文/吳婷婷
今天，我在整理貝殼找房APP上二手房的成交記錄時發現，目前無錫有三種二手房特別好賣，分別是：「老破小」、學區房，以及，房東願意降價的房子。
和不少房子掛牌200多天還無法成交相比，這三類房子的成交周期普遍較短，大多在掛牌30天以內就能成交，個別房源掛牌1天就能成交。
我們以9月1-22日的數據為例，來說說這三類二手房的交易情況。
先說第一種：「老破小」。
在我選取的400多套房源樣本里，「老破小」的成交占比很大，差不多每成交15套裡面就有2套是「老破小」。
比如中橋一村50平，掛牌當天49萬成交；
蘆莊六區49平，掛牌2天後42萬成交；
上馬墩二村63平，掛牌4天後77萬成交；
水秀新村69平，掛牌6天後83萬成交；
惠龍新村55平，掛牌7天後62萬成交；
沁園新村75平，掛牌10天後94萬成交；
……
我向身邊幾位二手房中介打聽了一下，了解到，賣的比較快的「老破小」通常有以下幾個特徵：
1、地段大都比較好，要麼是交通特別方便，要麼是周邊生活配套比較齊；
2、面積80平以內、尤其是50-70平的，比較好賣，老房子一般都是6層以下（現在6層的都叫疊墅、洋房了），得房率很高，50多平就篤定可以做出個2房了，一家三口住完全沒問題；
3、一次性需要付款的費用最好不要超過80萬。在無錫，年齡大的老房子很多都不能貸款了，所以，各種費用算在裡面不超過80萬的就比較好賣，超出80萬的話可能會考慮買新房；
4、老小區扎堆、區域內老小區和新房價格差較大的地方，老房子也會很好賣；
5、樓層越低越好賣，帶院子的最最好賣。
舉個例子，清揚路上、太湖廣場對面的南揚新村，同樣是38平的房子，三樓的買40萬，一樓的能賣45萬，產權面積並沒有差別，但實際卻多了一個院子，等於多了一個大房間。
再看第二種：學區房。
這個不用我多說，大家都知道學區房好賣。
根據貝殼找房APP上顯示的數據，9月1-22日間成交的學區房不算多。我向中介打聽了下，成交量少的原因主要是「學區房房荒」，尤其是城中錫師附小的學區房，掛牌量非常少。
前幾天打車遇到一位住在南市橋巷的計程車師傅，他告訴我，三天兩頭有中介挨家挨戶敲門問房子要不要賣，據說客戶都在等著，一出房源就有人捧著錢來找你。
據了解，目前學區房量相對充沛的是揚名中心小學的學區房-曹張新村。對應的，9月1-22日間，成交比較大的也是這裡，光貝殼上面記錄的就差不多有10套。
我測算了一下，這批房源的成交均價在18000元/平左右，其中有兩套超過了19000元/平。
其中一套57.59平的兩房掛牌9天後以110萬成交，單價19101元；9月9日成交的一套55平的掛牌3天成交，單價創新高，近2萬/平！
此外連元街小學的學區房也有成交，白水盪小區一室一廳56平掛出一天就成交了，單價30358元；同一天，同小區另一套82平的，帶看一次直接245萬成交。
錫師附小太新校區的學區房也有少量成交，其中蘇寧悅城悅園C區一套126平的房子最終成交價為378萬，單價已經超3萬。
積余街小學學區房荷花里小區89平的三房，帶看1次後131萬成交。
南長街小學學區房新江南花園也成交了4套，小面積的成交價遠高於大面積。其中，一套65.48平的兩房，掛牌當天就有3次帶看，當天以135萬成交，單價20617元。
第三種，是房東願意降價賣的房子。
我翻查400多套房源的成交記錄，基本上每套快速成交的房子都有2-3萬的議價幅度，總價高的可能有4-7萬的調價空間，學區房也不例外。
就說上面提到的蘇寧悅城悅園C區的房子，根據記錄，這套房子最初的報價是385萬，但最終的成交價為378萬，下調了7萬之後成交了。
再看那些動輒200多天都成交不了的房子，基本上都是報價較高且賣家不太願意調價的。
其實，掛了200多天還沒賣出去，隱性損失可能還不止幾萬。
誰都不是金口，有開價，就有還價，在合理的範圍內，要給賣家適當的還價空間，這筆買賣也會做得更開心些。
這讓我想到安居客上有個話題調研：「賣房周期長的情況下，你能接受降價多少出手？」引發了幾千人的熱議：
這個問題我也想問問正在看這篇文章的你：
「你有二手房在賣嗎？賣不動的情況下，你願意降價多少出手？」
歡迎在文末留言告訴我~