這是「武漢房姐」帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。
提問：智慧美麗的房姐你好！看到房姐的文章與點評、見解獨到、果斷加入星球！目前困惑想讓房姐指點迷津、求翻牌！本人男25、武漢戶口、還有一個二套資格；江夏中建龍城一套、有貸款暫時自住；東西湖花樣年一套，用家人名義購買，純投資有貸款，出租中；（2套證已滿2年） 合購盤龍城中南拂曉城1套，有貸款，剛交房暫時沒安排（純投資，據說今年通地鐵） 合購縣級市門面一套、投資了20個（目前想出手，但是很難） 本人餐飲行業有4家合資店，19年經濟行情走低，收益都不理想！經過疫情影響，餐飲行業怕是更難了，房產現在還款有點壓力，手中房產想重新規划下，職業發展也很頭疼！希望房姐能給予指導，謝謝
回答：你好，現在這幾套房數量不少，但是質量都不太高。都集中在江夏 東西湖這些遠城區。縣城門面，租售比不到5%，建議出手。建議出手後置換到主城區。武漢投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
現在的商超、餐飲行業，已經逐步升級洗牌，綜合體慢慢興起。做餐飲的人很多，無非就是門檻低，會做的人很多，所以你提供不了創新，也就無法獲得超額收益，只能拿到這個level的人的平均收益。又因為這個level的人門檻低，對回報要求不高，所以這個「平均收益」也就是個比較低的收益了。也有開飯店很賺錢的，但你要解決創新問題啊。創新，和別人不一樣，提供別人無法提供的價值，才是超額收益的源泉。就拿自助餐的食材來說。別人還在賣基圍蝦的時候，你已經開始做三文魚了。
別人也做三文魚，你已經有三文魚大腹和金槍魚赤身了。
別人也開始做這些，你已經有金槍魚中腹大腹、鰲蝦、牡丹蝦、海膽、鵝肝、松葉蟹。
別人也開始做這些，你已經有當天空運的冰鮮貨。別人也開始做這些，你已經有乾式熟成高級處理。
別人也開始做這些，你已經有低溫烹飪高級做法，花式米其林分子料理。
每一次創新，能給你提供一年的超額收益期。累積下來，就是iPhone用全球智慧型手機20%的銷量，拿走全球智慧型手機80%的利潤。
提問：萬能的房姐，求教原油可入嗎？持一年！謝謝
回答：「大宗商品」這個資產大類，從來就和中產甚至小富扯不上什麼關係。
從來沒有考慮過配置這個品類。普通人老老實實買房
提問：智慧的房姐，我現在手上錢不多，沒什麼選擇範圍，只能看看沙井和光明，看了龍光玖龍台和拾悅城，您覺得沙井和光明選哪個比較好？
回答：如果是投資和長持，九龍台是一手新盤，區域利好不斷兌現。
玖龍台是光明的標杆產品，區位品質都沒話說，關鍵在於價格。光明投資前景很光明，但要考慮等待周期。目前深圳政府的發展重心在前海，前海之後大機率會是空港，光明需要五到十年的等待周期，如果希望買入就有漲幅，同時有不錯的租金收益，光明不是優選。
拾悅城，沙井地鐵口，11號線沿線，噪音污染比較嚴重，前段時間業主還在鬧維權！也不知道現在進展如何。沙井未來的發展前景不錯，不過建議你還是多看房！不是很推薦拾悅城！
區位選擇上優先沙井，回報率最大的樓盤見知識星球內部分享。
提問：房姐你好，潤璽和海德園可能是深圳今年比較關注的盤，海德園據說還在打地基，能趕上今年開盤嗎？還有潤璽感覺密度很大，除了地段外，感覺沒什麼優勢，居住起來體驗不好，值得入手嗎
回答：預計是下半年，但是受疫情的影響，可能會推遲 華潤城因為打新知名度暴漲，二手成交價也飆到了13萬。這個樓盤，位置、配套、學校、就業都有。
華潤城是典型的舊改樓盤，密度超高，高樓林立，壓抑，有空間逼仄恐懼症的人在這裡生活會有不適感。加上大量的原住民混居於此，圈層稱不上純粹。華潤城能賣到這麼高的價格，很大原因是位於高收入碼農聚集的科技園，周邊全是老舊房源，新盤只有華潤城，想住新房又想通勤方便的碼農無處可選，只能用錢買單。
