未來的中國房地產將由住宅地產、商業地產、產業地產三分天下。
非住宅類細分領域中，受疫情影響最大的是商業地產，而產業地產和物流地產則影響較小。隨著傳統開發業務天花板效應日漸顯現，產業地產的入局者也隨之增加，競爭進一步加劇。
產業地產入局者雖多，但因前期投資大、回報周期長，項目開發過程中，產業地產商們常面臨項目背負資產過重、資金沉澱過大、地方政府政策變更等風險。
近幾年尤為明顯，各地政府強調禁止產業用地分割出售、畝均稅收等規定，使得產業地產商在項目去化、資金周轉等方面不堪「重」負。欲破此困境，不堪重負的產業地產商越來越青睞於走輕資產運營道路。
「由重轉輕」是產業地產商卸下重擔，輕裝上陣，持久前行的重要抓手。部分產業地產運營商經過摸索和嘗試後，也建立起了自己的發展模式和運營體系。產業地產「由重轉輕」應通過何種路徑，是舍重就輕還是輕重並舉？現階段有哪些企業做的比較好？有哪些核心關鍵點需要注意？
本文將圍繞上述問題進行深入研究和探討。
*本文共5055字，閱讀大約需要10分鐘。
產業地產商「由重轉輕」的破題樣本
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億達中國：「以輕帶重」，多業務驅動發展
億達中國憑藉趨於成熟的運營、盈利模式、完善的客戶生態圈，為客戶提供了多元化和個性化的全產業鏈服務。億達中國提出「以輕帶重，輕重並舉」的發展策略，全面拓展一二線重點城市和經濟活躍區域。其中，輕資產業務包含產業研究、產業策略、項目規劃、開發建設、招商運營以及銷售代理等服務。
從項目類型來看，截至2019年上半年，億達中國合計擁有運營自持及輕資產模式的19城30個商務園區。其中，重資產管理面積約218萬平方米，主要位於在大連和武漢地區；由億達中國委託運營管理的輕資產項目有24個，管理運營面積約529萬平方米，輕資產項目管理面積是重資產面積的2倍多，並實現運營管理收入約3047萬元，增速為93.5%。
從服務類型來看，億達主要通過提供產業招商和園區運營管理與資產方合作，部分項目還提供包租、銷售代理和品牌輸出服務。
未來，億達中國希望通過項目開發、園區運營管理、項目諮詢服務等模式來實現億達品牌增值。這種發展模式，使億達能突破傳統產業地產商的困境，「以輕帶重」，多項業務驅動發展。
表1：億達中國委託運營管理項目列表（截至2019上半年）
資料來源：CRIC，企業公告
在輕資產業務方面，億達成立全資子公司億達雲圖，圍繞園區運營特點，構建適用於多種委託模式的「智慧運營、智慧物聯、智慧服務、大數據可視化」的場景解決方案。其自主研發的線上園區平台、產業招商一體化平台、租售服務平台、園區可視化分析平台，綜合構建了園區服務業務包。
以輕帶重方面，億達通過輕資產項目深入了解城市產業基礎、產業政策、產業資源、產業集聚情況、政府核心訴求、重要領導風格等信息，結合自身產業優勢和資源，更準確的判斷重資產項目落戶當地的可行性。
同時，因輕資產項目積累的人脈、口碑和信任，在重資產項目上也能發揮事半功倍的效果。
由此可見，輕資產業務不僅僅是億達的業務新增長極，同時也是重資產業務的前鋒營，以此形成「以輕帶重、輕重結合」的模式閉環。
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清控科創：以「輕」為主，建立五大賦能平台
輕資產模式的核心是「服務」，服務要提升規模，就需要堆錢堆人員。
清控科創總裁程方提到：「項目要做好需要深耕一地，所以需要以合伙人的方式加入。除了為合作方提供品牌輸出，還從為項目賦能的角度建立了五大賦能中心，提升服務能力。」
資料來源：CRIC
在五大賦能平台之外，清控科創圍繞園區運營和雙創服務設立了三大主體：以提供園區建設和運營服務為主的清控科創恆業投資有限公司；以創業創新、產業諮詢服務為主的清控科創科技服務有限公司；投資初創期和成長期企業為主的科創資本。
三大主體定位各有不同，分別從載體、服務和資本維度為客戶最優質的資源和經驗。
3
中集產城：一體兩翼，輕重並舉
中集產城貫徹的是「一體兩翼，輕重並舉」的發展。「一體」是以產城融合為核心的產業園區綜合發展平台，「兩翼」分別是重資產（投資、開發、建設、自持運營業務）和輕資產（產業園區諮詢、招商、代理運營服務）。
