焦點問題
基於以物抵債而擬受讓不動產的案外人，能否依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條的規定排除人民法院對未過戶不動產的執行？
裁判要旨
基於以物抵債而擬受讓不動產的案外人，在完成不動產法定登記之前，該以物抵債協議並不足以形成優先於一般債權的權益。
案情簡介
一、2015年5月23日，孟福明與梅林美公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定原告購買梅林美公司開發並已取得預售許可證的位於鄂州市花湖鎮「北大凱旋門」第1幢1單元1502號房屋。合同簽訂後，孟福明以工程款抵扣了全部購房款，但梅林美公司至今沒有履行房屋交付義務。
二、2016年，永誠公司與梅林美公司、王太平、國泰公司、藍溪汽配公司借款合同糾紛案中，永誠公司於8月16日查封了梅林美公司開發的「北大凱旋門」項目1號樓1-901號等計363套商住房屋（含本案案涉房屋）。
三、孟福明認為查封錯誤，遂向人民法院提出執行異議。
另查明：梅林美公司於2013年9月5日將案涉房屋抵押給永誠公司，並辦理了抵押登記。
法院判決
本院經審查認為，孟福明申請再審的理由不能成立。
首先，本案為案外人執行異議之訴，主要爭議焦點在於再審申請人孟福明是否對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益。根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴法〉的解釋》第三百一十一條規定,孟福明提起本案執行異議之訴應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證責任。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條的規定，是對房屋消費者的物權期待權的保護，而以物抵債協議首先以消滅金錢債務為目的，物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，此即與《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》《最高人民法院關於辦理人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》中基於買賣產生的物權期待權有基礎性的差別。因而，基於以物抵債而擬受讓不動產的受讓人，在完成不動產法定登記之前，該以物抵債協議並不足以形成優先於一般債權的權益。就本案而言，原審已查明，孟福明雖在查封前與梅林美公司簽訂了合同，並以工程款抵扣了全部購房款，但此房屋已於查封前抵押給了永城公司，並在鄂州市房屋產權登記中心辦理了抵押登記，而且此房屋亦未交付孟福明居住。雙方所簽以工程款抵扣房款的買賣合同實際是孟福明實現自己債權的一種方式，孟福明並非購買房屋居住的消費者，故孟福明對涉案房屋亦不可能產生物權期待權。
其次，本案系案外人提起的執行異議之訴，建設工程價款優先權僅是在房屋變價款分配順位上的優先權利，不能達到阻卻執行的效果，且孟福明提交的證據不足以證明其對涉案房屋享有優先權，故原審據此認定孟福明提交的證據不足以排除強制執行的基本事實並不缺乏證據證明，適用法律亦無不當。
案件來源
孟福明與黃石市黃石港區永誠小額貸款有限責任公司及湖北梅林美置業有限公司案外人執行異議之訴案【（2019）最高法民申4491號】。
法律法規
《中華人民共和國物權法》（2007-10-01）
第六條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。
第九條第一款 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（2015-05-05）
第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持:
（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二） 在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
（三） 已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
（四） 非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十九條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持:
（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二） 所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；
（三） 已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
延伸閱讀
案例1：最高人民法院在四川洪力消防工程有限責任公司、四川省蜀通建設集團有限責任公司案外人執行異議之訴案【（2019）最高法民申771號】中認為，無論是以物抵債還是折價抵償，黃海波、集洲公司簽訂《商品房買賣合同》的真實目的是消滅洪力公司與集洲公司之間的工程款債權，故有別於一般的房屋買受人與出賣人簽訂房屋買賣合同的行為。而本案所涉房屋並未辦理房屋所有權轉移登記，未發生物權變動的效力，故以物抵債或折價抵償的行為並未最終完成。在這種情況下，如果洪力公司僅因案涉《商品房買賣合同》即享有優於蜀通公司對集洲公司工程款債權的權益，則顯然有違債權平等受償的基本原則。
案例2：最高人民法院在王秋蘭與閆美平、陳志剛、濱州市萬誠偉業房地產開發有限公司案外人執行異議之訴案【（2018）最高法民再178號】中認為，根據本案查明事實，2011年12月1日，金瀚公司和邯鄲萬誠公司簽訂《補充合同》第一條約定，邯鄲萬誠公司將案涉房屋抵頂給金瀚公司，抵頂金額為30245900元；第四條約定，若半年內邯鄲萬誠公司不回購抵頂房屋，則房屋交由甲方（金瀚公司）處理，並在交付一個月內，將抵頂房屋全部手續辦理到甲方指定的業主名下。2012年7月15日，王秋蘭與濱州萬誠公司簽訂《商品房買賣合同》，約定王秋蘭購買案涉27套房產。王秋蘭並非借貸關係的主體，僅系金瀚公司指定的與濱州萬誠公司簽訂商品房買賣合同的人。上述事實說明，當事人簽訂案涉《商品房買賣合同》目的是清償金瀚公司對邯鄲萬誠公司的債權。王秋蘭及濱州萬誠公司亦認可案涉《商品房買賣合同》實質為以房抵債。在以房抵債性質的協議中，物權轉移是金錢債務的替代履行方式，王秋蘭請求濱州萬誠公司交付案涉不動產的目的是消滅金錢債務。王秋蘭對案涉不動產享有的權利與《執行異議和複議規定》第二十八條規定的基於買賣關係產生的不動產物權期待權存在區別，並不能優先於其他普通債權實現。
金瀚公司對邯鄲萬誠公司享有的債權與閆美平對濱州萬誠公司享有的債權均是普通債權，如果賦予王秋蘭排除閆美平申請法院對案涉房產強制執行的權利，將實際導致金瀚公司對邯鄲萬誠公司的債權優先於其他金錢債權實現，違反債權平等受償原則。王秋蘭依據《執行異議和複議規定》第二十八條規定主張對案涉房產享有阻卻人民法院強制執行的實體權利，依據不足，本院不予支持。
相反案例1：最高人民法院在中信銀行股份有限公司泉州分行與被蔣國北、一品（福建）糖業有限公司案外人執行異議之訴案【（2018）最高法民終561號】中認為，本案符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的情形，蔣國北對案涉P097商鋪享有足以排除強制執行的民事權益。
首先，一品公司為邱旭斌向蔣國北借款500萬元提供擔保，後因邱旭斌未能按約還款，各方約定一品公司以其名下的P097商鋪全部價值為該債務承擔連帶保證責任，並於2014年11月6日就案涉商鋪辦理了抵押登記。雖案涉商鋪的房屋他項權證上載明的房屋他項權利人為謝金英，但根據謝金英在另案訴訟中作為證人出庭作證時的陳述及其出具的代為辦理他項權證證明，其系代蔣國北辦理了該房屋他項權證。
其次，一品公司與蔣國北在一審法院2016年5月25日查封案涉P097商鋪之前，已簽訂《房屋抵債協議》《存量房買賣合同》，約定一品公司將案涉P097商鋪抵債出售給蔣國北，且合同合法有效。
第三，一品公司與蔣國北在《房屋抵債協議》中約定一品公司以其名下P097商鋪的全部價值抵償邱旭斌與蔣國北之間的到期債務，並於次日與蔣國北簽訂房屋移交單，將該商鋪交付蔣國北。
第四，蔣國北為辦理房屋過戶，於2015年12月19日在《泉州晚報》上刊登了關於案涉商鋪的《房屋交易聲明》，並於2016年5月18日註銷了案涉房屋抵押登記，同時向晉江市住房和城鄉建設局提交相關材料，申請辦理案涉P097商鋪的產權變更登記。案涉P097商鋪產權未能變更登記至蔣國北名下，系因一審法院2016年5月25日對商鋪進行的查封，蔣國北對未能辦理商鋪產權變更登記並無過錯。
綜上，一審法院認定蔣國北就案涉執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，並無不當。中信銀行泉州分行關於本案不適用《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定，蔣國北與一品公司之間的原債權債務關係未消滅及蔣國北對其未能辦理案涉P097商鋪的變更登記手續具有過錯的上訴理由，不應支持。
來源：民商法智庫
文｜陝西稼軒律師事務所 翟孫斌