但高位的華潤城是有危機的，一是前海自貿區未來幾年有大量企業會進駐，對各大CBD都會造成利空，科技園也不例外，購買力很可能削弱，二是科華學校是新校區，和深圳灣學校類似，第一屆學生還沒畢業已被吹成名校，華潤城13萬的房價至少有2萬是科華的加持，一旦後期成績未達到預期，房價可能會受影響。
如果是投資可以關注，自住還是優先深圳灣和香蜜湖吧。
這幾個盤能搶到屬於中彩票，內心不要有太大期待。
提問：美麗智慧房姐，經過這一輪疫情，武漢房價有鬆動跡象嗎？今年畢業工作落於鄂州，請問要怎麼選擇購房合理？問過中介帶父母戶口落戶武漢也不能享受購房，不知道信息是否準確？選擇哪裡的房子比較好，多謝指點！
回答：你好，全球疫情，需求和供應都出現重大問題，可能導致全球經濟衰退，中國也無法獨善其身。但面對重大衰退，全球都會有經濟刺激政策，中國也不例外。
所以到底漲還是跌？
看演進情況和政府政策情況。建議是：剛需別再猶豫，現在就買吧，價格已經是一個階段性的底部了。投資性需求可以再等一等，等利空釋放完畢，成交量回升才是比較好的進場時機，多淘淘筍。
父母落戶後也具備購房資格，可以做接力貸。
武漢投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：新疆烏魯木齊。改善住房有什麼建議，現兩孩，有4套房，其中一套實驗小學學區房。希望改善性住房，選哪個區域哪個樓盤為好？或二手房？
回答：你好，長遠並不是特別看好新疆房地產，會弱於全國大盤的平均漲幅。烏市人口逐年內遷，一個門戶城市人口逐年下降，這是絕大多數西北城市的現狀；
南疆，漢人是少數民族，北疆以漢人為主，但是不管哪裡，都是絕對安全，警察快比人民多了，穩定壓倒一切，經濟發展是其次的；
孔雀東南飛，內地甚至新疆、甘肅的中產階級都有了來一線城市投資房產的意向，這是新時代的「六個錢包」，會進一步讓人口、資源、資金向東南部大城市傾斜；
烏市、呼市、蘭州、太原以及其他三四線城市房產的未來。或許真的會回歸居住本質，喪失投資土壤；「只有大城市才有房地產」！
烏市雖然租售比高，但是漲幅弱。如果在烏市已經有4套房，建議保留1-2套自住，剩餘子彈投資到高能級城市才可以利益最大化。
改善自住主要是在生活半徑附近入手一套大戶型品質盤，貸足，一步到位。如果是考慮保值，可以關注高鐵新區。
提問：你好房姐，我是首問小白，坐標崑山，外地人有購房資格，目前想看崑山城中的一手盤，先自住，朝陽路人民路一帶，開發商多是萬科碧桂園融創；單價2.2k，140平總價320，因我有異地房貸首付要8成；請問房姐崑山的房子前景如何？是否要等一等？什麼時候上車？請教房姐，謝謝了
回答：你好，崑山的邏輯還是等上海啟動的，溢出型跟漲 環滬概念這兩年整體不溫不火，純自住可以入手，並不是好的投資產品，自住多淘淘二手筍吧
提問：房姐好。新手提問本人新疆，夫妻倆均體制內上班，外地無房產沒有貸款，孩子高中。首付可以100，月供1.2左右。想讓孩子今後到內地工作，學習居住，故想給孩子在內地某一城市有安身立命之處，現在準備以我的名義做貸款，在內地城市買社保得房票。考慮過成都還有珠三角，你考慮過北京，但北京後期生活壓力實在太大，戶口不容易取得有點麻煩。目前主要還是考慮的是珠三角和長三角，例如珠海的唐家灣，中山等，不知道選哪一個城市更合適一點。請給予合理的建議。
回答：考慮戶口，首選深圳吧，大專可以落戶 其次杭州 南京 成都 武漢這些城市戶口都很簡單拿 珠三角除了深圳和廣州，比較推薦東莞和佛山。珠海和中山不推薦。廣東適合投資的城市:
第一梯隊是 深圳 廣州
第二梯隊是 東莞 佛山
第三梯隊是 中山 惠州 珠海等等。
深圳廣州不用說了，一線城市，人口紅利和產業都能支撐高房價。
佛山臨廣州，蹭廣佛同城 東莞臨深圳，有華為大廠支撐
珠海不臨深圳，也不臨廣州，全靠他自己 珠海被炒起來後，橫琴也不便宜了。只是比起7-10萬房價的澳門房價，澳門居民還能上車。這兩年不少澳門中產來橫琴置業。