在輕資產這一翼，中集產城的亮點主要在於圍繞園區發展現狀，從運營的角度，提出了智慧運營八大服務體系的規劃：從政務服務、金融服務、技術服務、管理服務、市場服務、人才服務、園區管家服務及園區物業服務角度形成能夠落地執行的具體服務。
比較成功的輕資產項目之一是位於深圳的中集創谷，以光電產業為主導的產業園區，總面積約5.6萬平方米，目前已導入天合光電、大眾聯合實業等龍頭企業，廠房出租率100%，總體出租率98%。
產業地產商要由重轉輕，應該緊抓自己的核心優勢，將自身的長處放大，從而更好的為合作方以及園區內的客戶提供服務。
億達以「招商運營+智慧管理」方式為客戶提供包含產業研究、產業策略、項目規劃、開發建設、招商運營再到銷售代理等一站式服務；清空科創「以賦能助力服務能力的提升，聚焦園區運營+雙創服務」；中集產城則主打「政務、金融、技術、管理、市場、人才、園區、物業八大服務體系」。
雖然各家都在嘗試輕資產，但側重點各有不同。億達以大連軟體園起家，在軟體園的運營和信息化管理方面擁有很全面的經驗和資源，因此圍繞著一塊將服務做好做強。清控科創從清華大學的雙創平台起家，結合雙創服務經驗發展出了載體+服務+資本的多維度服務體系。中集產城以標杆項目中集智谷為基礎，將完善的一站式服務體系進行複製和輸出。
產業地產運營商想轉做輕資產，最好站在合作方的立場換位思考，並回答清楚一個問題：「你有什麼核心優勢，我憑什麼將園區/資產交給你？」
「輕資產」化過程中的核心關鍵點
核心關鍵點一
招商能力和運營能力，是輕資產的壓艙石
無論是搭建產業生態平台，還是構建生態圈，都需要將人才、服務、資源及品牌等要素打包，形成「服務」。
「賣服務」的基礎是產業園區必須能實現有效招商。只有達到了一定的入駐率，才能形成「賣服務」的基礎，才需要考慮服務誰、怎麼服務、如何增強滿意度等問題。輕資產的關鍵是產業資源的整合能力，這也是區分產業地產商和普通物業服務公司的核心所在。
產業地產商應該如何整合、積累產業資源？這是所有玩家都在思考的問題，也是一個比輕資產策略更大、更複雜的問題。
總體而言，產業地產商可以從三個層面整合產業資源：
內部資源協作：部分產業地產商的大股東和兄弟公司，具有十分優質的產業資源，例如中電光谷的大股東中國電子和中國華大科技、中集產城的大股東就是以實業起家的中集集團。通過內部資源的協作，更容易找到共同的利益驅動力。通過讓渡一部分投資平台股份，再幫助兄弟企業向地方政府爭取稅收等方面的優惠政策，雙方可以進行充分的內部協同。
需要注意的是，即便是內部資源，也應該以生意邏輯為內核，只有解決好利益問題與發展問題，才有可能成功協作。
產業投資引領：投資作為服務領域的延伸，是將資源方與產業地產商進行利益捆綁的一大利器。通過股權投資，產業地產商既可以獲得分紅收益，還可以提升與資源方的粘合度。以張江高科為例，2014年，張江高科提出了「科技投行」戰略，開始向產業地產營運商+高科技產業整合商+科技金融服務商轉型，從房東角色向股東角色轉變。目前，張江高科在產業投資領域的收入結構中已經隱隱超過產業地產等其他版塊業務的趨勢。
產業投資的回報周期也相對較長，而且對產業地產商的專業性和金融資源把控能力要求很高。對於沒有投資相關經驗的產業地產商，可以通過與投資機構合作，以跟投的方式參與到產業投資中去。
渠道網絡合作：通過打造產業資源網絡，建立一個快捷、優質高效的信息平台，通過建立貿易洽談會，提升和產業方的粘性。以中集產城為例，通過從「學、研、政、投、協、企」6大維度切入，找到目標企業並與企業進行密切互動。具體措施包括：組織業內專家學者論壇、與第三方機構共同發布某細分產業產業發展白皮書、發布細分領域產業指數、與地方商會建立圈層聯繫、加入並參與行業協會的運作等。通過渠道網絡的完善，並藉助第三方研究機構以及該行業的協會機構等力量共同協作，打造產業生態圈。
「資源問題」解決之後面臨的則是「服務能力問題」。「運營管理能力」是輕資產模式必備的另一大能力。而運營管理能力的提升涉及到運營團隊優化、物業管理服務能力提升、管理模式升級等多個維度。
面對錯綜複雜的新格局，產業地產商需要將單個細分領域放大，然後結合自身特徵進行提升。以中電光谷為例，經過長達5年的探索和努力，形成了完備的綜合運營管理體系，在物業管理服務、能源管理服務、生活服務、金融服務等領域結合自身資源優勢進行了提升。
