憑啥？！！
來源｜王紅雨在加拿大
2020年7月，多倫多成交的二手房價格比去年同期上漲了16.9%，大家都很驚訝，這難道是在慶祝抗疫成功嗎？緊接著的8月，多倫多成交的二手房價格比去年同期上漲了20.1%，上漲幅度繼續擴大，完全蔑視疫情。我查了一些本地媒體的分析，房價逆疫情上漲的原因被歸結為：建築成本上升；新移民和非居民的投機；低利率；嬰兒潮一代的人不肯賣房子；新房落成的數量低於新移民落戶數量；地產投資者活躍；吸引更多公司落戶多倫多。可以看出，很多原因是老生常談，有沒有疫情都是這些原因，所以解釋不了房價在疫情沒有得到控制的情況下，依然反彈的真實和深層次原因。
01
對房價變動的誤解，在疫情中暴露無遺
安省在2017年4月20號推出非居民炒房稅NRST，理由是非居民在加拿大炒房，重災區是大多倫多地區。聯邦政府旋即給統計局撥款50萬，專項調查，2017年11月結果出來了，是鳥悄出來的，因為結果令政府很失望，就像美國沒有在伊拉克找到大規模殺傷性武器一樣，大多倫多地區非居民擁有房產的數量占比僅為3.4%。如果100套房子裡，只有3.4套在歪果仁名下，這些歪果仁有什麼可能抬高了其餘96.6套房子的價格呢？從此非居民炒高房價的說法，再也沒人提了，但非居民炒房稅NRST依然在。疫情，再次證明， 在多倫多短期工作和學習的非居民，大部分人是租房住的，而且比較集中地住在離學校或工作崗位近的多倫多下城down town。從過去幾個月該地區租金跳水情況來看，非居民被阻隔在加拿大境外進不來，對租房市場造成了沉痛打擊。下城down town的房產價格沒有像租金一樣跳水，也說明 非居民對房價影響不大，對租金影響大。
最近聽了經濟學家Sherry Cooper在房東網上的一段非常精彩的專訪。主持人問她如何解讀疫情期間房價強烈反彈的時候，她依然認為是新移民帶進來的熱錢推高了房價。除了這個觀點之外，我100%同意她在其他問題上的觀點。聯邦投資移民項目在2014年就停掉了，背著錢袋子來加拿大，又無所事事的人，大部分被擋在了門外，只有幾個省還斷斷續續地接受投資移民。目前的新移民組成非常健康，大多數是來自畢業於加拿大的經驗類移民，這些新移民更年輕，更能夠給加拿大帶來活力和收入性納稅，而不是像投資移民那樣只會買房子。更健康的是，銀行從2018年底開始，全面收緊房貸的新移民政策，新移民也要看收入，海外收入的證明文件要求得更多更嚴格了，僅憑35%首付是無法輕鬆獲得房貸批准的。 疫情期間，新移民登陸數量銳減，如果推升房價的是新移民，那麼房價至少會腰斬，而不是上漲。可見，約定俗成的理由太容易被接受和牢記，連經濟學家也不能免俗。
就業率高通常被認為是推高房價的重要因素，失業率越高，房價越低。疫情爆發之後，安省失業率一直在2位數，但房價卻依然上漲，說明就業率與房價的關係不是因果關係Causal relationship，而是相關關係correlative relationship。如果失業的都是低收入者，年輕人，低端服務業者，失業率上升不影響房價，甚至連租金都影響不了。早在2018年5月CMHC的報告Examining Escalating House Prices in LargeCanadian Metropolitan Centres，就無情的揭露了一個事實： 大都會的房價，與低收入者無關，房價是高收入者推動的。本次疫情再次有力地證明了這個觀點： 失業率上升無法直接影響房價，因為最容易失業的人，沒有能力影響房價。看到失業率上升，就擔心房價的人，是不求甚解的悲觀主義者。脫口秀演員何廣智，在一個段子裡解釋了這一經濟現象：「像我這樣月薪1500元的人，在上海是沒有買房壓力的。」
疫情證明，房價推手，不是非居民，不是新移民，不是容易失業的人群。
02
全天候能推動房價上漲的 drivers 有哪些？