整體上說，作為一個不堵車，紅綠燈都很少的小城市，珠海人口基數和湧入速度，不足以支撐大量基建開發後的高房價。珠海的支柱性產業是旅遊業，但是旅遊業的IP是會變的，現在珠海新盤價格被炒高，但是二手房沒有人接盤，這才是最可怕的不動產。
提問：房姐好，我和愛人有房產如下：泉州東海 御花園 在貸 有學區離市政府近 升值近一倍 晉江御龍灣 在貸 大平層 風景極佳 配套弱 未來想自住 希爾頓酒店旁 寶業頭家（晉江江邊 只付了50%）兩套複式公寓 未來做酒店式公寓 回報率高 捨不得出手 現住市中心自建房 非常便利 公婆在新世紀豪園有套學區房 房齡18 保養很新 問一：現有的房產要怎麼置換？我想用截斷法 把御龍灣 御花園還完，抵押貸出子彈150，投資廣州黃埔、番禺 已辦理碩士轉廣州戶口 月供能力2.3萬 問二：番禺雅居樂太大了房價從二萬多到三萬多不等 要怎麼選？黃埔花園最近成了熱門小區 在3.7萬以上 選哪個比較好？
回答：你好，御龍灣可以截斷抵押，也可以考慮用御花園申請銀行加按揭。以上房產如果不考慮自住，可以出手1套，投資潛力更大的城市。雅居樂控制在3萬左右，剩下的看看其他的交易條件
1、稅費的點數和多少
2、需不需要贖樓，這部分的費用
3、交易周期和時間，以及是否可以提前收樓等等 總而言之，我們要建立「綜合成本」的概念，而不僅僅是那個總價/建築面積，那麼簡單
黃埔花園一直是熱門小區，4萬內都可以入手。番禺優勢在於距離天河更近，生活便利性和舒適度更高，更有利於生活。
黃埔的優勢在於剛放開限購，城市規劃好，科學城新興產業聚集，城市面貌好，政府願意加大力度投入，產城融合。
提問：新人首問，房姐你好，看到房姐的文章，果斷加入知識星球，看到您對球友們耐心的評點及獨特的思維想法，給我一種人生導師的感覺。這裡想問下房姐關於人生規劃方面的困惑。本人男現在23，湖北荊州人，戶口武漢，家裡做點小生意，馬上大學畢業，讀的體育訓練專業，現在在人生的十字路口上。現困惑：1.出國留學，去法國或者加拿大等地方去開闊眼界，學習一些關於經濟學工商管理方面的知識，但是估計要花四到五年 2.繼續留在國內考研，之前考過一次差一點分，考湖北大學，繼續讀體育專業研究生 3.畢業就踏入社會，去一線城市歷練，踏上房產末班車，順便尋找上車盤 諸多思路難以抉擇，請機智的房姐指點迷經。萬分感謝！
回答：坦白說我個人認為體育專業研究生是浪費時間，考研讀博是富二代的專屬，這些動作只是變相延長了你的青春期。出了校門立馬被打回原形。研究生，海龜，現在也不是天之驕子了。但是新興的中產階級還在追求這些過時IP，從來沒有想過為什麼？
讀碩士是中國弱雞們不願意參加工作打算再混混日子而走的路。除非你覺得可以這樣去做公務員，然後走這個通道，但這個通道，如果失敗，基本上沒有其它選擇。
讀研的成本：成本是3-4年的時間，以及三年賺不到錢還要搭上學費。在我看來，實在是個虧本的買賣。踏踏實實去工作吧。在工作中多學一點東西。在研究生博士生因為學不到能力所以被市場拋棄的時候，反覆嚷嚷著自己是弱勢群體以求獲得廢物不該有的尊重，恰好說明這是一群真正的失敗者。
普通人的試錯成本真的很大。社會進步的叢林法則，從來都沒有變過。先富起來的那一群人，並不會自然帶動後富，而是通過規模效應和先發優勢占據生產資料，牢牢鎖住社會地位。
因為資本是逐利的，它總是想要更多。那麼作為普通人，其實並沒有太多財富躍遷的機會，只有重大科技突破，比如網際網路，和生活方式變化，比如城鎮化， 才有機會逆襲。而這種歷史機遇不多見的，十多年才一次。
富人選擇面卻非常大。先賺錢，再買房，鎖定住財富和階層地位，然后土地資產增值，反哺主業。就像打怪升級，房產變成了一個個晉級的獎章，獎勵著成功者。又不像打怪升級，土地和塔尖的位置畢竟是有限的，先行者們收割完畢，後來者們寸步難行。
所以我想說的是，大部分人普通人，一生根本沒有6次機會，有的甚至一次機會都沒有。別老是去想留學，憋大招折騰新事業，安安穩穩先買好自己的房子， 鎖住自己的生產資料之後，然後再去折騰。
