前不久，國家統計局公布了今年1~9月份的樓市數據。數據顯示，9月份全國新建商品住宅銷售價格環比漲幅微升，二手住宅銷售價格漲幅基本持平。如果看前9個月，雖然商品房累計銷售面積同比下跌了0.1%，但是累計銷售額依然同比上漲了7.1%，跟2015年1-6月份的漲幅差不多。
儘管如此，但不少房企已感到壓力山大，有房企要求員工每人買一套房，有排名靠前的房企瀕臨破產的邊緣……與之相對應的是，房企拿地熱情驟降（如下圖所示，今年以來，購置土地面積累計同比數據一直低於20%）。
來源：Wind、明源地產研究院
然而，明源君注意到，今年以來，新開工面積累計同比卻還保持著正增長。一般來說，土地購置面積增速與新開工面積增速之間存在高度正相關關係。如今，二者出現嚴重的背離，傳遞出了哪些信號？明源君認為，主要有以下幾點：一是行業洗牌仍將繼續，很多中小房企將繼續出局，對有實力的房企來說現在是併購的好時機；二是對房企來說，高周轉依然是最安全的模式，不要試圖與政策對賭。
買地大幅減少新開工暴漲
主要是中小房企扛不住了
從房地產行業的正常邏輯看，土地購置面積增速與新開工面積增速之間存在高度正相關關係，道理很簡單：當房企對未來的市場持樂觀態度時，土地購置面積的增速會增加，新開工面積增速同樣加快，反之亦然。在正常情況下，二者會保持一致，兩個指標的數字也會大體相同。
然而，自2019年初以來，土地購置面積增速與新開工面積增速的走勢發生了嚴重背離。今年前9個月，土地購置面積同比增速平均值為-30%，而房屋新開工面積同比增速平均值約為10%（如下圖所示），二者相差約40個百分點，背離十分嚴重！
來源：Wind、明源地產研究院
為啥會出現這樣的情況？明源君認為，很重要的一點是，土地合作開發以及土地收併購大幅增加！因為土地收購兼并的信息不會反映在土地購置面積的統計中，但卻會形成新開工！而這意味著很多房企撐不住了！
早在2016年的一次會議上，孫宏斌就對台下很多中小房企老闆說：「如果你的公司現金流有問題，但是土地還有價值，那你就可以找我。」
去年，很多資金緊繃的房企就是這麼乾的——賣地還債。進入2018年下半年，調控放鬆的期望破滅之後，土地市場收購兼并顯著活躍。彼時萬科喊出「活下去」引發刷屏，但緊接著其就大手筆收購了大量土地。
2019年，隨著調控的加碼，房地產金融政策進一步收緊，監管層將防控房地產金融風險的領域延伸至信託、海外融資等。資金困難的中小房企，不得不繼續轉讓項目股權，或直接賣地。甚至部分百強房企也不得不處置土地資產紓解資金困境。
這一跡象早已有之，因為另外兩個數據告訴了我們——新開工面積和施工面積背離和新開工面積和竣工面積的背離，且二者的背離已經持續近三年之久！
來源：Wind、明源地產研究院
在2016年之前，房地產新開工和竣工面積基本是同步的。這很好理解：樓市看漲，拿地後儘快開工達到預售條件就能銷售，回籠資金，然後繼續拿地、蓋房。明源地產研究院在2015年做的一份研究顯示，部分房企幾乎拿地就開工。按照正常流程，這是不可能的，換句話說有點違規。但部分房企冒著違規被罰的風險，也要儘可能趕進度。
來源：明源地產研究院
2009年在四萬億的刺激下，新開工面積的爬坡速度比竣工面積要快一些，但還是同一個方向的。
竣工面積要跟上，施工自然得跟上才行。
可是，自從2016年9月30日調控之後，情況發生了變化，新開工一路飆升，竣工卻在下滑，有人說，那應該是因為大家都是快周轉，拿到地就開工，達到預售條件賣了之後就慢慢建唄，所以竣工面積就下去了……
這麼說似乎有一定的道理，但並不全是。
傳統地產周期中存在「新開工-施工-竣工」的傳導鏈條。通常來說，新開工面積是施工面積的重要構成部分和主要波動來源，其增速往往同步或略領先於施工面積變化。可是，自2017年4季度開始，施工與新開工明顯背離。
數據顯示，2015年起新開工對施工的拉動明顯減弱，另一方面，凈停工面積卻在增長。2018年，停工面積大幅增加——2018年，新開工拉動施工面積增速3.9個百分點，然而凈停工面積增長至6.7億平方米、拖累施工面積增速2.2個百分點，是拖累施工增長、導致施工與新開工背離的重要因素！
為什麼2018年凈停工面積飆升呢？當年凈停工面積增加在一定程度上反映前一年的實際停工較多。2018年的凈停工面積增加，是因為2017年的實際停工面積較多。而2017年的土地流拍也比較多，2018年同比激增93.16%至1808塊（數據來自諸葛找房）！
近三年來，新開工數飆升，施工面積和竣工面積增長緩慢，說明很多開發商在賭政策，賭未來房地產會繼續政策放鬆，但政策不僅沒有放鬆，還不斷加碼，最後一批中小房企，甚至部分百強房企都熬不住了，只能尋求合作或者被併購，進一步推高了新開工數據。
所以，雖然今年以來，開發商買地少了，但是以前買的很多地，通過土地收併購被釋放了出來，形成新開工面積。
當下是收併購的好時機
但三線以下需特別謹慎
過去，整個房地產行業存在一個2~3年左右的小周期，使得很多跟政策對賭的房企，雖然有段苦日子，但熬一熬很快就能迎來春天。