人口凈流入量，是決定房價長期走勢的最重要因素。講英語的，資本主義國家，尤其是不排斥華人的國家，我們用手指頭數一下，還剩幾個？加拿大隻要不改變既定的移民政策，就一直是華人留學和移民的重要目的地。對於其他各個國家和種族，加拿大的包容性，可以說是也最強的。人口流入對於加拿大是至關重要的，只有不斷吸引優質新移民，這個國家才能保持活力。聯邦層面已經發現，投資移民對加拿大弊多利少，已被停掉，但移民總人數沒變，依然在每年30萬。加拿大就是通過這樣的不斷試錯，積極尋找更有利於加拿大長久發展的優質新移民。 疫情導致新移民登陸少，是暫時現象，吸引新移民的國策沒有變化，哪天登陸，沒那麼重要。
多倫多的土地供應系統，屬於大英國協最典型的供地體制，區化管理嚴格，審批慢，和香港一模一樣，因此新房供應量永遠趕不上人口流入速度。目前世界上有三個城市有綠化帶政策，倫敦，漢城和多倫多。綠化帶的擁護者和反對者矛盾非常激烈，各有自己的組織，進行政治遊說和社交宣傳。在多倫多，支持綠化帶的人占上風，這些人是既得利益者，借環保名，行限制批地之實，因為建房越多房屋供給越大，現有房主的房價下跌的可能性越大。美國和加拿大的鄰壁主義非常嚴重，not in my backyard，毀了很多新建項目。富爸爸系列圖書里的一本《房地產投資指南》中，多次提到美國房地產開發的這個巨大黑洞：開發商把地買下來，不能隨便建房，必須得到鄰居的同意，但鄰居多數情況下不同意，理由是人口多了導致交通擁擠，房子多了導致房價下降，有損於既得利益，你可以隨便建房子，但，NOT in my back yard。鄰壁主義，Nimby 很多中國人都沒聽說過，其實就是「別在我後院兒動土」的縮寫。冒冒失失在北美做地產開發的人，絕對想不到自己會死在鄰居手裡，只能怪自己低估了北美的群眾力量，寫的好好的富爸爸系列沒時間好好讀。多倫多建房的速度上不去，有多方面原因，其實最大的原因有兩個：1.土地審批手續太麻煩，快不起來；2.地產開發黃金期已過，大資本不屑於進入這一領域，因此加拿大沒有一家房地產開發上市公司，找不到加拿大的恆碧萬。 新房供應量受限，有力地保障了二手房的保值和增值。
嚴謹的房貸政策，是保證借款人質量和貸款質量的前提。高質量的房貸，是房地產長期穩定健康發展的基石。美國房地產資產證券化泛濫，加拿大的銀行沒有效仿，因此次貸危機對加拿大經濟和房地產影響甚微。我自己的工作經歷證明了，加拿大商業銀行在收入方面保持的歧視是正義的，也是必須的，沒有足夠的收入支撐，銀行就是不貸款。很多人垂涎按揭貸款的低利率，想方設法地巧取，最後證明都是白費心機。 利率，早已不能體現不耐程度，完全操控在美聯儲手中。羅伯特席勒在他的新書里有一句不經意的話，徹底闡述了美聯儲的本質：美聯儲是美國銀行業的聯盟，所有的美聯儲主席都是1907年的摩根的複製品，美聯儲的職能就是維持有利於金融資本運轉的資本主義。當經濟情況威脅到美國的資本主義制度時，美聯儲什麼都乾得出來，包括給美元注水，拚命印鈔，即使破壞美元的公信力也在所不惜，只要美國資本主義能續命，低利率這種鴉片就會一直抽下去，直到康復或變成骷髏。按揭利率本來就是老百姓能拿到的，最低的利率，在全球低利率環境下，按揭貸款利率達到了史無前例的低水平。為了獲得低利率資金，人們需要買房子，否則拿不到低利率的按揭貸款。對於自住的買家來說，目前的利率，每借10萬元，月供僅為370元，50萬元的房貸，月供低至1850元，這個價錢租房，僅能租到地下室。低利率，是決定性的房價推手。
長期看人口，中期看土地，短期看金融。從短期到長期，加拿大房地產市場都將健康發展，房價也會穩中有升。這個長期趨勢，不是疫情能改變的。多倫多房價泡沫說，沒有任何依據，作為國際大都會，多倫多每平方尺房價為775美元，是北京、東京、倫敦的近一半，甚至遠遠低於雪梨的每尺1117美元，多倫多房價的上漲空間依然巨大。
03
透過疫情看加拿大的政治和經濟
政治和經濟總是hand in hand，經歷了疫情，我們可以把加拿大的政治和經濟關聯性看得更清楚。