物業管理服務：一方面，中電光谷利用BIM三維可視化等技術對物業管理模式進行改革，壓縮人員成本。另一方面，還打造了低功耗物聯網生態體系，將定位晶片、市內地圖、智能控制、雲計算等核心技術應用到園區物業管理體系，結合旗下麗島物業、麗島科技、全派生活等平台的線下服務資源，全方位提升管理服務能力。未來，中電光谷還計劃將該管理模式對外進行推廣。
園區金融服務：成立控股子公司-零度資本，專注智慧城市、智慧製造、醫療大數據、軍民融合、集成電話和文創娛樂六大投資方向，並建立了覆蓋投融資、基金管理、項目投資等領域的專業化團隊，與慧聯無限、武漢北大高科軟體股份有限公司、華大北斗等20多家企業簽訂了投資服務協議。
能源管理服務：中電光谷旗下的中電節能自主開發了24個實用新產品、9個發明專利、4個應用軟體，打造出了「以能源服務為核心，機電工程、特種管業、智能自控業務為要點」的生態服務體系。
園區生活服務：設立全派餐飲服務平台，引入各類業態入駐園區，提升園區綜合服務能力，目前市場項目接近30個，形成了一定品牌效應。此外，還打造了紫緣酒店這一精品酒店品牌，並引入了法國帕佛倫斯酒店集團進行管理服務。
運營管理體系的完善是一個長期的過程。除了上述領域之外，中電光谷還為客戶提供工商註冊、公寓租賃、文體娛樂、資產代理服務等十餘項園區運營業務。並在重要節日舉辦聯歡會、相親會等園區活動，成功提升了園區客戶的粘性。
核心關鍵點二
以「標杆項目」為基，輕資產方能走得遠
做好輕資產，說到底就是用最少的資產，最有限的投入提供儘可能優質的服務，從而賺取最大的收益。服務輸出的前提是你得有值得信賴的標杆項目，成功的標杆項目（包括重資產項目）可以為產業地產商帶來更多的經驗積澱或品牌效應，從而助力輕資產業務的拓展。
以億達中國為例，1998年大連軟體園奠基，億達憑藉大連軟體園項目的開發建設與運營經驗，探索出了一套傳統產業與軟體信息服務業相融合的發展道路，並與東軟、微軟、IBM等優質企業建立緊密合作關係。
因為有了「標杆項目」所沉澱的資源和經驗，2006年億達中國受邀參與武漢光谷軟體園的建設和運營，通過將其服務體系、人才團隊、運營管理模式、產業客戶資源等一併投入武漢。通過在硬體層面，幫助光谷建設硬體設施，優化產業載體，完善配套環境；在軟體層面，幫助政府制定軟體和服務外包產業發展規劃，億達在兩年內實現了光谷入園企業從30多家增至110多家，從業人員由不到2000人增至到1.2萬人的成績。
2017年億達再度受邀，為四川測繪地理信息局與金牛區政府共同建設的成都西部地理信息科技產業園提供招商+運營服務，該項目是西部地區規模最大、技術水平領先的產業園，占地面積24萬平方米，建築面積90萬平方米，其中由億達委託運營的面積約70萬平方米，是西部特色鮮明的產業新城。
產業地產商如果沒有成功的標杆項目，僅僅通過建立各式各樣的企業服務、產業資源對接平台，並不足以打動資產方。對大部分產業地產商，靠譜的發展路徑還是：做好標杆項目，通過標杆項目的打造豐富和完善產業運營服務體系，將運營服務體系和品牌對外輸出。
隨著產業地產行業玩家不斷增多，競爭不斷加劇，重資產模式已不再是產業地產商的唯一選擇。
近年來，「由重轉輕」、「輕重並舉」等策略越來越多的受到產業地產商的青睞。越來越多的產業地產商希望摒棄「開發-建設-出售-再開發」的「重資產」路徑，投身到園區「輕資產」運營服務中去。
在實施輕資產戰略時，產業地產商應該以產業招商和運營管理兩大核心能力為抓手，在積累產業資源和提升運營管理能力的同時，成功打造幾個標杆項目，未來才能走得更好，更遠。
最後需要強調的是，「變輕」不僅要考慮模式的變化，還必須做好心態上的轉變。不只是產業地產，所有的企業其實都在玩一個收入和利潤永無止境增長的遊戲，規模越大轉型越吃力。
「由重轉輕」的過程中，「產業項目變輕」不能與「收入結構變輕」劃等號。輕資產是苦活累活長線活，路並不好走，只有做好心理準備，未來才能走得更加堅定。
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文章來源:丁祖昱評樓市
文章來源: https://twgreatdaily.com/B1a9_3ABrZ4kL1VimUFI.html