如今，這個小周期已經消失了。缺乏實力，又與政策對賭的房企，自然就容易成為別人口中的肥肉。
對有實力的房企來說，在土地價格持續攀升的背景下，通過招拍掛在核心城市擴大土地儲備的難度加大，而併購成為增加土地儲備的有效方式。
土地收購兼并的信息不會反映在土地購置面積的統計中，但卻會形成新開工。這是購置土地面積和新開工面積背離，以及新開工面積和施工面積、竣工面積背離的深層次原因。
如上所述，新開工面積和施工面積、竣工面積背離已分別持續兩年和三年，而購置土地面積和新開工面積背離是今年才有的，這恰恰說明，今年以來收併購和合作的比例大幅提升。而這一過程還在繼續。越來越多的中小房企撐不住了，甚至個別百強房企也面臨破產倒閉的風險。
對於實力房企來說，這卻意味著收併購機會來了！需要注意的是，便宜的未必都是肥肉。
本年施工面積，包括上年跨入本年繼續施工的面積、本年新開工面積，以及上年停緩建在本年恢復施工的房屋面積（即復工面積）。其中，新開工面積是施工面積的重要構成，歷史數據顯示，新開工面積波動，是施工面積增速波動的主要原因。
如上所說，2015年以來新開工對施工拉動減弱，但不同能級的城市程度有所不同，三線及以下城市，新開工對施工拉動減弱的現象尤為顯著。雖然2015年末以來，三線及以下新開工增速從-15.2%升至2018年末的20.7%，但施工增速僅從1.7%升至6.0%！
三線及以下城市的凈停工現象也最為顯著，其2015和2018年占全國停工面積比重分別為67%和74%，而這些城市2012-2018年的施工面積占全國的比重為62%-66%。
由此可見，雖然三四五線城市從2017年迎來了一波行情，但總體上來說，風險要比一二線城市高得多。
明源君對話過很多百強房企總裁，他們大部分重倉一二線，對三四線只是機會性介入。某百強房企總裁說的很形象：對於三四線城市，要像狼一樣，衝進去快速吃幾口肉然後就要跑。
數據顯示，2018年銷售額超過100億的房企達150餘家，這些房企的銷售業績大約80%來源於一二線城市，而全國商品房銷售額中只有50%左右來自一二線。這也不難理解，去年乃至更早的時候，部分靠重倉三四線迅速崛起的房企，也在快速調整策略，加大一二線的布局。
2018年，土地流拍最多的城市，是三線城市遵義（數據來自於中指院），這是其所處及以下能級的一個縮影。今年以來，這一趨勢還在進一步強化。
因此，當下是實力房企的併購好機會，但同時也要看標的，如果項目大多位於三四五線，那要注意。
法規和制度不斷完善
囤地對賭政策多半會輸
高周轉才是致勝王道
高周轉是近年來房地產行業的熱門詞彙。隨便翻開網上關於高周轉的文章，輿論基本上一邊倒，且多數是質疑和強烈抨擊。但對房企來說，高周轉不僅是當下，而且是未來一段時間內最安全的模式。
陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁吳建斌在多次演講中指出：房地產企業不管怎麼轉型，我一直強調還是要算帳，算帳的根本目的就是高周轉。
如果你做不到高周轉，其實你的壓力是非常大的。因為融資難，成本飆升，「高周轉」一定是化解投資風險、提高周轉率、獲得股東資金回報率最為關鍵的觀察指標。
施工與新開工的背離，土地購置和新開工背離，除了中小房企撐不下去的原因，剩下就是房企通過趕開工、趕預售、趕回款進行「高周轉」的原因。因為接盤的房企深刻知道，快周轉是最保險的。
當然，還有部分房企抱有僥倖心理，明源君認為這是非常危險的。因為今時已不同往日——
一是今年8月26日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議通過關於修改《中華人民共和國城市房地產管理法》的決定。
該決定自2020年1月1日起施行。新版《城市房地產管理法》將閒置土地處理上升至法律層面，該法二十六條明確提出，超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。
二是今年7月16日，財政部、國家稅務總局就《中華人民共和國土地增值稅法（徵求意見稿）》聯合發文，向社會公開徵求意見。雖然該法規出台還需時日，但土地增值稅實行四級超率累進稅率之類的大方向不會變，未來，通過囤地坐享增值收益將大打折扣。
來源：財政部
三是過去收併購雖然比較活躍，但是土地交易信息並沒有完全納入統計體系，不太規範。但今年7月19日，國務院辦公廳印發《關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》，明確了土地的轉讓形式，將導致土地使用權轉移的行為都視為土地轉讓，實施統一監管。隨著制度建設加速推進，未來二級市場交易將更趨規範，並逐步納入統計體系。
在明源君看來，這其實是房地產長效機制的一部分，即通過房地產領域法律法規以及制度建設，推動整個行業的穩健發展。整個房地產行業依然還有較大發展空間，後天很美好，但是前提是要熬過今天和明天的殘酷。廣大房企，要懂得順勢而為。（作者：明源地產研究院 凌峰）