2019 年上半年全國房地產市場發生了哪些新變化？貿易戰下 房地產政策的約束是什麼？2019 年下半年房地產市場將怎麼走？關於 2019 年上半年的回顧和下半年的展望，基於數據洞察貝殼研究院有以下 10 個觀點：
1.上半年整體市場回暖。2019 年上半年全國重點城市普遍回 暖，重點城市二手房成交量環比增長 50%以上，同比持平；大部分 重點城市新房成交量增長；土地市場也走出去年下半年「低谷」。
2.金融邊際寬鬆和預期驅動回暖。2019 年上半年市場的回暖 來自於信貸的邊際放鬆，居民和企業的貸款成本降低，同時行政調控的邊際放鬆也改變了前期市場低迷的預期。
3.回暖並不是全面的，是分化的。整體來看，距離調控時間較 長的一線城市及長三角城市上半年熱度相對較高，三四線城市在 棚改弱化背景下成交下滑，其中山東江蘇等棚改大省表現更為明顯。
4.回暖並沒有持續，上半年市場前高後低。不管是二手房市場 還是新房、土地市場，都呈現出明顯的「前高後低」特點，市場在 一季度的小陽春後，二季度一方面是信貸和開發商融資渠道的再 次收緊，另一方面蘇州等城市的調控收緊再次影響了市場預期。
5.政策難松難緊，「穩」+「一城一策」是主基調。貿易戰的長期性和宏觀經濟運行的壓力使得房地產政策不能「緊」，居民槓 杆的快速增長和對消費的擠壓使得房地產政策不能「松」。同時， 政策對於市場波動將保持高度的敏感性，「一城一策」趨勢明顯。
6.潛在需求依然存在。二季度重點城市新增客源及帶看客戶量 並未出現明顯下滑，且新增客房比近期呈現持續上升趨勢，市場需求依舊存在，這是支撐下半年市場的上行動力。
7.重點城市的改善型需求難以釋放。在政策穩的背景下，重點 城市的改善型需求依舊難以釋放，而改善需求是市場的「新剛需」， 這是下半年市場的重要下行壓力。
8.市場「新庫存」問題突出。在貝殼監測的 29 個重點城市中，有 7 個城市月末庫存環比持續增加 3 個月，13 個城市月末庫存環比持續增加 4 個月，7 個城市月末庫存環比持續增加 5 個月。
9.「限價」問題開始凸顯。限價背景下開發商的利潤被壓縮， 新房產品同質化問題突出，市場供應和需求存在「錯配」，部分區 域如北京新房去化和庫存壓力大。
10.三四線城市疲態明顯，後期山東、山西與河南的城市下行 幅度將更大。2018 年下半年來，受棚改收緊的影響，三四線城市成交動力明顯不足，財政部發布的計劃中，大多數地區及省份 2019年棚改目標套數較 2018 年下降，其中山東、山西與河南降幅全部 超過 70%，市場下行壓力更大。
01、上行動力和下行壓力的博弈
除了潛在需求帶來的上行動力外，市場也面臨下行的壓力，具體來說包括政策壓力和市場動能壓力。
市場在「穩地價、穩房價、穩預期」的政策基調下，調控政策 對於市場動向保持高度的敏感性，不論土地、新房還是二手市場的 「不穩」都大機率會引發政策的進一步加碼，5 月份的蘇州、大連、 佛山、南寧就是例子，政策對於市場保持高度的敏感，市場缺乏向 上的動力。
其次，市場自發向上的力量也不足，目前重點城市都是改善型 需求主導的市場，認房認貸的政策下換房需求的槓桿被極大壓縮， 主力需求短期難以釋放，市場不存在大幅向上的動力。
02、「新庫存」風險
1.二手房庫存走高
在政策依舊高壓下，2019 年一季度二手房市場季節性復甦後便開始向下，多數城市二手房市場降溫，伴隨而來的是房源庫存的 走高。
在貝殼監測的 29 個重點城市中，有 7 個城市月末庫存環比 持續增加 3 個月，13 個城市月末庫存環比持續增加4 個月，7 個 城市月末庫存環比持續增加 5 個月。二手房庫存下降的城市僅上海和蘇州，其中上海是 3-4 月庫存環比持續下降，蘇州是僅 4 月庫 存環比下降。
具體來看，一線城市北京、深圳和其他典型二線城市二手房庫存都呈現出從 2018 年四季度開始由增長轉向平緩，2019 年一季度 開始上升的態勢。
這主要是由於 2018 四季度市場轉好，但新增房源仍處於下降態勢，而進入 2019 年一季度後，市場預期緩和明顯， 業主加快入市，房源的增長超過了需求的釋放，從而使得庫存出現 增長。
同樣對於上海，四季度供需的反向變動使得上海二手房庫存 於2018 年四季度開始下降，而2019 年一季度其供需同向變動且 供給增長較快帶來庫存下降速度減緩。
在當下市場仍處於嚴格調控下，新增房源仍在走高，但需求難以持續釋放，後續二手房市場將面臨庫存走高風險。
2.局部地區新房庫存高企 在持續調控高壓下，部分地區新房庫存開始走高，尤其是從2018 年下半年開始。雖然伴隨著2019 年一季度市場季節性復甦，部分城市庫存房源出現下降或趨穩，但仍處於 2018 年以來的高位，庫存壓力明顯。
北京、青島、武漢、廈門、福州和寧波2019 年 5 月新房庫存房源量分別同比長 61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、 171.7%，天津、岳陽和南寧 2019 年 4 月新房庫存房源量分別同比 增長 62.8%、51.5%和 28.5%。
在 70/90 政策及限競房供應增多情況下，新房產品愈加同質化，項目位置較差的項目去化較難。以北京為例，自 2017 年 6 月限競房入市後，北京純商品住宅 60-90 平房源新增供應不斷升高，成為主流面積段，而 120 平以上新增房源不斷減少，剛需化趨勢明顯。
3.三四線城市市場下行風險
自 2018 年下半年起，三四線城市新房成交疲態已現，進入 2019年 3 月，季節性復甦加之降價促銷，市場有所回升，但該回升不可 持續。5 月 60 個三四線城市新建商品住宅成交套數環比下降 0.4%，同比下降 13.2%。
在棚改開工套數減少及貨幣化比例降低的情況下，三四線後期的成交支撐將明顯不足，市場面臨下降風險。2019 年棚改目標 下調到 285 萬套，相比 2018 年的 580 萬套下降了一半。
在財政部發布的計劃中，大多數地區及省份 2019 年棚改目標套數較 2018 年 下降，其中山東、山西與河南降幅全部超過 70%。
此外，對於新開工的棚改項目，政府需以發行地方政府債券方 式（棚改專項債）為主進行融資，這意味著棚改資金吃緊，棚改下 降將難以避免。
根據華泰證券的測算，2018 年棚改貨幣化推動的 銷售套數占總成交的比例達 12.6%，那麼在棚改套數減半、貨幣化比例降低的情況下，將拖累 2019 年住宅銷售，尤其是棚改套數下降較多地區的三四線城市 2019 年下半年市場下行風險較大。
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