樂居財經 李禮12月18日，開源證券發布地產行業研報。
事件：北京上海下調購房首付比例及貸款利率，調整普宅認定標準
12月14日，北京、上海兩地先後調整優化多項樓市政策，包括下調購房首付比例、下調房貸利率、調整普通住宅認定標準和延長貸款年限等。此前廣州於9月8日降低二套房首付比例，深圳於11月23日降低二套房首付比例、優化普宅認定標準，一線城市第二輪整體購房政策均有所鬆綁。
京滬市場降溫明顯，二手房價格快速回落
自上半年小陽春後，京滬市場三季度以來降溫顯著，整體成交量尚可，但二手房價格快速回落，上海部分小區甚至出現年內超20%的價格下跌。新房去化速度下降，郊區項目告急，開啟降價+分銷模式。京滬本次將首套首付比例下調至30%，二套首付比下調至核心區50%、非核心區40%，同時大幅下調房貸利率，放寬普宅認定標準，整體優化力度較大。本次調整後，京滬居民加槓桿的空間打開。購買力=信心×槓桿×收入，本次政策調整有望緩解成交和價格下行的壓力，充分滿足剛性和改善性住房需求。
普宅標準放鬆利好二手房交易，稅費大幅下降
此前已出台居民換購住房退個稅政策。本次與時俱進更新普宅標準，據中指資料庫，北京和上海2021-2023年成交商品住宅中普宅占比分別提升至62%和80%，根據京房字公眾號數據，北京新標準可以覆蓋當前70%住宅。北京普宅跟增值稅相關，本次放鬆後，只需滿二+普宅即免增值稅；上海普宅跟增值稅和個稅相關，本次放鬆後，二手房交易實現個稅減半，滿五還可以免增值稅。
廣深政策發布後成交有所增長
廣深此前的放鬆效果：（1）深圳：11月底二套首付比降低政策出台後，二手房帶看量增長，成交量小幅上漲，尚需轉化周期。（2）廣州：認房不認貸和首付比例降低兩重政策疊加，9-11月新房成交整體保持增長趨勢，二手房10-11月二手房成交面積分別同比增長34%、78%。
投資建議
本次京滬購房政策調整意味著一線城市房地產政策優化全部落地，房貸利率下調節省購房成本，首付比例降低及普宅標準放寬降低了購房門檻，後續一線城市量增價穩也有利於帶動全國市場的企穩回暖。開源證券持續看好投資強度高、布局區域優、機制市場化的強信用房企提升市場份額。受益標的：（1）保利發展、招商蛇口、中國海外發展、華發股份、建發股份、越秀地產等優質央國企；（2）萬科A、金地集團、新城控股、美的置業等財務穩健的民企和混合所有制企業。
風險提示：（1）行業銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大；（2）調控政策超預期變化，行業波動加劇。
相關公司：開源證券