不知道是本次全國樓市整體漲價的原因還是其他，重慶樓市開始受到全國各地投資朋友開始持續關注，更是各大大小小媒體號，微博號等的寫作素材，當然會有兩種不同的看法，有人看好，有人卻把重慶樓市噴的一文不值，這不即將泡湯的傳統金九銀十貌似正中下懷，各大媒體號開始理性或者非理性的說重慶樓市即將進入冬天，甚至還可能有降價的可能。
很多朋友經常說，地產投資，一看宏觀政策，二看供需關係，三看人口數量級。沒錯這些都是決定重慶樓市是否有持續增值空間的條件，重慶的宏觀政策嘛歷來就不太好說，倒是16年至今這一波漲幅的反覆持續，陸陸續續出現了很多不利好的購買政策，比如三無房產稅，限貸，限售等，而重慶一直天量的土地供應也讓重慶樓市保持低價N年之久，雖然有過2009年的暴漲，也有過13年的暴漲，最近的起頭漲勢就是16年，而這一次持續時間最長，但是接下來咋樣呢？至於人口數量級就不用多說了3000萬出頭的龐大數量並不是玩笑話。
重慶的市場熱度大不如前？
據多年好友看房法師Mog近期踩盤播報，這一段時間重慶整體市場出現明顯的客流下滑趨勢，但是僅限外地購房投資人群，而實際本地購房人群是呈現上升的趨勢，不過呢就是看房次數相對較多，手裡資金有限下定也成了一大流派難題。
7-8月一向是傳統淡季，天氣太熱沒人買房，尤其是在火爐重慶，這個月份還能出來看房的朋友我想一定是真買家。但是和很多身邊朋友和走訪各區域中介門店交流之後發現，因為整體兩個月下來重慶成交量下跌嚴重，很多人認為今年的【金九銀十】完全就是個笑話，所以很多朋友想趁著橫盤期多看看，多對比，壓壓價再做決定。
上圖為7月新房成交量為15420套，環比上月下跌45%；成交價為11048元/m²，環比上月下跌6%。
其中渝北成交量最高，為3181套，環比下跌63%；江北成交量跌幅最大，為973套，環比下跌71%。渝中成交價最高，為19442元/m²，環比下跌5%；九龍坡成交價跌幅最大，為9375元/m²，環比下跌11%。
其實重慶二手房市場也是成交下跌嚴重，當然只是量跌價不跌。
房地產短周期、房地產板塊輪動、房地產中周期，這三個因素疊加在重慶身上，導致重慶樓市成為近些年全國最熱的樓市。
然而，盛筵總有散場的時候，重慶樓市在各類政策之下陸續降溫中，當然這個降溫往往表現在成交量上，特別是熱度較高板塊，近期二手房成交下滑，很多房子掛牌周期長達半年未賣出，大部分房子成交周期也是1-3個月之間。
隨便截取了兩個不同板塊和樓齡的物業，成交周期用紅色標記筆畫出，而這類周期較長的物業也得分開看，比如像熱門板塊，照母山，中央公園等。
主要原因估計是新區的價格被炒得太猛，價格太高而成熟度跟不上，導致這樣的新區未形成二手房市場，而最近這些新區的新盤開盤價格開除並沒有像售樓小姐說的那麼高，反而二手房價格高挺，試問成交量能不下跌嗎？
總之，這是目前重慶北區房價現狀，很多板塊並沒有形成活躍的二手房市場，而渝北區教改降維之後，某些二手房價值打折，這也是我們一直在知識星球建議純投資朋友以回歸核心購買次新為主的重要原因，畢竟這些新版塊周期大機率不在你的規劃內。
然後說說成熟區的老物業
其次圖上也附帶一張江北區老核心的物業，周期也不短，而且目前也沒有成交，大家可以看看是五里店的，照說這樣成熟又被江北嘴，北濱路，和觀音橋圍繞的地段價值應該不會差，為何還會成交周期這麼長呢？即便是在總價約束上也是很合理的，不應該出現這樣的情況才對。
其實不需要太大驚小怪，五里店這套房子是2003年的，但是實際建造年代估計是2000年，而且是集資樓（星球有詳解），所以這就不奇怪了，像這類物業被我們看成是老破樓，即便你是老破樓投資流派，我想1.2W+的單價還是應該迴避的，在重慶老破樓要達到很好的增值空間和流動性本身就是一個老大難問題，更何況兩者兼具，就更是難上加難，如你你要投資老破樓，個人建議選擇流動性最好的江北區，特別是觀音橋周圈，當然需要淘那種單價9000+的，1.2W+的真心沒必要，當然如果你是自住兼投資，倒是可以結合自身情況而定。
說到五里店這種成交周期很長的房子，我想說的是因為重慶很多年來整體城市打造有問題，在很多年前，重慶經濟落後，沒有很多大型開發商來渝搞開發，城市打造並沒有那麼多像現在這樣規劃好，打造合理的樓盤，以前本身都是集資樓，經濟適用房，安置房成為整個重慶樓市的主體，即便是稍微有點小區環境的也是劃撥地居多，每一次上市交易都需要繳納一般出讓金。
最後我想提醒遠道而來投資重慶樓市的多軍朋友，不要被滿天飛的廣告炒作迷失你對重慶樓市最正確直觀的價值判斷，雖然重慶很有潛力，但是樓市投資都有三個階段，炒規劃，炒概念，炒地皮。
比如媒體爭相報道的茶園東站的修建要怎麼改變茶園，怎麼帶來人流，商業價值和各類利好，吸引人才，吸引外地人，我想可能你誤會了，現在回頭不要被帶的跑偏了。
曾幾何時重慶北站的噱頭滿天飛，也是各類利好要怎樣改變這個板塊，帶來人流，人才，商業價值等，但是回過頭來看看，成熟這麼多年的北站又為龍頭寺周邊吸引了多少人？帶來了多大的商業價值呢？
其實，好多人都不喜歡住的距高鐵站近的地方，即便是車站流動人口多，不過也是人來人往短暫在車站內打圈和短暫停留，而車站內的商業價值不過也是坐地起價，外面2元/瓶的農戶山泉，站內可能4元/瓶，而這些店面關係已經內定，小富一兩家而已，你就不要多想了，難道你住在觀音橋還是懷念到約朋友一起去龍頭寺北站內吃火鍋嗎？
所以，投資重慶樓市，請放大格局格，高鐵站只不過是一個城市的樞紐而已。
再回到重慶東站，我就不好說什麼了，總體來說茶園整個板塊6號輕軌線是主流，幾個站可以抵達重慶解放碑，這是利好，選擇這邊板塊的朋友，地鐵沿線就近選擇，沒必要跑太偏去看還沒動工的8號線和沿線周邊樓盤，即便是沿線外有打造奧特萊斯，請記住不要被一個奧特萊斯迷惑，就像不要被東站帶著走一樣，茶園整個板塊當地拆遷土著扎堆，其他80%以上都是周邊區縣人群在茶園單價還是7000內買入的，而這類人群大部分房子是自住，賣了根本沒有實力買回來，人群都已經定為，你覺得他能產生多大的商業價值呢？
如果你有更好的看法，記得留言或者來稿分享，接下來重慶大機率處於淘筍期，記得抓住機會多看，多壓價，合適就買。