01
樓Sir一個朋友，曾在江濱路準備了一套約150㎡的房子，原打算留給孩子當婚房，所以一直在出租，他也很久沒去那個小區。
前幾年，等他快用到房子的時候，這小區交付至今已經十來年了，他發現這小區有些慘不忍睹。
市區一小區景觀水池荒廢。
小區大門，隨意進出，沒有登記。小區進來沒多久，就有好幾處地磚破損，踩進去還是水雷。
小區水池，乾枯了，不過想想如果有水，想必也是養蚊子。
小區的綠地，有人走的地方枯了，沒人走的地方長滿雜草。
小區一樓，堆滿了沒人領取的快遞。
小區地下室，長滿青苔，氣味很濃。
市區一小區外立面。來源：百度全景
上樓後，通過昏暗的走廊繞進自家大門，一路上堆滿不少雜物，牆上貼著牛皮癬。隔壁大門開著，用於辦公。
望向窗外，塗料的白色外牆有了不少雨漬，許多鄰居裝了窗罩、雨棚，空調室外機隨意懸掛。
市區一小區疏於管理的側門。
他實在看不下去了，這當年買來也算高價，如今壓根就是安置房水平。回想起當年收房時的喜悅，再對比如今的衰敗，僅僅十來年，已是天差地別。給孩子作為婚房，實在沒有臉面。於是，他很快把房子出手賣了。
這房子，並不好賣，看得人多，真正要談的人很少，大家都買新房去了。
最終接手的，是個永嘉人，只是為了過江進城，同時回家方便，周邊住的親戚朋友也多。而且，他們很喜歡那種廣場一般的大客廳。
02
小區為什麼會衰敗？很簡單，跟任何商品一樣，房子也會折舊，而且是不可逆的。不過在中國，房子的折舊，影響更大。
更何況中國正在進行人類歷史上史無前例的城市化，新房不斷湧現，產品不斷更新換代，讓舊房子的衰敗特徵更為明顯。
房子衰敗，在已開發國家同樣不可避免。但是，已開發國家城市化進程啟動地比中國早，其住宅以低矮樓層為主，甚至是獨棟的別墅，少有我們這樣的圍合式封閉小區，更何況我們還禁了別墅。因此，只要把自己這一棟房子打理好就行，室外的政府自然會處理。
洛杉磯街頭衰敗景象。來源：谷歌街景
另外，已開發國家移民較多的大城市，往往會有分區，有時候衰敗的是一個區域。
而國內，通過舊城改造、城中村改造，這樣的分區也越來越不明顯了。比如，房價四五萬的中梁首府，對面就是房價一萬多的水心。
像國內這樣的封閉式小區，存在大量屬於全體業主的公共空間，不可避免會出現公地悲劇，因此物業管理非常重要。
然而，大家都會面臨一個同樣的問題，物業管理公司，一開始服務很好，但堅持不了太久，使勁叫都沒用，到最後叫也懶得叫了。門口的保安，也慢慢由帥小伙換成老大爺了。
市區某住宅區私拉電線等場景。
物業管理費，自房子開售時就定下了，多數小區都是一成不變的，而各方面的成本，在不斷上升。相應地，物業管理的水平，必然會下降。
想漲價，很難。想換物業，不見得換得更好。更何況，有些小區的換物業，背後是物業公司對業委會的利益輸送，這還能把小區搞好嗎？
更何況，小區房齡越久，維護成本越高，物業管理公司的壓力也越大。至於維修基金，似乎從來都不存在。
以2015年為例，在七都、黃嶼、南湖、甌海中心區等地買一套新房，當時的房價在14000-17000元/㎡的水平。
相比較而言，江濱路、新城大道等地，一些10餘年房齡的電梯商品房，且基本上都是130㎡以上的大面積，當時的二手房房價，大概在15000-18000元/㎡。在那時看來，兩者相差不大。
四年過去了，剛好遇上樓市上升周期。現在，七都、黃嶼、南湖、甌海中心區那些交付沒幾年的新房，二手房市場價普遍突破了25000元/㎡，甚至個別超過30000元/㎡。一般而言，這些新房至少漲了10000元/㎡，甚至翻倍。
然而，那一批10餘年房齡的電梯房，如今的二手房房價依舊停留在20000元/㎡左右，漲幅明顯低於新房。而這有限的漲幅，還是依託前兩年的大規模拆遷換來的。
同是電梯商品房，一新一舊，在二手房市場上，價差達到數千元，甚至萬元。更何況，這些舊的商品房，地段更好。若是同地段比較，新房跟舊房，價格可能只有一半，甚至不到。
當然，有優質學區、獨特大景觀的另說。
03
業主自治嗎？少則幾十戶，多則上千戶，一般小區足以形成一家大公司的規模了。公司治理從來都是一個難題，更何況群龍無首的小區，組織成本非常高，難度非常大。
業委會，在很多小區那就像個宮斗劇，不斷地在內耗，什麼戲都能演出來，始終難以取得全體業主的信任。
業委會成員，肯定有無私奉獻的人，但也往往少不了想撈一把的人。甚至最終劣幣驅逐良幣，無私奉獻的人被想撈一把的人擠走。
當年看來還算豪宅，如今也無法避免時代的印記。
現在的年輕人都很忙，壓根沒有時間，在有的小區業委會都是老年人出動。但在老人把持業委會的情況下，往往只能讓小區變得乾淨整潔，幹不了大事，難以整體提升檔次。
