長期租賃協議是農田可以對沖通脹的原因之一，另一個原因是農作物價格往往會隨著物價一起上漲。
投資農用土地是一種可以創收並且持續對沖通脹的方式，長期以來該領域的投資一直由機構投資者主導，對大多數投資者來說，農田不像其他形式的不動產那麼容易接觸到。
全美房地產投資信託委員會(National Council of Real Estate Investment Fiduciaries，簡稱NCREIF)的數據顯示，養老基金和其他免稅投資工具目前持有約1331處美國農田，價值162億美元。除了這些免稅投資，以及其他一些由超級富豪管理的私人基金和資產之外，散戶投資者還可以通過上市交易的房地產投資信託(REITs)——例如Farmland Partners Inc. (FPI)和Gladstone Land Corp. (LAND)——投資農田。截至8月21日，過去五年Farmland Partners的回報率為12.2%，Gladstone Land 的回報率為6.04%。
相比之下，TIAA旗下投資管理公司Nuveen子公司Nuveen Natural Capital的數據顯示，自1991年以來，農田私人投資的平均年回報率一直高於通貨膨脹率。截至6月30日的一年裡，NCREIF農田指數(NCREIF Farmland Index)的累計總回報率為8.19%，同期美國消費者價格指數(CPI)為3%。
為了讓更多投資者能夠將農田作為一種投資資產類別，Nuveen Natural Capital通過金融科技平台iCapital推出了一隻長青基金，向合格的散戶投資者開放其全球農田投資策略。
新基金的投資對象包括對行栽作物（如玉米、大豆和水稻）、葡萄園和園藝作物（如杏仁和開心果）。瓊斯說，這隻基金的大部分資金都投向了美國資產，約10%的資金投資於智利。
理財雜誌Penta近日與瓊斯討論了Nuveen的農田投資策略，以及Nuveen向更多投資者敞開大門的原因。
投資農田的好處
農用土地為投資者帶來了一種不同於寫字樓或住宅的房地產投資方式。瓊斯說，農田能帶來「強勁且穩定」的收入，在整個經濟周期中都具有彈性，投資回報和公開市場的相關性非常低。
這是因為農田通常不受整體經濟的影響。瓊斯說：「在經歷過新冠疫情後我們了解到，人們不一定要去辦公室，但一定要吃飯。」
農田能帶來穩定回報並可作為通脹對沖工具的另一個原因是，與商業地產相比，農田的租賃協議和估值的波動較小。瓊斯指出，如果一棟擁有20個租戶的寫字樓失去了一個主要租戶，「可能會立刻影響到估值」。
此外，到2050年，全球人口預計將增加至90億，與此同時，可用於種植糧食的土地正在減少。投資農田還涉及對技術和創新的投資，例如促進農業發展的可再生農業實踐。瓊斯說：「這是一個全球性問題的解決方案。」
農田為什麼是穩定的通脹對沖工具？
瓊斯指出，Nuveen為散戶投資者推出的投資農田的基金可能無法為投資者帶來兩位數的巨額回報，總回報將在「4%到6%」之間。
長期租賃協議是農田可以對沖通脹的原因之一，另一個原因是農作物價格往往會隨著物價一起上漲這一事實。瓊斯說：「我們投資的農田資產都具備這一屬性。」
除了持有可用於租賃的農田資產，Nuveen還擁有並經營農用土地，通過出售農作物直接創造現金流。瓊斯說，Nuveen還可以從土地增值中獲得一些現金，不過出售土地並不常見。
瓊斯說：「農田是這樣一種資產類別：如果不是由Nuveen等公司管理，就是由私人所有，因此不會經常出現在市場上。」
Nuveen還提高了農田投資策略的多元化，從而最大限度地降低了野火和乾旱等農用土地面臨的風險。投資組合規模約為10億美元，行栽作物的目標權重約為50%，另外50%平均配置給葡萄園和園藝作物。
瓊斯說：「我們已經預測出了這三大類農田投資的回報概況，這樣的配置比例非常理想。」
農田屬於長期投資
瓊斯指出，在聽取了為高凈值投資者群體服務的註冊投資顧問的意見後，Nuveen決定探索讓散戶投資者參與其農田投資策略的可能性。
Nuveen沒有創建一個流動性有限、持有期最長為10年的私募股權結構，而是選擇設立了一隻持續由私人資金供資的常青基金。
瓊斯說，雖然這類基金的靈活度更高，但流動性不如共同基金（投資者無法在一天或一周內買賣），而且還有其他限制。他說：「當然，買這隻基金的人也不會是那種想在一年後就賣出的人。」
長青基金的最低投資要求往往較低，此外，資金可以立即用於投資，這一點和傳統私募股權基金不一樣。投資者還可以在10年以上的期限內持續投資，利用複利提高回報。
文 | 艾比·舒爾茨(Abby Schultz)
編輯 | 郭力群
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《巴倫周刊》(barronschina)原創文章，未經許可，不得轉載。英文版見2023年8月22日報道「Investing in Farmland to Buffer Inflation」。
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