武漢SKP
（支點財經記者 陳勇 攝）
即將開業的武漢SKP，給運營楚河漢街的萬達出了一份考卷。
「漢街快變成特賣場了！」7月17日晚，一位在武漢楚河漢街閒逛的女孩向同伴感慨道。一句話，道出了楚河漢街當前的真實處境。曾經知名品牌雲集的漢街，如今充斥著不少大眾品牌的臨時特賣門店。
目前，漢街第二街區的部分品牌已經開始撤店離場，他們或搬遷至第一、第三街區，或另尋他處經營。SKP引進的奢侈品大牌進場前，為了避免過長的空窗期影響收益，萬達只得暫時將漢街部分空置門店租給一些品牌作為特賣場，儘管這些品牌的調性也許和漢街並不相符。
隨著萬達商業帝國的沉浮，漢街及其周邊的萬達項目命運走向也各不相同。萬達嘉華酒店轉手富力，萬達電影樂園停業，北京華聯則接手了漢街萬達廣場和漢街第二街區。
疫情三年，加上武漢的商業地產競爭激烈，漢街也正面臨調整。
已經營12年的漢街，曾被稱為現代版「清明上河圖」。即將開業的SKP能給漢街帶來什麼，是外界最關心的問題。而眼下，SKP開業前，漢街正經歷前所未有的陣痛期。
漢街變遷
2011年9月30日，楚河漢街開業。全長1.5公里的漢街，是當時中國最長的商業步行街。開業後的第一個國慶黃金周，漢街客流量超過200萬人次，成為全國假期人流排名前三的熱點區域，號稱「中國第一商業街」。
開業之初，有200多個知名品牌落戶漢街。這裡面，既有品牌旗艦店，如NIKE、MORGAN、DAZZLE、無印良品、C&A、優衣庫、星巴克、哈根達斯、麥當勞、翠華餐廳、文華書城等40個品牌，又有武漢首店，周大福集合店、柏斯琴行等13個品牌。
2013年，繼香港、上海後，中國第三家杜莎夫人蠟像館在武漢漢街開館。數年之後，2018年，樂高華中首家授權專賣店、以色列品牌米哈·奈格林中國首店、喜茶武漢首家Lab店、小米之家武漢首家旗艦店相繼在漢街開業；2019年，李維斯中國最大旗艦店落地漢街。
「漢街做起來了，而且是很成功的」，一位熟悉漢街的人士對支點財經記者表示。據其回憶，2020年之前，漢街客流量很大，人頭攢動，高峰時期比如周末或者晚上，擁有數千個停車位的地下停車場排隊入場。
在武漢，漢街不僅是本地人日常休閒場所，也是外地遊客必打卡的目的地。「這裡遊客比較多，我們店裡顧客很多都是外地遊客，不是本地人。」漢街一門店店員對支點財經記者說。
12年來，漢街不斷發生變化，既有老的品牌離場，也有新的品牌進來。MORGAN、C&A、H&M、Gap等服裝品牌相繼關店，陪伴武漢人多年的翠華餐廳、文華書城也宣布停業，喜茶武漢首家Lab店也悄然消失。同時，快時尚品牌UR全國首發形象店、魅族全球旗艦店首家旗艦店、茶飲品牌霸王茶姬等相繼進場。
業內人士普遍認為，品牌的更迭、調整是正常的市場規律，原因多元、複雜，對於像漢街這樣的成熟商業業態來說，品牌需要快速更迭，來保持吸引力。
近兩年萬達一直面對上市壓力，對租金收益要求比較高，而營商舉措有所減少，導致新興優質品牌更替節奏放緩。武商夢時代、武漢天地、華潤萬象城等商場的品牌更新快，漢街近兩年則沒有比較大的新品牌入駐。
當然，對廣義的漢街來說，近期最大的入駐品牌應屬「中國店王」SKP。它將在這裡開出華中首店，萬達同時面臨機遇和挑戰。
調整期的陣痛
SKP目前在全國共有三個運營項目，分別位於北京、西安、成都。2021年，北京SKP以240億元的銷售額位居全國商場第一名，並蟬聯「全球店王」。西安和成都的SKP運營也都非常成功。
2021年，北京華聯以股權形式接手漢街萬達廣場及漢街第二街區，收購項目目前正被改造成武漢SKP。
漢街萬達廣場是王健林在高端商場上的一次嘗試，並為此砸下重金。商場造價是普通萬達廣場的三倍，夜景照明項目還曾獲得照明界「奧斯卡」之稱的LALD卓越獎，商場裡彙集了BottegaVeneta、Balmain、Kinloch Anderson、Moneta、Roberto Cavalli、Lindberg、Swarovski、Estée Lauder、Sisley、Clarins、SK-II、Jurlique等一眾國際品牌，但經營狀況一直不太好，最後不得不閉店轉讓。
