核心提示：時勢造英雄，如果沒有了時勢，大部分的人可能都不過是狗熊而已。
「激進」的閩系房企泰禾集團，似乎已經走到了終點。
2017年底，泰禾董事長黃其森在世人面前發出驚人一吼：2018年泰禾的銷售額目標要達到2000億元。
2017年的泰禾實現彎道超車，銷售額成功邁進千億俱樂部至1007億元。
僅僅一年時間，泰禾從2016年房企銷售金額排名的第32位，衝上了2017年的第17位，並且覬覦2018年的前10寶座。
然而2018年過去了，泰禾2000億元目標近乎腰斬，2018年全年銷售額僅完成1303億元，排名滑落至第20位。
目標雖沒達成，負債卻足以玩死自己。
01
在經歷一輪瘋狂的擴張之後，2019年的泰禾已經弊病纏身。
7月12日，泰禾集團發布公告稱，泰禾全資子公司擬本次發行4億美元債券，期限3年，票面利息15%，半年付息一次。
15%的年息，是個什麼概念？
目前國內房企發行債券的平均利率約是5%，換言之：泰禾的付息成本達到國內正常融資利率的3倍。
大家都知道泰禾急著用錢，泰禾又借不到便宜的錢，最後只能用高息來吸引資金了。
早在7月2日，泰禾第一大股東泰禾投資所持有的97.54%股份就被凍結了，凍結申請人為江蘇省無錫市中級人民法院。
凍結的原因是泰禾為其他公司債權債務轉讓事項提供連帶責任保證擔保，因債權債務糾紛被凍結等值資產。
雖然現在股權已經解凍，但是泰禾的煩惱卻沒有解除。
什麼煩惱？說穿了就兩個字：缺錢。
在更早前的5月8日，深圳證券交易所就下發一份對泰禾的年報問詢函，連發19問，直指泰禾負債過高的問題。
根據泰禾的年報顯示，期末現金及現金等價物餘額為115.58億元，短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額為574.28億元。
115億元的現金如何償還574億元的債務？短債覆蓋比例僅為20%，連一半都達不到。
截至2019年3月31日，泰禾的資產負債率達到了84.55%，已經高於發改委定下的「80%資產負債率」紅線。
2090.77億元的總債務，成為一個隨時都會引爆的炸彈。
02
2016年全年銷售額僅400.1億元的泰禾，為了能夠衝進千億俱樂部，開啟了激進擴張的道路。
左手忙著融資，右手忙著拿地。在接下來的兩年時間裡，泰禾背起「高負債、高槓桿、高擔保」的三高包袱。
根據泰禾的年報顯示，2018年公司全年融資資金額達到1375.07億元，相比2017年增長1.5%，兩年加在一起融資規模達到了2729.82億元。
在2018年傳推出面向內部員工認購，門檻100萬元，收益率高達18%基金產品的企業，不是別人，正是泰禾。
瘋狂舉債的兩年，攻城略地的兩年，讓泰禾早已元氣大傷。
更讓人沒有想到的是，這一輪房地產調控堅持了這麼久。
今年7月，多家信託公司收到銀保監會的窗口指導，要求嚴控房地產信託業務規模，新增不得超去年末地產業務總量餘額的4%。
今年上半年的樓市小陽春，一多半原因都是房地產信託在輸血樓市。
根據數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，占比39.43%，募集規模達到4531.94億元。
叫停了房地產信託之後，房企發行美元債的輸血方式也被盯上了。
7月12日，發改委發布新的通知，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。
這一幕，發生在泰禾發行美元債之後。用一句話來形容，就是房企遭到了「圍堵」。
如今融資無門，債務四起，一直買買買的泰禾，也唯有賣賣賣了。
在債務步步緊逼之下，泰禾宣布了一系列項目股權出售方案，對應總售價為95億元，累計回籠資金77億元。
在經歷3個月的借錢還債和變賣資產，泰禾資產負債率由2018年底的86.88%下降到今年1季度84.55%。
一番努力，降壓2個百分點。但是泰禾的短期債務缺口，還有254.8億仍無著落。
斷臂求生遠未結束，泰禾的這場自救才剛剛開始。
03
上帝欲使人滅亡，必先使其瘋狂。
激進負債加槓桿的何止房企，還有一群追隨在大神身後的炒房客。為了財務自由，為了一夜暴富，把自己的槓桿加到了極致。
每月負現金流5萬元左右，已經扛不動了，現在想拋一套房子，但是實在是價格吐血，不拋又撐不過去。
結果得到的建議不過短短的一句：一年辦60w卡又沒有壓力的。
一年60w卡債真的沒有壓力嗎？講道理，普通人又不是神，是不可能沒有壓力的。
正如這位提問者所說的那樣：如果2019年又是房價不漲的一年，房貸和卡債一樣要還，雙重壓力怎麼撐得住？
卡債還不起？再辦卡借新還舊？然後利滾利滾利滾利？
很多人覺得自己的負債並不高，如果把資產變賣了全部都能還得起。但是壓垮債務的往往都不是數字上的資產和負債，而是那一根輕飄飄的稻草。
每個月都要償債的壓力，在某個時刻緊繃的現金流瞬間斷了。借錢無門，變賣資產又需要時間，甩賣又覺得虧，怎麼辦？
中國有一句古話，一文錢難倒英雄漢。
讓你倒下的往往不是你背負的所有債務，而是那1個月的房貸，如果房地產調控1年內不解除呢？你還扛得住嗎？
第1個月的房貸湊齊了，第2個月怎麼辦？接下來還有第3個月，第4個月，怎麼辦？
12個月都在重複被一件事壓著神經，精神不奔潰？
上一輪房價暴漲，在2015年棚改和去庫存開啟之後，不管是幾線城市，房價都在暴漲。
貨幣供應量M2在央行投放和棚改貨幣化下，保持2位數以上增長，增速在2015年還一度反彈。
當債務不斷膨脹，當防範系統性金融風險上升到最根本任務時，風向就發生逆轉了。
M2增速不斷下滑，越來越貼近GDP增速，房地產也成為調控次數最多，力度最嚴格，時間也最長久的地方。
房住不炒的本質不是房價不漲，而是房價回歸理性，說白了就是更符合資產的特性。
一直以來，我們關注的並不是投資本身所具有的價值，而是投資所帶來的超額收益，它需要貨幣的支持。
GDP增速加上通脹增速如果恰好是等於貨幣增速，資產的漲幅就無法脫離實際，更符合通脹的邏輯。
沒有源源不斷超發的貨幣，又哪來這麼多錢推高資產的價格。
大部分炒房暴富的人，不過是在一個對的時間做了一件對的事，過了這個時間，他很可能什麼都不是。
雖然今年上半年樓市確實有點小陽春的味道，但是炒房客所寄望的貨幣大放水並沒有出現，房地產調控也沒有完全鬆綁。
如果你把迴光返照當成佛光普渡，可能是未來一年中投資中會犯的最大的錯誤。
所以，還請務必記住菜導此前提醒過無數次的結論：
炒房應休，剛需可入；一二線投資需精挑細選，保持合理槓桿比例；三四線切勿追漲買入，牢記自住屬性。
還有啥不懂的，也歡迎大家到菜鳥理財APP上來向菜導及相關專家提問哦！