如果真的想考研，等你到了事業小有成就，必須要提升的時候再有針對性的去讀商學院。
提問：房姐，年前定下一套二手房，現在房東反悔 該怎麼處理？
回答：首先依據協議違約條款執行，正常情況寬限期15天，寬限期內違約金為每日總房價款萬分之五，超過寬限期違約金為總房價款20%，且守約方可以單方面違約。
協議上需要註明身份證地址或書寫的聯絡地址為有效送達地址，守約方的律師函可以按此寄出，次日即視為送達。
還有一種方式是協商處理，比如一方無意違約，但時間的確需要延後，且並非出於自己的意願。
要記住，不可抗力等特殊情況，不算違約，協商處理。
提問：之前買首套時，蓋的公司公章，流水都是私人轉帳，銀行當時好像也沒說什麼。不是有的小公司或者個體戶也是老闆或者會計個人帳戶轉帳的嗎？
回答：所有的流水，都存在於兩個基礎上：
1.流水本身的邏輯合理：比如你的工資流水，正常人不會超過5萬，沒有多少企業交那麼多稅收；比如你的房租流水，兩居老破小不可能租一萬多，沒有房本沒有合同沒有逐月記錄自然也不符合流水的邏輯。
2.銀行認可的流水：這個部分很複雜，不僅和流水的形式有關，還和你要做什麼貸款，所在的城市，哪一家銀行，什麼時間，哪個信貸員，你的身份材料等有關。有的貸款對流水查的嚴，只認死工資，查稅單，私人轉帳一律無效；
有一些城市，對於金融比如北京，金融合規性強，zx/私人轉帳/收款等經常一律不認；也有一些城市，比如深圳，連ps流水也認，流水做個標準樣子基本也能充數。所以，到底什麼樣的流水才有效，你必須有非常豐富的經驗，時刻在一線跪銀行，這也是貸款中介這個行業產生的原因。
很多人幾年都研究不出來的事情，別人幾句話就能搞定，這中間的差距。
詳見知識星球內部資料《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
提問：房姐，我看了精華文章中所有的關於貴圈流派的文章，對其中一個老破小的流派特別感興趣，因為我本身是學美術的，對裝修特別感興趣，想到如果通過改造老破小既能掙到錢，還能有精神上的成就感，真的很讓人嚮往啊！希望房姐給我一點指導，謝謝！另外，關山大道上有一個盤叫光谷創業街，2002年建成，這個盤裡面的價格有單價低於周邊新房10000的房子，甚至有單價11000的，請問房姐，這種房子叫筍房嗎？這個盤有改造的價值嗎？
回答：1.老破小流派適合北上深。核心點在於這些城市的新盤少，且價格高，上車門檻太高。
你人在北京，先淘淘北京的老破小好了。
老破小：租售比非常高的小房子，一般來講房子越小，租售比就越高。如果能遇上租金收益5%以上的老破小，那就閉著眼睛買。 老破小適合新手，因為老破小需要的啟動資金非常少，在北京有小几十萬就能進去玩一玩，以小博大。
選擇老破小的核心優勢：租金。 小房子的核心優勢是租金， 因為租金是有下限！ 在租房市場上，相同位置的1室1廳，不論面積，價位差別都不會很大。
選擇老破小的標準：相同租金下，面積越小越好。 在北京，1居是最最基本的剛性需求。 只要你不給他多一個房間或者少一個客廳，那麼這個需求，對於剛需來說，就值這麼多錢。北京潘家園的61平準新房，可以租個5000/月，跟30多平的老破小差不多。
老破小的優勢： 投入低，租金回報高，不擔心房價的波動，好賣。 老破小的劣勢： 面積小，房價回報率低，雖好賣，但因為總價低，交易稅費就顯得高昂，也會拉低一部分房價收益。
2.武漢為什麼老破小市場太小？因為流動性還是不夠+漲幅不如次新 另外，貸票到後面真的是瓶頸，心力瓶頸也是瓶頸。