2013年的漢街萬達廣場
（支點財經記者 陳勇 攝）
SKP對萬達廣場的改造正在緊鑼密鼓進行中，多位業內人士表示，預計該項目將在明年初開業。
漢街共有三個街區，第二街區距離原萬達廣場最近。據了解，SKP接手後，第二街區將主要開設奢侈品旗艦店，現有品牌的撤離已經在進行中。
支點財經製圖
7月14日，位於第二街區的優衣庫漢街店正式閉店，有消息稱，優衣庫門店或將搬遷至第一街區。優衣庫員工對支點財經記者表示，「要閉店一年，還沒確定好搬到哪兒」。
化妝品牌絲芙蘭、鞋履品牌CHARLES & KEITH即將搬遷至第一街區，那裡新的門店已在裝修中。服裝品牌TEENIE WEENIE的工作人員對支點財經說，門店的合同年底到期，屆時也要搬走。
周大福門店一工作人員對支點財經記者說，「這條街（第二街區）能留下來的估計沒幾個，去年就說要改造，因為疫情停工幾個月，現在開工了，我們最多撐到9月或者10月份（搬走）。」
負責運營第二街區的工作人員對支點財經記者表示，「二街區要進行分步改造，很多品牌會陸續撤店。」該運營人員稱，SKP規劃的二街區是重奢項目，招商工作已經結束。
一位接近漢街運營方的人士對支點財經記者表示，「二街區要做重奢，現有的品牌都會被清退，等著奢侈品大牌進場，目前二街區的商鋪大都屬於短期合同，3個月一簽約，有些商鋪在做特賣，大牌進場前，空著也是空著。」
支點財經記者在現場觀察到，第二街區充斥著很多特賣場。特步、MENE、AMONAVIS等鞋服品牌，在以2折左右的價格促銷。
支點財經記者 王文華 攝
3月份，漢街附近的徐東銷品茂裝修，雅黛麗門店臨時搬到了漢街第二街區過渡。據該門店的工作人員介紹，3月份過來之後，見證了二街區的搬遷和變化，一些品牌店搬走，多了不少臨時出租的店鋪，「5月份，看到很多老外在這邊看門店，應該是奢侈品牌在選位置」。
有網友表示，「SKP施工改造，加上漢街街區店鋪調整，漢街的可逛度下降不少。」
戴德梁行華中區商業部主管郭雪君接受支點財經記者採訪表示，「二街區目前在配合SKP改造，大部分是短租，出現一些品牌特賣門店，是正常的過渡。漢街未來要享受SKP和萬達帶來的品牌聯動紅利，就必須接受當前調整期的陣痛，以及青黃不接的現狀。」
萬達面前的考卷
SKP開業，會給漢街帶來什麼？在郭雪君看來，這是SKP出給萬達的考題，關鍵看萬達怎麼解答。
SKP對漢街以及整個中南中北路商圈無疑是利好，但能否和SKP實現1+1大於2的效果，關鍵還要看萬達未來對第一、第三街區的調整策略。
漢街地處武漢核心商圈，交通便利，整體客流穩定，吸附能力強，客流層次多元，以年輕人居多。對於漢街的經營，萬達可以選擇做差異化。SKP以零售為主，優勢是奢侈品和中高端時尚潮流零售品牌，漢街現在擁有快時尚、運動品牌、3C、餐飲等業態，未來可以繼續強化品質餐飲、體驗式休閒娛樂、潮流零售等年輕化的業態品類，實現差異化互補。
此外，一些運動潮流品牌、汽車品牌、設計師買手店、中古店等，它們可能希望開設大面積的旗艦店或者形象店，那麼漢街第一街區或第三街區是很好的選擇。
「SKP和漢街之間更多的是競合關係，甚至合更多，因為如果我是年輕人，很可能會去逛LV、Dior，也會選擇去漢街買杯奶茶、抽個盲盒。」郭雪君說。
不少熟悉漢街的人表示，和疫情前相比，漢街的人流量有所減少。SKP開業後，人流能否恢復到疫情前？
上述業內人士認為，最終取決於SKP的招商落地情況，如果SKP能實現北京SKP門店80%的大牌集合落地，比如LV、GUCCI等，在人流上就不是問題，「SKP的客戶群體不只是武漢，還包括周邊8個城市組成的武漢城市群和整個湖北」，甚至輻射華中地區。
郭雪君認為，SKP落地，對漢街人流量的恢復是正面的，可以實現商圈客流的共享和相互賦能，對漢街而言，機遇大於挑戰。
可以預見的是，SKP入駐後將強化商業旅遊效應。漢街本身具有旅遊屬性，是武漢的旅遊名片之一，SKP將進一步帶動武漢商業旅遊的發展。
編輯丨劉定文 胡馨月
