人民大學副教授劉元春我國住房政策研討會致辭表示，我國難以承受房地產硬著陸，唯一出路是軟著陸，房地產硬著陸，在歷史上，日本才深有體會，自日本泡沫破滅之後，消化當年的泡沫足足用了30年時間，並且還未能讓房地產發展重新回到1990年水平，日本當年房地產硬著陸，導致房價短期下跌高達70%，據不完全統計，至少導致4萬人出現破產斷供，近20年里，日本一直實行零利率政策，東京的房價也不過上海的50%，作為已開發國家，恢復周期長達30年，可見硬著陸的代價非一般國家能承受。房地產作為我國金融風險最大的「灰犀牛」，房地產長期以來的金融屬性並不排除有硬著陸風險，只不過宏觀調控一直在讓樓市朝著「軟著陸」方向進行。
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樓市「硬著陸」的代價
從樓市的貢獻來看，當樓市一旦出現「硬著陸」，意味著樓市對經濟貢獻成為負擔，總體來說有4點表現：一是財政收入下滑至少30%，財政支出預算下滑30%，當出現房價暴跌，開發商不再拿地，土地出讓收入驟降，城市建設、公共預算支出、醫療教育等預算總體下滑，進而導致生活水平下降；二是房地產上下遊行業開始收縮，尤其是處於供應鏈上的產業，比如鋼材、水泥、家居、裝修等，需求的大幅下滑，直接導致上下遊行業企業面臨主動洗牌，由此引發失業、收入下滑等問題；三是資本逃離，對於部分房企而言，一輩子都在從事房地產開發，當房地產突然硬著陸，會造成資本撤場至國外，表明上是離開房地產，實際上是轉移投資國家；四是失業率提高和金融風險增加，房地產相關從業人員接近7000萬人，硬著陸導致房地產的不景氣，也會讓企業不再大量需要員工，此外，貸款買房的家庭因為房產資產縮水，進一步也會導致斷貸增加，形成銀行爛帳、壞帳增多，系統性金融風險上升。
正因為房地產綁定的產業眾多，關係錯綜複雜，導致我國難以接受其硬著陸的代價，雖然我國一直通過政策避免房地產出現硬著陸，但是硬著陸的風險確有存在，今明兩年，這種預感尤為強烈，當然，也有專家、學者認為，2024年即將形成房地產築底，接下來將會觸底反彈，那麼，今明兩年，樓市會「硬著陸」還是「觸底反彈」呢？從事房地產行業多年的內行直言不諱，這裡我們從房價、金融、需求三個方面分別來看：
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我國房價到底高不高？
根據國家統計局公布的上半年商品房銷售面積和銷售額計算得出，2022年全國房價均價約9500元/平方米，比2021年低5%，上半年人均可支配收入為18463元，一般家庭全年人均可支配收入預計7.3萬元左右，按照100平方米住房計算，平均房價與家庭的比值約13，相當於一個家庭購買一套房不吃不喝也需要13年，相當於從18歲成年開始，至少要31歲才能買房，如果家庭其他開銷占收入50%，意味著買房時間延長到26年，大半輩子都在為買房奮鬥。除此之外，房價上漲過快，導致樓市泡沫擴大，從緯房數據先研究小組統計的房價下跌城市顯示，廊坊房價相比2017年4月份跌幅達到46.9%，近乎腰斬，青島房價相比2018年7月跌幅達到22.8%，天津房價相比2017年3月跌幅達到21.8%，這些城市都不是四五線城市，經濟基礎、產業發展都超過全國大部分城市，房價暴跌的根本原因還是在於房價漲幅超過正常水平，導致樓市泡沫滋生。
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房地產金融風險有多大？
就目前而言，房地產的金融風險主要表現在企業信用風險，截止到2021年末，全國達到30家大型房企出現債務違約，包括恆大（負債2萬億）、融創（負債1萬億）、世茂（負債4000億）、華夏幸福（負債2600億）、富力（負債3000億）、陽光城（負債3500億），建設銀行的資產總額達到30.25萬億元，凈利潤也才3039.28億元，而當時規模最大的恆大總資產不過2.3萬億元，負債卻達到2萬億，一個資產基本與債務相持平的房企，信用風險不言而喻，與此同時，據經濟觀察報梳理統計，2023年初截止到7月份，已有24家房企信用債出現首次違約，超過2022年全年違約數量，其中融創、正榮地產、禹洲集團累計違約金額分別達到27.27億美元、17.09億美元、35.85億美元。
之所以會出現企業信用風險，主要原因還是在於銀行信用評級方式和貸款決策存在問題，包括資質審核寬鬆、風險評估不嚴謹，舉個例子，原本樓盤實際投入預算為1億元，為了讓項目能獲得更多的貸款支持，通過包裝商業、教育、醫療、便民等公共設施，將估值做到2億元，按照銀行貸款估值的50%計算，實際貸款達到1億元，相當於房企不出一分錢，然而實際產出結果並未達到2億元，融資成本的增加，實際產出下滑，容易導致資金鍊出現斷裂。
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房地產從「供不應求」進入「供大於求」時期
富新集團副董事長梁信君在「首屆長江青年投資人論壇」上認為，未來10年房地產就會出現供大於求，不需要調控，房價會很自然的下降，這是梁信君2013年時的觀點，如今剛好達到10年，是否應驗了呢？根據克而瑞統計數據顯示，截止到6月份，全國百城住宅庫存面積為60137萬平方米，接近2014年高庫存量水平，單看庫存面積還無法說明房地產冷暖，結合庫存去化周期20.86個月來看，已經達到2020年疫情剛出現時水平，顯而易見，房子進入供大於求時期，除此之外，西南大學研究也表明，在《家庭財富健康報告》中表明，人均住房套數達到1.1套，空置房達到6500萬套，此前貝殼研究院還因為空置率統計出現低估和數據遺漏而致歉，進一步表明我國房地產已基本過剩。
無獨有偶，城鎮家庭不需要買房了，開始鼓勵農民進城買房，本月阜寧縣、樺甸市（縣級市）、晴隆縣、寧南縣、潛山市（縣級市）等多個縣城發布鼓勵農民進城買房的政策，其中最吸引的政策是特殊人群置業補貼和自願退出宅基地補償5萬元，補償力度相比過去更大，側面也表現房子過剩。
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總結
綜上所述，樓市是「硬著陸」還是「觸底反彈」？在筆者看來，想要實現觸底反彈基本不會實現了，畢竟房地產的底就目前而言還未達到，部分城市房價仍處於高點，經歷過2015年股市熊市的朋友就深有體會，所謂觸底，一般建立在降無可降的基礎上，房地產觸底並非建立在成本決定價格方面，而是建立在如何實現資金回籠方面，不少城市鼓勵房企開展團購優惠活動，足以說明，觸底反彈或許會出現在以價換量之後，房價出現觸底反彈的機率幾乎為0，至於樓市是否會出現「硬著陸」，從房價、金融、需求三個方面可以看出，硬著陸風險確有存在，尤其是那些房價上漲過快、產業根基不紮實的城市，硬發展起來的房地產也不排除面臨較高硬著陸風險，不過，大部分城市基本不會出現硬著陸，比如部分四五線城市，房價5000元/平方米不到，相對來說還算健康。
最後筆者再囉嗦一點：長遠來看，房地產對經濟增長的貢獻會越來越弱，著陸只是時間問題，距離著陸點只會越來越近。