長租公寓商業模式經過市場反覆驗證駛入快車道。
「已經滿租了，前面還有100多位租客在排隊，看你想不想等。」7月22日，支點財經記者以租房者名義諮詢招商蛇口壹間公寓武漢金湖店，工作人員給出上述回答。
連日來，支點財經記者走訪多個項目了解到，隨著畢業求職季的到來，武漢的長租公寓市場十分火爆。除了壹間公寓·金湖店，華潤有巢青山濱江店、武漢城建集團旗下的安居·金域世家店和安居·雲錦店均已滿租，龍湖冠寓青山紅鋼城店和幸福公寓江岸滕子崗店等出租率在95%左右。
武漢房地產經紀行業協會發布的《2023年二季度武漢集中式長租公寓市場運營報告》顯示，63個接受調研的長租公寓項目二季度共簽約租賃房屋5446間，較一季度明顯上升，其中，17個項目簽約量在100間以上，整體出租率超93%。
業內人士表示，經歷2018年爆雷洗牌後，藉助「租售並舉」的激勵政策和房地產轉型調整的契機，長租公寓行業逐漸步入正軌。
武漢長租公寓「翻紅」
在華潤有巢青山濱江店，260平方米的公寓大堂裝修文藝簡約，青年人三五成群坐著消暑聊天，沿著大廳中央的「網紅」旋轉樓梯拾級而上，整個大堂里的咖啡吧、閱讀區、待客區和前台盡收眼底。二樓的撞球桌和棋牌室也為青年人提供了消遣娛樂空間。
支點財經記者 鄭瑋 攝
今年剛畢業的小劉租的是華潤有巢青山濱江店一套50平米住房，一室一廳，租金1800元/月。「雖然與周邊住宅類房源比較，這套房價格多出了一兩百，但今年新開業的華潤有巢，乾淨衛生，家電也比較新，符合我對租房的要求。」小劉說，現在的年輕人注重居住品質，同學中像他一樣畢業留在武漢工作的，大多選擇長租公寓作為過渡。
前述《報告》顯示，華潤有巢青山濱江店是武漢第二季度簽約量最高的長租公寓項目，共簽約415間。幸福公寓江岸滕子崗店以及壹間公寓·金湖店分別簽約租賃房屋349間和320間，位居第二位和第三位。簽約量超過100間的長租公寓中，龍湖冠寓有7個，建信建融家園以及碧桂園碧家國際社區各有2個。武漢房地產經紀行業協會共監測到7個集中式公寓，共1656套租賃住房新入市，主要戶型以一室為主。
在武漢房產經紀協會調研的63個集中式長租公寓項目中，38.3%的租賃房源租金價格為1000-1500元/間/月，28.8%的租賃房源租金價格為1500-2000元/間/月，千元以下租賃房源占到簽約總量的10.8%。租期在12個月上的占比最大，達到30.98%；租期在6-12月的占比為30.44%，3個月以下租期的占比為22.04%，體現出長租期更長，短租期更短的特徵。
新華網聯合澤平宏觀發布的《2022年中國城市長租市場發展藍皮書》顯示，在全國人口超千萬的城市裡，住房租賃市場規模已達900-1400億元。按最新公布的武漢市城區人口1094萬人來看，武漢長租公寓市場規模保守估計超過千億元。
「今年整體房價走勢不太明朗，很多有住房需求的青年人選擇先租房觀望，是長租公寓受歡迎的一大原因。」中指研究院華中市場研究中心主任李國政向支點財經記者分析，在「租售並舉」的大政策環境下，武漢多個長租公寓納入了保障性租賃住房和人才公寓項目，受到年輕人的歡迎，疊加畢業季的租賃高峰，長租公寓出租率持續走高。
近年來，武漢推出的大學生留漢工程安居計劃，讓更多青年人願意留漢，也側面推動了武漢長租公寓再次繁榮。
武漢自如品牌負責人張嵐向支點財經記者介紹，「今年武漢的人才安居補貼很給力，畢業6年內武漢無房的租客，可以申請武漢人才安居補貼，房租七折起，碩士博士可分別每月免繳1500元、2000元房租。」
據全球諮詢公司弗若斯特沙利文數據，高昂的置業成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口（尤其是青年人流入城市）增加成為長租公寓市場主要驅動因素。
和2015年長租公寓蜂擁興起之初不一樣的是，相對於過去追逐規模化金融化，長租公寓市場現在更重視高品質健康發展，資產價值最大化或許是未來發展方向。
頭部地產公司入局長租公寓
多項行業研究報告指出，住房租賃市場熱度上升，源於轉型調整後，房產市場已經從「增量開發」切換到「存量經營」時代。
根據貝殼研究院數據，2023年上半年重點40城租賃成交量同比增加15.5%，35個城市租賃市場熱度同比、環比均呈現升溫趨勢。租客對於一居室、兩居室的小戶型租賃房源需求仍保持旺盛，選擇租賃集中式長租公寓的租客正在增加。
整個長租公寓市場也保持高位增長。中指研究院數據顯示，今年上半年，深圳、上海品牌長租公寓開業房源約15萬間，廣州、杭州、北京開業房源數均在6萬間以上。從出租率來看，6月重點監測城市的品牌長租公寓平均出租率為94.5%，廣州、成都、西安等地出租率在95%及以上。
仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀向支點財經記者分析，長租公寓品質提升明顯，在人口流入的熱點城市，長租公寓憑藉房屋面積合適、裝修風格年輕化、運營商統一管理、租期和押金靈活等優點，持續獲得青年人的青睞，成為新市民解決住房需求的新方式。
貝殼研究院分析稱，上半年個人業主出租房源掛牌量增加，集中式住房租賃項目陸續入市，租金水平整體呈現平穩下行趨勢，吸引更多人願意通過租賃實現居住需求。
長租市場升溫也吸引了許多頭部地產公司入局，尤其是在重資產運營領域，房企運營長租公寓領先優勢突出。
2022年，萬科旗下的泊寓實現營收32.4億元，同比增長12.1%；龍湖旗下的冠寓租金收入24.4億元，同比增長9%；華潤有巢營業額3.91億元，同比增長25%；招商蛇口長租公寓運營收入（未扣除租金減免金額）也達到了10.25億元。
以龍湖冠寓為例，2022年，長租公寓板塊近五年復合增長率超過50%，已連續2年實現營收及利潤的雙增長，成為龍湖經營性收入的穩定貢獻板塊。去年年報顯示，龍湖冠寓全國已開業11.6萬間，整體出租率為88.5%，其中開業超過六個月的項目出租率為91.1%。
支點財經記者 鄭瑋 攝
不僅如此，各地擁有國資背景地產企業也在布局長租公寓市場。7月14日，北京房地產行業龍頭首開股份宣布旗下首開樂尚長租公寓優晟店項目入市，武漢城建集團和武漢城投集團成立了相關公司運營長租公寓。
自如和魔方兩大品牌公寓發展迅速，目前正在謀求上市。官網顯示，自如目前已布局10座城市，管理房源超100萬間，在一眾同行當中，在管房源量規模第一。近期市場有傳言，自如最快將於第三季度正式向港交所遞交招股說明書。
魔方公寓去年9月就提交了港股招股書，今年4月28日，魔方公寓更新的數據顯示，2020-2022年，魔方公寓母公司魔方生活服務營業收入逐年攀升，分別為9.49億元、14.71億元和17.14億元；截至2022年12月31日，公司有7.62萬套在營公寓，覆蓋全國25座城市，門店數量為388個。
有分析人士指出，目前市面上常見的仍然是存量改建型長租公寓，隨著大牌房企和國家隊入局，長租公寓重資產建設進度加速，市場將迎來一批戶型優化、配套完善的大型租賃社區。屆時，在規模基礎之上，如何進行標準化、精細化、專業化運營則是對租賃企業更高層次的考驗。
服務運營規範管理任重道遠
武漢克而瑞研究總監譚堯向支點財經記者介紹，整個長租公寓市場在2015年左右開始興盛，當時，青客公寓、蛋殼公寓等品牌快速擴張。2018年前後，因為資本的無序競爭，部分長租公寓「高進低出」「長收短付」行為被市場詬病，加上陷入「租金貸」的部分企業在資金鍊斷裂後攜款跑路引發行業爆雷，長租公寓的市場信心受到很大影響。
譚堯說，近年來，隨著行業監管力度加大，市場風險逐步出清，長租公寓的商業模式也經過市場反覆驗證進入了規範發展的快車道。
但是，貝殼研究院數據顯示，分散式長租行業長期存在30-40%左右的職業「二房東」，其身份難以識別、違法成本低、監管難度大，容易出現發布虛假房源、私自轉租、欺騙承租人、抬高租金亂吃差價等擾亂市場秩序與不規範競爭行為，也不利於行業健康發展。
近年來，在市場信心修復過程中，長租公寓「商改租」居住體驗不好、產業發展受限等問題仍然存在。
7月21日，在龍湖冠寓青山紅鋼城店，租客小李就向支點財經記者抱怨道，該公寓是商業寫字樓改造而成，一層樓有50多個房間，房間隔音效果太差。
幸福公寓江岸滕子崗店店長姜山向支點財經記者介紹，目前市面上長租公寓大多是「商改租」而來，不管是商業寫字樓，還是工廠，改造的長租公租居住體驗都要比住宅類長租公寓差很多。另外，公寓執行的是「商水商電」還是「民水民電」，也會直接影響租客的居住成本。
隨著長租公寓運營體量增加，機構服務品質問題也經常訴諸網絡。武漢經開區一人才公寓租戶就曾反映，入住期間因管家回復消息不積極，最終影響了該租戶的住房補貼申請。還有在電子鎖沒電無法開門的情況下，運營方竟讓租客等第二天再處理。
租客權益保障長期缺乏，房東不重視租後義務的履行，進而對託管服務的認可程度不高也會影響到行業的發展。
有法律人士認為，我國沒有專門針對租客的保障法律，在現行的法律要求和習慣中，大多數房東並不會認真履行相關責任，租客即使權益遭受損失也會因自身處境弱勢往往投訴無門，間接影響了分散式長租公寓的成長空間。
貝殼研究院建議，要加強住房租賃管理行業生態管理，規範機構化租賃企業管理服務標準。比如，個人轉租房源納入政府對於租賃管理機構的監管範圍；在租賃企業註冊備案上對營業範圍、註冊資金、專業服務人員等方面提高要求；建立租賃企業與從業人員的信用管理體系，建立失信懲戒機制；要求租賃服務專業人員實名從業，定期接受租賃住房服務相關職業培訓等。
記者 鄭瑋
編輯丨劉定文 胡馨月