十年後就老舊破敗得不成樣子了，不列入拆遷又能如何呢？為了延緩建築物老舊的進程，減少城市更新的巨大代價，在建築物的結構設計環節，應考慮長久不過時，建築本體具有很強的耐久性。人們在使用過程中培養愛惜和保護建築物的意識，管理單位要及時安排維修養護，防止建築物小傷變大損，讓建築物作為固定資產和可持續的財富能代代相傳，讓後人能不為缺少房屋所困，能有更多的發展選項，化解整個社會的生存壓力，提升人們的美好幸福感。
提高建築物維保工程硬約束的力度
建築物的各個分部分項工程和整體結構使用壽命是不同的，有的結構部分可以使用數百年，而有的分部分項工程僅能管用幾年十幾年不等，比如屋頂的防水、防滲、防裂工程就管不了多久。外牆漆和外牆磚等飾材項目也與結構壽命難以匹配。所以，必須要形成開展局部維保和更新改造等工程是常規事務的認識。不能認為買了房產後就沒有大投入了，對建築物萬事大吉的冷漠態度會加速建築物的變舊過程，不斷降低區域建築的環境品質。因此，建築物的維保必須按分部分項工程項目的壽命周期開展維保工作。及時按標準進行概預算編制，保證能適時安排維保和更新改造等事項。新加坡等地就有對建築物外觀及時更新的要求，其花園城市的品質得以保持，給人們良好的印象和感受。
我們的許多城市建築外牆漆陳舊、起泡、脫落，外牆磚等飾品殘破、掉地，落水管等設施不齊、形同虛設，牆表污損、滿目瘡痍……因為缺乏強制性的建築物維保工程概預算和維保工程實施標準，所以才會發現不少建築物傷病日趨嚴重而得不到及時救治，如果強化建築物維保工程的概預算約束機制，保證每棟建築物在生命周期的每個階段都有維保經費，建築物的品質維持就有保障了。
編制專業化的建築物維保工程概預算書
經過40多年的改革開放，我國已有「基建狂魔」的名聲。作為建築業、房地產業配套的物業管理行業也得到快速發展。物業管理在最初時較強調售後服務，綜合性較強，近年來分工趨細化，如設備設施維保、安全服務、環衛、綠化等分支領域逐漸發展成相對獨立的細分市場，綜合性的物業服務受到較大的挑戰。業主組織還經常用「點菜單」的方式削減了一些看似不緊迫的服務項目。受到較大程度忽視的應當是建築物本體的維修保養項目了。社會各界都較缺乏對建築物及時維修保養必要性、及時性等的正確認識，業主用戶又缺乏凝聚力和共識，當建築物的陳舊、污損、殘破只要不危及自己自用部位的使用就會懶得去提建議報預算等。因此，建築物的維保工程規劃應由專業機構提議，讓專業的人做專業的事，根據正規的程序從維保工程項目建議、初步可研、詳細可研到費用的概預算編制獲批等都應規範化、專業化。科學論證維保工程的原因，確定維保工程的各個分部分項工程、單位工程、單項工程甚至整個建設項目的維保工程量清單，明確費用標準，準確測定出費用底價。
用招投標方式確定建築物維保工程概預算經費的使用者
建築物維保工程招標是指維保招標方在發包維保項目之前，依據法定程序，以事先發出招標通告或招標單，明確維保項目數量和相關要求，鼓勵潛在的維保服務單位依據招標文件的規定製作投標文書，參與項目競爭，通過評審，從中擇優選定維保施工單位的一種經濟活動。
建築物維保工程投標是建築物維保工程招標的對稱概念，指具有合法維保資格和能力的投標人，根據招標書的條件和要求，在指定期限內填寫製作響應文件，提出維保報價並等候開標和認可評標結果的經濟活動。
建設類的工程項目招投標制度早在1984年就開始推行了。物業服務類的招投標可以從2003年9月1日起算，因國務院《物業管理條例》和建設部制定的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》正式施行。距今已十多年了，現在物業綜合服務、安全服務、環境服務、設備維保等都較流行用招投標方式選擇服務單位了。建築物早期的維保大多由建設方和建築施工方負責，用保修金解決問題；保修期滿後，建築物的維保工程經費來源變得複雜，因此必須明確物管費的維保責任邊界，細化專項維修資金的使用標準。建築物維保工程概預算經費來源必須事前確定和落實。
建立對建築物維保工程實施後保值增值效果評價制度
對建築物實施及時的維保工程，需要產權單位和個人適當的經費支持，有的由專項維修資金列支，也有物業費承擔的部分，還可有政府補助等多個渠道。
對建築物的維保成效如何，可以聘請類似房地產估價事務所等第三方專業機構用較專業的評價方法，測算出建築物經過維保後增加了哪些價值，算一算投入與產出的相關數據，增強維保工程投資實效的說服力，讓更多的產權人重視和關心建築物的維保工作，不斷培育和壯大建築物維保工程的市場份額，為建築市場的轉型升級創造機遇。
總之，建築物的維保工程不應被忽視，相關管理單位和產權人組織應當每年定時編制建築物維保工程計劃和概預算書，按規定程序立項、論證、計量、計價、招投標、批准實施、驗收評價等，立足建築物的品質保障，維繫建築物使用價值，提升建築物綜合效用。
作者單位：重慶大學