提問：房姐，買房賺錢主要靠兩點，漲幅和槓桿 在不買CEO房的情況下，各種類型的二手房漲幅其實差異都不大。但是槓桿所導致的影響卻非常大，三成首付和一成首付所帶來的收益卻是天壤之別 所以在不買CEO房的情況下，槓桿比漲幅更重要。而一般正兒八經的次新房很難做到低首付，反而是很多老破大卻比較容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的漲幅略輸給次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是槓桿的威力實在太大了，一成首付買入的老破大收益率依然秒殺三成首付的次新。通過以上分析，最好的投資策略是低首付買入單價低的老破大。您認為我的分析對嗎？如果不對，請您指導一下，並闡述一下原因，謝謝您
回答：給你個基本公式：
收益率=漲幅*槓桿率*周轉率
在漲幅一定的情況下，槓桿率和周轉率都非常重要；而很多城市本身限售2年，因此周轉率這一因素相對固定。
剩下的就是你說的漲幅和槓桿率了。
先上結論：你的理論模型在大漲前夜的時間窗口期內部分成立，在大多數時間對大多數人不成立。
比如2016年的大漲前夜，2017年暴漲，低首付操作手法收益率爆表。
但即使這樣，也有限制性因素：貸票資源和心力資源。你不可能貸票無窮隨你買，更可能的情況是只有幾個貸票如何操作獲得【絕對值】更多，而不是【相對值】。
而在大多數時候，老破大的漲幅是小於次新的，流動性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有這樣或那樣的硬傷（地下室、頂復、特大面積等），這些硬傷在我們看來是需要嚴重打折的，而很多一刀流忽視了這樣的硬傷成為接盤俠的比比皆是。
另外，房子作為一項資產，還有三個要素：收益性、風險性和流動性。
老破大：收益性一般、風險性低、流動性差；
次新：收益性較好、風險較低、流動性較好。
而我們投資的時候要兼顧投資三要素和槓桿率。
一個鄉鎮企業家，他僱傭了200個工人來製造塑料涼鞋，他用了這200人的力氣、技術來獲利，不過是付出了一部分工資而已，這個過程是槓桿在起作用。
很多人只看到了自己付出的利息成本，但是窮人思維和富人思維的差異是窮人對於錢、資金、財富的認知是片面的。
提問：美麗智慧的房姐好!今年在您的指導下入手了一套85平的朗詩里程的房子作為投資，手上另一套關山大道瀧悅華府144平的房子剛剛交房，還沒有辦證，17年入手的時候原本是想著以後回武漢定居的時候自住，結果我老公在北京工作越來越好，年薪70多萬了，感覺北京更加適合我老公奮鬥，因為他覺得武漢太安逸了，所以我覺得我們回武漢的幾率越來越小了，因此就萌生了想在北京買房的打算，但是北京的政策是認房又認貸，我們再買就屬於二套房了，北京二套房只能貸兩成，而我們即使把瀧悅華府的房子賣了也只能湊個200萬，在北京二套首付200萬頂多買個一居室，可是我又不願意買一居室，最少也得有個兩居室的，老公在上地那邊的軟體園上班。
回答：有房有貸，北京也可以首付3成買入。子彈200，可以淘到單價總價500-600的剛需上車盤。
從中關村到後廠村，是以碼農產業為核心的區域。 中國網際網路的第一座金礦在這片區域誕生，持續十幾年的財富揮灑浸潤，這一大片區域形成了一片小世界。 高收入碼農，成功上市大佬，網際網路高薪泡沫，創業大潮擊鼓傳花，中關村到後廠村，在充足的購買力和產業寡頭的背景下，形成了碼農之間的買賣循環。 具備購買力溢價，區域鎖定，學區追捧，所以這片區域房價異常高昂，對於房產投資而言很不友好。除了回龍觀這種沒有什麼學區，沒有亮點，因而沒有太多溢價的社區外，其他房產基本不適合作為投資。
新生碼農必須正面應對，要麼做接盤俠，要麼投資歸投資，自住租房。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
知識星球已盤點出武漢投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別人快一步實現財富自由。
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