更何況，老人治理，難免一切以老人利益優先，例如在停車位嚴重不足的小區，老人們獲得權力後，為了自己跳廣場舞的空間，強制實施人車分流，甚至喊出「年輕人別欺負老人」、「開車的有錢人別欺負不開車的窮人」等口號，倚老賣老，逼得年輕人搬出小區，把房子租了。
正如破窗效應，在小區衰敗且無法阻止後，大家則會越來越隨意。像安裝窗罩、雨棚、花籃，往往發生在品質本身較低、物業管理水平較差的安置房中，商品房極少。
而如今，大家走在街上都會看到，越來越多十餘年房齡的商品房，都開始安裝了。在這種房子裡，大家對小區品質與形象，越來越不在意，讓小區加速衰敗。
裝滿鐵籠子的住宅。
同樣地，對於小區的綠化破壞、地磚破損、水池乾枯、雜物擺放、廣告貼紙等，大家也逐漸習以為常，隨意對待。
而少數人的破壞，則需全體業主埋單。唯獨能讓大家集體感到憂慮的是電梯，老舊的電梯實在太嚇人，但對此則更加無能為力。
最終，愛面子的人，追求生活品質的人，只能賣了它，買新房去了。不過現在同地段新房和舊房的價差，越來越大，甚至只有新房的一半。
在這種情況下，賣了舊房，還得貼很多錢進去，才能換一套新房，這讓很多人又換不下手，只能將就著住。或者，搬到郊區的新房去，等待郊區的成熟。
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04
當然，也有沒有明顯衰敗的小區，僅僅是稍有折舊，好像也就是市中心那幾個頂級豪宅了，居住人群高端，物業管理費較高，但這不是普通百姓能買得起的。
另外，有的小區底商、裙樓等商業用房，屬於全體業主，其出租收益足以維護小區，甚至業主不需繳納物業費，年底還有分紅。但這樣的小區，真的不多。
新舊小區對比。
那麼，大部分人所住的房子，衰敗後怎麼辦？說實話，這麼多小區都面臨這樣的問題，而且存在很久了都沒解決，樓Sir怎麼知道該怎麼辦。在全社會尚未探索出一個合理的解決方案時，似乎只能不斷地換成新房。
正如身邊一位朋友所說，從房子的保值角度來講，當這個房子從一流降為二流之際，就要拋掉，否則時間長了很難賣得起價格。
但是換房，之前下血本的裝修、各種稅費，都是一筆不小的開支。
殘破不堪的老住宅。
當然，若是有一套一線、強二線城市核心地段的房子，無論再怎麼衰敗，都不用太擔心房屋價值的問題，因為它們的外部功能實在太強大了。
像溫州這樣的普通二三線城市，除了有優質的學區、稀缺的風景以外，衰敗後的小區，其價值差會與新房越來越大。至於地段好的新房，城市在擴張，只會越來越多。
對於那種走樓梯的新村式老小區，只要是五孔板和紅磚結構的，如果不急需用錢，可以先留著，畢竟這種沒有抗震能力的房子遲早會拆，只是要等五年還是十年的問題。
這兩年拆遷放緩了，很多人買來套牢了，但正因遲早會拆，極少有人拋掉，房價也並未明顯下跌。
破壞外牆的小高層。
對於那種帶電梯的舊房，無論外表還是戶型，都遠遠不如現在的商品房。在可預見的未來不會拆除。如果有條件，儘量把這種房子換成新房，否則可能會繼續衰敗，它們的未來可以參照一下香港九龍的一些老式高樓。
很遺憾的是，一些新交付的安置房，卻衰敗地跟這些十幾年房齡的舊房差不多了。
市區一新交付小區枯死的棕櫚樹。
至於全新交付的商品房，表面上看起來光鮮亮麗，其實也埋下了一些衰敗隱患。
比如，拓展面積和裝修期間對電梯帶來破壞。拓展面積存在違章嫌疑，甚至業主擅自繼續拓展形成違章。房企在隱蔽工程方面偷工減料。會所高昂的維護成本無人承擔。
05
或許，如今那些商品房，全裝修成品交付，鋁板（廉價的除外）與玻璃幕牆外立面，起碼從表面上看，似乎能解決很多衰敗問題。不過更重要的，還是小區的管理與維護。
對於買新房的購房者來講，樓Sir建議大家買房企旗下有自己物業管理公司的樓盤。
在這類小區中，房企為維護自身品牌形象，打造標杆樓盤，往往會給物業管理公司一定的撥款，用於小區的維護。那些號稱引進知名物業管理公司的樓盤，則沒有這個待遇，往往達不到預期。
略顯凌亂的外立面。
有時候想想，中國人喜歡城堡一般的封閉式小區，帶來了更多的安全感與更高的價值，同時換來了極高的管理與維護成本。
如果要拆掉圍牆，實施街區式，小區內部交由市政管理，想必大部分業主也是不肯的。更何況，我們的城市管理，還沒有精細化到這個地步。
缺乏管理的新建安置房。
想來想去，好像拆遷是最好的辦法，但這個代價太大了。對於高樓來說，容積率提升空間幾乎沒有了，對開發商來講拆舊建新沒有利潤，在質量出問題之前拆除的機率是極低的。畢竟，衰敗並不影響房屋質量。
當然，好消息不是沒有。前陣子，國務院部署今年開展城鎮老舊小區改造試點，以加快改造城鎮老舊小區。或許，它會給這些走向衰敗的小區，帶來一絲曙光。
小區的衰敗問題，仍需要全社會繼續探索。
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