一位加拿大的投資大師，加里斯洛夫斯基，在79歲時完成了他的畢生投資心得，《投資叢林》，並與2005年出版。他對加拿大的政治和經濟關係是這樣描述的：加拿大是一個資源豐富的國家，普通人只關心自己家的安寧與富裕，對其他事情都很冷漠，包括對政治，這就造就了加拿大買選票的政治環境，台上的政黨只要有機會就不惜一切代價地花錢買選票，買選票的錢來自於向高收入者徵稅，買選票的好處是補貼有投票權的低收入者，以求連任，於是人們越來越懶，越來越依賴政府發錢，力爭下游的人越來越多，支持發錢的選民也就越來越多，所以買選票的政治正確在加拿大會被所有政黨效仿，形成了正反饋，愈演愈烈，每個台上的黨派都會變本加厲地發錢。疫情期間，特魯多政府的花式發錢，頗受歡迎，成倍地把原來勞動的人變成了伸手的人，同時也再次印證了加里斯洛夫斯基在15年前的看法。但是，不要忘了，發錢只能通過財政政策，而不能通過貨幣政策實現。
很多人分不清什麼是財政政策，什麼是貨幣政策。 財政政策有兩個方法：1.直接進行轉移支付，從富人那裡收稅發給伸手的人，例如，特魯多現在的做法；2.政府興建項目，搞基建，通過政府花錢拉動就業，即，著名的凱恩斯主義，例如，羅斯福1933年的以工代賑。 貨幣政策是指，央行放水給商業銀行或資本市場，讓商業銀行保持流動性，並將這股流動性通過貸款傳遞給工商企業和消費者。簡單的區別是， 通過財政政策發出去的錢，不用還了，白給；通過貨幣政策發出去的錢，是借出去的，得還。能拿到財政政策發下來的錢，必須證明自己身處困境，需要救濟；能拿到貨幣政策發下來的錢，要證明自己有還款能力。於是加拿大出現了兩類聰明人和一類笨人：能拿到救濟的人要麼真的需要幫助，要麼不惜力爭下游，去滿足被救濟的條件；能借到款的人努力買房子，否則借不到低利率的貸款；最後一類努力賺錢然後存起來讓別人借走。各位讀者可以對號入座了。
疫情放大了加拿大政治和經濟特點，以前看不清楚的人，不能再糊塗下去了。既不力爭上遊，也不力爭下游的人，在加拿大生活得很辛苦，當然這是自找的。
這一段，沒有跑題，我希望大家看清楚加拿大基本的政治經濟關係，明確自己該做什麼，不該做什麼，以及為什麼有人只要有機會就貸款買房子。房子是低利率的載體，貸款的抵押物；房子可以租出去，於是貸款就有人償還了，這是成本最低，風險最小的利用貨幣政策的可行措施。很多人在朋友圈瞎嚷嚷，央行印錢了，要出現通貨膨脹了。央行印的錢，通過工資發給你了嗎？沒有吧，那通貨膨脹怎麼可能發生呢？其實，2010年開始各國央行就開始大規模印錢了，但很少有國家出現大規模通貨膨脹，原因是，從印錢政策中獲益的人，即，能借到錢的人，邊際消費傾向低，沒有用借來的錢消費，而是購買資產了，因此資產價格普遍提高，股價和房價都在漲，傳說中的惡性通貨膨脹始終沒有出現。 貨幣政策，是幫助能貸款的人先富起來的工具，當然，不去借錢的人享受不到。財政政策，需要力爭下游，或真正遇到困難。那些兩個政策都享受不到的人，面臨一個灰犀牛問題：資產貶值。
房子，成了一個令人糾結的核心問題：買來投資，可以受惠於貨幣政策，但需要經營，怕麻煩的人需要自己取捨；買房的人多了，供應有限，房價就會漲，水漲船高，有效地應對貨幣泛濫，但非居民一時進不來，租金上不去，怎麼取捨呢；有避稅癖的人，在斤斤計較時發現，房地產投資中的費用是可以抵稅的，但要拿到房貸就需要證明收入，收入高了稅就高，怎麼取捨呢？很多人已經在取捨和糾結中度過了10年，期間，所有多倫多的房產價格都翻了一倍。糾結是有成本的，你要再糾結十年嗎？
04
我看到三個推動房價上漲的 drivers
眾所周知的推動房價上漲的原因就不再重複了。說三個我發現的，無懼疫情，推動房價上漲的原因吧。第一個是加拿大人幾乎都認為房產是一項好的長期投資；第二個是加按的力量；第三個是按揭助手的力量。
