我曾經是銀行的一名房貸經理。其實銀行工作人員很少稱呼我為「房貸經理」，大多都是稱為客戶經理。只是因為房貸業務辦理多了，被不知內情的人戲稱為「房貸經理」。
回顧那段時間，每天早上八點半一到單位，就被撲面而來的房貸業務給壓的喘不過氣。晚上通常都是八點以後下班。
開發商在不斷催促想要回款快，賣房的人委託中介在不斷催促，儘快收到尾款，好去置換新房。
無論是新房業務還是二手房業務，每天都不敢有絲毫的懈怠。因為我知道房子對於每一個人來說都意義重大，都承載著一個家庭的夢想。
可即使如此，我也會毫不猶豫拒絕某一類人群的申請或者幫助風險審批經理拒絕一些隱藏著一定風險的客戶群體。看到得知消息的客戶變得很喪，我雖心有不忍，但也愛莫能助。
事實上有些問題在房貸申請時都是可以避免的。即使銀行拒絕了客戶的申請，在對部分問題進行整改後，也是可以通過的。
下面我就從房貸審批者的角度來幫助朋友們儘可能規避一些雷區，儘量提高房貸的通過率。
基本上房貸被拒都可以歸結到收入方面和信用方面。
一、收入方面
無論銀行是以債務太多、收入太少、月供過高、選擇期限太短等理由中的哪一個來拒絕房貸申請者，歸根到底都是因為收入不夠。因為以上所有問題都可以通過調整收入負債比來解決。
收入負債比是衡量一個人能不能貸款能貸多少款的一個重要指標。這裡涉及兩個公式：
- 個人收入負債比：房貸月供/借款人月收入<50%。
- 家庭收入負債比：所有貸款月供/借款人家庭月收入<55%。
如果債務太多，沒有辦法降低債務的話，那就提高收入；
如果月供過高（本質上是債務太多），沒有辦法降低月供的話，那就提高收入；
如果期限太短（其實反映的是月供過高），不想要加長期限的話，那就提高收入。
提高收入可以解決上述說的所有問題。可收入怎麼能一下子就提高呢？
這裡邊有兩個思路可以分享給大家
第一、增加自己的收入
回想自己名下曾經有過的收入。有些人會經常忽略單位發的補助或者年終獎。這些其實都應該要算到自己的收入中去的。前提是要能找到證據，空口無憑，銀行是不採納的。
我不是要教你作假。只是，過去的任何一項收入都應該被認為是自己的賺錢能力，都應該作為自己未來能夠歸還貸款的佐證。
第二、增加共同借款人
有些單身的人申請貸款，最容易出現收入不夠的情況。銀行通常採用的方法是讓借款人增加共同借款人。共同借款人必須是借款人的直系親屬。有些銀行會把共同借款人的借款記錄上傳至徵信報告中，但據我了解，大部分銀行都不會。
如果無法通過一系列方式來提高收入，那就根據銀行的要求，降低月供。
提前歸還其他類型貸款降低債務，降低總月供；
增加貸款期限降低月供；
增加首付款，降低貸款金額，降低月供；
採用等額本息的方式來降低月供。
二、信用方面
除了收入，信用問題也是阻礙客戶申請房貸的關鍵絆腳石。
信用問題主要體現在徵信報告上。很多人都知道徵信報上顯示的逾期次數多了不好，容易被拒，但其實還有很多其他維度，如果不滿足條件，一樣要被拒絕。
維度一、逾期情況
很多人都知道逾期多了不好，但怎麼衡量「逾期多」呢？所少次算多呢？各家銀行都是有一套自己的衡量標準的。
- 近兩年逾期次數不能超過6次。
- 近兩年連續逾期不能超過3個月。
- 帳戶狀態不能是逾期，也就是說當前不能有逾期。
這三個標準，在各家銀行都是存在的，只不過相關參數可能會有變化。比如有些銀行是「近兩年」，有些銀行是「近一年」等。
如果是前兩條，因為逾期次數而被拒絕，那就可以看看自己的這幾次逾期的分布，如果再過一個月或者兩個月，自己的逾期次數會不會隨著時間的推移而減少。比如23個月之前有一次逾期，在不新增逾期的情況下，再過兩個月，逾期次數就會減少一次。
如果是第三條，那就把當前逾期還上就行，因為徵信有延遲，所以只要提供還款憑證就可以。
維度二、信用卡使用量
現在很多人的信用卡使用量都非常多，有的甚至都達到了20萬以上。銀行不喜歡信用卡總額度比較多的人，更不喜歡，信用卡總額度比較多，刷卡量也比較大的人。
一般來講，信用卡張數超過10張會扣分，總額度超過20萬會扣分，信用卡近六個月的平均使用量超過10萬會扣分。
扣的是印象分，單獨扣一項不足以拒絕客戶，但是每一項都占有，那可能就會被拒絕。
近六個月的平均使用額度是一個人是否在正常使用信用卡的重要指標。一般每個月的刷卡量都特別大的話，一方面是這個人的開支情況比較高，另一方面有套現的嫌疑。
建議將信用卡控制在6張以內，使用量不要超過信用卡總額度的一半。
維度三、小額貸款申請量
因為小額貸款申請比較多而被拒的人越來越多。很多人不明白是為什麼。這主要涉及客戶質量和負債不可控兩方面問題。
大家都知道小額貸款的利率比較高，借款門檻比較低。幾乎每個人都或多或少擁有一定的額度。這說明了兩個問題：
- 小額貸款客戶層級比較低。因為相對優質的客戶都會去銀行申請低利率的貸款。銀行貸款批不下來才會考慮申請小額貸款。
- 客戶的貸款量不好把控。小額貸款隨用隨取，可能會讓一個人陷入債務危機，最終還不上銀行的貸款。
建議在申請房貸之前，儘可能將所有小額貸款都還上。哪怕房貸放款之後再申請都無所謂。
維度四、貸款和信用卡申請次數
近半年信用卡和貸款申請次數比較多也有可能會被拒絕。申請次數比較多，證明你的資金比較緊張，銀行會考量你是否真的能夠還上銀行的貸款。
申請次數比較多，但是信用卡的下卡記錄或貸款的發放記錄卻比較少，那就說明這個客戶已經被其他銀行列為謹慎對待的行列了。房貸很有可能也會受到影響。
建議申請房貸之前，不要頻繁申請信用卡或貸款。
寫在後面的話：
房貸在銀行人眼中，是最簡單的一個貸款產品，也是通過率最高的貸款產品。一般老百姓都能申請的下來。
可如果你因為這樣或那樣的原因被拒了，不要緊張。關鍵是和銀行的工作人員溝通，被拒的原因是什麼，有沒有可以整改的餘地。
除非是因為徵信特別差，債務特別多，其他情況基本都或多或少能夠採取一定措施來解決。
所有的招式都試過之後，還是不行，可以試試最後一招，那就是「收買」房貸經理。
我說的「收買」不是直白給錢，而是通過幫他拉存款，在他那買保險，幫他介紹存款客戶之類的方式來讓房貸經理能夠領你的情，幫你向房貸經理說說好話。
最後希望所有申請房貸的人都能夠輕鬆審批通過。