武漢SKP
（支點財經記者 陳勇 攝）
即將開業的武漢SKP，給運營楚河漢街的萬達出了一份考卷。
「漢街快變成特賣場了！」7月17日晚，一位在武漢楚河漢街閒逛的女孩向同伴感慨道。一句話，道出了楚河漢街當前的真實處境。曾經知名品牌雲集的漢街，如今充斥著不少大眾品牌的臨時特賣門店。
目前，漢街第二街區的部分品牌已經開始撤店離場，他們或搬遷至第一、第三街區，或另尋他處經營。SKP引進的奢侈品大牌進場前，為了避免過長的空窗期影響收益，萬達只得暫時將漢街部分空置門店租給一些品牌作為特賣場，儘管這些品牌的調性也許和漢街並不相符。
隨著萬達商業帝國的沉浮，漢街及其周邊的萬達項目命運走向也各不相同。萬達嘉華酒店轉手富力，萬達電影樂園停業，北京華聯則接手了漢街萬達廣場和漢街第二街區。
疫情三年，加上武漢的商業地產競爭激烈，漢街也正面臨調整。
已經營12年的漢街，曾被稱為現代版「清明上河圖」。即將開業的SKP能給漢街帶來什麼，是外界最關心的問題。而眼下，SKP開業前，漢街正經歷前所未有的陣痛期。
漢街變遷
2011年9月30日，楚河漢街開業。全長1.5公里的漢街，是當時中國最長的商業步行街。開業後的第一個國慶黃金周，漢街客流量超過200萬人次，成為全國假期人流排名前三的熱點區域，號稱「中國第一商業街」。
開業之初，有200多個知名品牌落戶漢街。這裡面，既有品牌旗艦店，如NIKE、MORGAN、DAZZLE、無印良品、C&A、優衣庫、星巴克、哈根達斯、麥當勞、翠華餐廳、文華書城等40個品牌，又有武漢首店，周大福集合店、柏斯琴行等13個品牌。
2013年，繼香港、上海後，中國第三家杜莎夫人蠟像館在武漢漢街開館。數年之後，2018年，樂高華中首家授權專賣店、以色列品牌米哈·奈格林中國首店、喜茶武漢首家Lab店、小米之家武漢首家旗艦店相繼在漢街開業；2019年，李維斯中國最大旗艦店落地漢街。
「漢街做起來了，而且是很成功的」，一位熟悉漢街的人士對支點財經記者表示。據其回憶，2020年之前，漢街客流量很大，人頭攢動，高峰時期比如周末或者晚上，擁有數千個停車位的地下停車場排隊入場。
在武漢，漢街不僅是本地人日常休閒場所，也是外地遊客必打卡的目的地。「這裡遊客比較多，我們店裡顧客很多都是外地遊客，不是本地人。」漢街一門店店員對支點財經記者說。
12年來，漢街不斷發生變化，既有老的品牌離場，也有新的品牌進來。MORGAN、C&A、H&M、Gap等服裝品牌相繼關店，陪伴武漢人多年的翠華餐廳、文華書城也宣布停業，喜茶武漢首家Lab店也悄然消失。同時，快時尚品牌UR全國首發形象店、魅族全球旗艦店首家旗艦店、茶飲品牌霸王茶姬等相繼進場。
業內人士普遍認為，品牌的更迭、調整是正常的市場規律，原因多元、複雜，對於像漢街這樣的成熟商業業態來說，品牌需要快速更迭，來保持吸引力。
近兩年萬達一直面對上市壓力，對租金收益要求比較高，而營商舉措有所減少，導致新興優質品牌更替節奏放緩。武商夢時代、武漢天地、華潤萬象城等商場的品牌更新快，漢街近兩年則沒有比較大的新品牌入駐。
當然，對廣義的漢街來說，近期最大的入駐品牌應屬「中國店王」SKP。它將在這裡開出華中首店，萬達同時面臨機遇和挑戰。
調整期的陣痛
SKP目前在全國共有三個運營項目，分別位於北京、西安、成都。2021年，北京SKP以240億元的銷售額位居全國商場第一名，並蟬聯「全球店王」。西安和成都的SKP運營也都非常成功。
2021年，北京華聯以股權形式接手漢街萬達廣場及漢街第二街區，收購項目目前正被改造成武漢SKP。
漢街萬達廣場是王健林在高端商場上的一次嘗試，並為此砸下重金。商場造價是普通萬達廣場的三倍，夜景照明項目還曾獲得照明界「奧斯卡」之稱的LALD卓越獎，商場裡彙集了BottegaVeneta、Balmain、Kinloch Anderson、Moneta、Roberto Cavalli、Lindberg、Swarovski、Estée Lauder、Sisley、Clarins、SK-II、Jurlique等一眾國際品牌，但經營狀況一直不太好，最後不得不閉店轉讓。