早在2014年，GENWORTH公司所做的消費者調查報告中就披露了一個重要信息，打算買房的人中，有90%的加拿大人認為購買房產是一項好的長期投資。2018年CHMC將這一話題也納入了消費者調查報告，結果是more than 80% of buyers feel confident that buying ahome is a sound long term investment。2019年CMHC的消費者調查報告中這一數據更加具體了，87% of buyers feel confident that buying ahome is a sound long term investment。我在公眾號文章 《加拿大人買房考慮了哪些因素》一文中披露了這個數字，但並沒有引起大家的注意。羅伯特席勒在新書《敘事經濟學》中披露了美國人對這個問題的看法，最高的時候有43%的美國人認為買房是一項好的投資，最低的時候只有32%的美國人認為買房是一項好的投資。按照席勒教授的研究，敘事，是一項非常重要的經濟因素，如果你身邊的人都整天念叨XXX是一項好的投資，你也會這麼認為，甚至參與進去。 重口爍金的資產就是人們的心頭好。加拿大人對房產的敘事，已經完成了全民洗腦， 80%-90%的加拿大人認為買房就是一項好的投資，而且是一項長期的好的投資。這個長期到底有多長呢？嬰兒潮一代人，即今天65到74歲的這代人，有71%的人認為住在獨立的房產中是最適合的，這些昂貴的房產依然被老人家占據著。疫情重災區是老人院，那些賣掉了自住房搬去老人院住的老人家深受其害。目睹疫情中老人院發生的一切，那些還沒賣掉自己房產的老人家，是絕不肯輕易搬出現有住房的。因此，疫情期間，以及疫情過後，二手房市場上獨立房產的供應將嚴重不足，供給的缺乏勢必推高獨立房產的價格。
能夠加按的借款人，可以從房子裡提取現金，作為下一套投資房首付款，用銀行的全款買投資房。疫情爆發初期，大家都去囤手紙了，我提醒了幾位比較聽勸的財商群里的朋友：疫情剛爆發，3月份的房價沒有下跌，大部分行業還可以正常工作，應該馬上做投資房的加按，如果疫情嚴重，拿著現金做儲備，疫情過去之後，如果不需要這麼多現金，可以拿出來做首付投資下一套房子。聽了我建議的幾位朋友，現在已經把新的投資房租出去了。很多人滿腹狐疑，疫情沒結束，經濟沒有明顯好轉，外國人進不來，買房的錢從哪來的呢？經濟學家是發現不了這個秘密的，所有不躬身入局的人也都發現不了這個driver：加拿大本地有收入的家庭，可以從現有房產加按出現金，並申請貸款買更多房產。
多倫多是一個國際化都市，與普通的城市不一樣。安省平均房屋自有率68%，而多倫多只有56%，說明租房的人比例超出了全國和全省水平。我在Youtube上6集視頻 《為了平衡一生的收入我們被迫投資中》講，地產投資者的戰略夥伴有兩個：銀行和租客。租客是房貸幫手，他們不僅支撐著房貸付款，而且支撐著房貸申請。銀行在計算房貸申請人償債能力時，會用租金直接抵減這套房子的所有債務，因此大大提高了借款人的償債能力。作為房東，不要與租客斤斤計較，租客是批房貸，扛房貸的主力軍，一定要善待租客，他們在不親自出場的情況下，默默地幫房東申請著貸款加按，或新的投資房貸款。看到這裡，請房東默默向房客道一聲「辛苦了，謝謝，明年不加租了。」
結語：
害怕二次疫情嗎？害怕被裁員嗎？除了搶購手紙，更應該把房產里的現金取出來做儲備。在加拿大，房子是公認的優質資產，值得長期投資，這種敘事一次次被驗證，疫情的突襲不僅沒有削弱這種長期持有房產的信心，反而得到了加強。與其尋尋覓覓房價上漲的原因，不如更好地利用加按策略加強自己抵禦風險的能力，並為進一步投資做好準備。
來源：王紅雨在加拿大
/聚焦 亞太15國簽署RCEP貿易協定，世界經濟局勢或將大變？加拿大去哪了！
/憂慮 加拿大正在走向失控？有多少人挺不過這個冬天！
版權聲明：【除原創作品外，本平台所使用的文章、圖片、視頻及音樂屬於原權利人所有，因客觀原因，或會存在不當使用的情況，如，部分文章或文章部分引用內容未能及時與原作者取得聯繫，或作者名稱及原始出處標註錯誤等情況，非惡意侵犯原權利人相關權益，敬請相關權利人諒解並與我們聯繫及時處理，共同維護良好的網絡創作環境】
文章來源: https://twgreatdaily.com/L8YZ2nUBxV5JH8q_RBa1.html