2013年的漢街萬達廣場
（支點財經記者 陳勇 攝）
SKP對萬達廣場的改造正在緊鑼密鼓進行中，多位業內人士表示，預計該項目將在明年初開業。
漢街共有三個街區，第二街區距離原萬達廣場最近。據了解，SKP接手後，第二街區將主要開設奢侈品旗艦店，現有品牌的撤離已經在進行中。
支點財經製圖
7月14日，位於第二街區的優衣庫漢街店正式閉店，有消息稱，優衣庫門店或將搬遷至第一街區。優衣庫員工對支點財經記者表示，「要閉店一年，還沒確定好搬到哪兒」。
化妝品牌絲芙蘭、鞋履品牌CHARLES & KEITH即將搬遷至第一街區，那裡新的門店已在裝修中。服裝品牌TEENIE WEENIE的工作人員對支點財經說，門店的合同年底到期，屆時也要搬走。
周大福門店一工作人員對支點財經記者說，「這條街（第二街區）能留下來的估計沒幾個，去年就說要改造，因為疫情停工幾個月，現在開工了，我們最多撐到9月或者10月份（搬走）。」
負責運營第二街區的工作人員對支點財經記者表示，「二街區要進行分步改造，很多品牌會陸續撤店。」該運營人員稱，SKP規劃的二街區是重奢項目，招商工作已經結束。
一位接近漢街運營方的人士對支點財經記者表示，「二街區要做重奢，現有的品牌都會被清退，等著奢侈品大牌進場，目前二街區的商鋪大都屬於短期合同，3個月一簽約，有些商鋪在做特賣，大牌進場前，空著也是空著。」
支點財經記者在現場觀察到，第二街區充斥著很多特賣場。特步、MENE、AMONAVIS等鞋服品牌，在以2折左右的價格促銷。
支點財經記者 王文華 攝
3月份，漢街附近的徐東銷品茂裝修，雅黛麗門店臨時搬到了漢街第二街區過渡。據該門店的工作人員介紹，3月份過來之後，見證了二街區的搬遷和變化，一些品牌店搬走，多了不少臨時出租的店鋪，「5月份，看到很多老外在這邊看門店，應該是奢侈品牌在選位置」。
有網友表示，「SKP施工改造，加上漢街街區店鋪調整，漢街的可逛度下降不少。」
戴德梁行華中區商業部主管郭雪君接受支點財經記者採訪表示，「二街區目前在配合SKP改造，大部分是短租，出現一些品牌特賣門店，是正常的過渡。漢街未來要享受SKP和萬達帶來的品牌聯動紅利，就必須接受當前調整期的陣痛，以及青黃不接的現狀。」
萬達面前的考卷
SKP開業，會給漢街帶來什麼？在郭雪君看來，這是SKP出給萬達的考題，關鍵看萬達怎麼解答。
SKP對漢街以及整個中南中北路商圈無疑是利好，但能否和SKP實現1+1大於2的效果，關鍵還要看萬達未來對第一、第三街區的調整策略。
漢街地處武漢核心商圈，交通便利，整體客流穩定，吸附能力強，客流層次多元，以年輕人居多。對於漢街的經營，萬達可以選擇做差異化。SKP以零售為主，優勢是奢侈品和中高端時尚潮流零售品牌，漢街現在擁有快時尚、運動品牌、3C、餐飲等業態，未來可以繼續強化品質餐飲、體驗式休閒娛樂、潮流零售等年輕化的業態品類，實現差異化互補。
此外，一些運動潮流品牌、汽車品牌、設計師買手店、中古店等，它們可能希望開設大面積的旗艦店或者形象店，那麼漢街第一街區或第三街區是很好的選擇。
「SKP和漢街之間更多的是競合關係，甚至合更多，因為如果我是年輕人，很可能會去逛LV、Dior，也會選擇去漢街買杯奶茶、抽個盲盒。」郭雪君說。
不少熟悉漢街的人表示，和疫情前相比，漢街的人流量有所減少。SKP開業後，人流能否恢復到疫情前？
上述業內人士認為，最終取決於SKP的招商落地情況，如果SKP能實現北京SKP門店80%的大牌集合落地，比如LV、GUCCI等，在人流上就不是問題，「SKP的客戶群體不只是武漢，還包括周邊8個城市組成的武漢城市群和整個湖北」，甚至輻射華中地區。
郭雪君認為，SKP落地，對漢街人流量的恢復是正面的，可以實現商圈客流的共享和相互賦能，對漢街而言，機遇大於挑戰。
可以預見的是，SKP入駐後將強化商業旅遊效應。漢街本身具有旅遊屬性，是武漢的旅遊名片之一，SKP將進一步帶動武漢商業旅遊的發展。
記者 王文華
編輯丨劉定文 胡馨月