半島聚焦丨17年來首次「銀十」超「金九」！樓市穩住了？

「新政確實有一定刺激作用，項目來訪量增加了，有一些觀望的客戶認為政策釋放得差不多，著手買房了。」位於豐臺區的一個新盤置業顧問告訴記者。

不過，儘管政策利好明顯，置業者整體仍較為理性，部分人群並不急於出手，有置業顧問表示，國慶假期之後又平靜了一些，到訪量增加，但轉化量沒有大幅增長。

「金九銀十」「金十銀九」 哪些指標值得關注？

從同比數據分析市場趨勢，住房城鄉建設部「全國房地產市場監測系統」顯示，10月份——

全國新建商品房網簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5個百分點，自去年6月份連續15個月下降後首次實現增長。

全國二手房網簽成交量同比增長8.9%，連續7個月同比增長。

新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，自今年2月份連續8個月下降後首次實現增長。

從環比數據分析市場變化，住房城鄉建設部的市場監測系統顯示，10月份——

全國新建商品房網簽成交量環比增長6.7%。

二手房網簽成交量環比增長4.5%。

新建商品房和二手房成交總量環比增長5.8%。

在吳璟看來，一系列房地產市場指標數據中，新房成交量回升傳遞出的積極信號更為關鍵——

目前多個城市的新房市場存在庫存壓力、能否按期交房等問題，使得新房市場面臨的困難程度要比二手房大。在此背景下，新建商品房連續15個月下降後首次實現增長的數據，顯得難能可貴。

新房成交量回升，可能會帶來開發企業融資狀況好轉、促進保交房、推動投資等一系列傳導效應。

二手房成交量上漲 有業主對價格表示「不甘心」

「沒想到一下子這麼火，」林先生準備近期購入一套二手房，因為房屋性價比不錯，計劃周末看房，「沒想到中介說這套房不一定能留到周末，可能很快就會成交。」

新政利好，疊加之前首付比例調整等政策，沉寂了一段時間的二手房市場也迎來回溫。

北京市住建委官網數據顯示，10月北京二手住房網簽量為17367套，環比9月份增長了30.8%，同比去年10月增長63%。

而從實際成交來看，北京鏈家預測，10月全月簽約量可比肩2017年3月份水平，為91個月來最高水平。

58安居客雲洞察數據則顯示，9月份以來，北京二手房市場觀望指數明顯下探，當前已是年內最低水平。同時，10月份以來，北京二手房掛牌量持續呈現環比上漲，且在架時長9月下旬以來也持續下降。「這說明北京二手房市場信心正在恢復，北京市民購置二手房從線上轉到線下實際看房、從實際看到成交的時間都在縮短。」

房產經紀人對市場成交更為敏感。一位從業多年的經紀人表示，最近「成交數據爆了」。此前一段時間裡，很多房源只能降價成交，「那時有500萬的誰都不會考慮510萬的，」新政後購房者的態度有所變化，「現在好房源成交快，很多房子賣掉了，價格高些的自然有人買了。」

林先生身邊不少朋友近期有置換計劃，他表示：「現在首付比例、貸款利率降幅都這麼大，時機比較合適，不知道過段時間價格會不會上漲，希望能儘快找到合適房源。」和林先生一樣，不少置業者在考慮房價是否會反彈。不過，目前來看，二手房價格並未表現出上漲趨勢。

58安居客網站信息顯示，10月北京二手房掛牌均價約為4.6萬元/平方米，較上月降低1.56%，較去年同期下降17.57%。劉女士計劃近期出售自己的住房，但她告訴記者，前段時間整體房價都降了，自己居住的小區又不是熱門區域，「房子賣不上價，這個價格出手不甘心。」

對於房價走勢，中指研究院在分析中指出，近期核心城市二手房價格跌幅有所收窄，但要實現房價止跌仍需推動供求關係改善。北京鏈家研究院分析師冷會表示，10月新增房客源比例由1:10變為1:13，賣方話語權略有提升。隨著供需態勢的變化，成交均價已初步止跌回穩，預計未來價格仍將保持平穩運行。

而從整體市場來看，安居客研究院預測，北京二手房市場在10月底至11月期間將迎來一波簽約高峰。這一趨勢有望激發大量尋求改善居住條件的客戶進入新房市場。

17年來首次「銀十」超「金九」 傳遞出哪些信號？

房地產市場歷來有「金九銀十」的說法，9月份是三季度末月，房企拼業績沖銷量。10月份是四季度首月，一般會受9月份衝量的透支影響。今年是2007年起首次「銀十」超過「金九」。

吳璟表示，出現這一現象，一方面是因為過去一段時間裡出台的政策「組合拳」釋放了有針對性的特定需求，讓此前部分沒有購房資格或首付款不足的人，特別是年輕人開始購房。

此外，9月26日召開的中央政治局會議明確提出促進房地產市場止跌回穩，釋放出強烈的政策信號，對一部分處於購房觀望狀態甚至是首次置業的家庭，起到了提振信心的作用。

如何看待成交量增長 從一線城市向更多城市擴大？

10月份，全國多個城市的商品房和二手房網簽成交量出現不同程度的增長——

一線城市增長更為明顯，新建商品房網簽成交量同比增長14.1%，二手房網簽成交量同比增長47.3%。廣州、深圳、南京、寧波、大連、東莞等城市新建商品房成交量同比增幅超過30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增長超過50%。

11個省份新建商品房網簽成交量同比增長，較上月增加6個。湖南、天津、廣東、江西、江蘇同比增幅超過10%。20個省份二手房網簽成交量同比增長，較上月增加2個，其中，北京、上海、河北、遼寧、浙江、湖南、重慶、貴州、甘肅、陝西、寧夏同比增長超過10%。

吳璟表示，一線城市成交量大幅度回升，對其他城市尤其是三、四線城市可能產生「正負」兩種作用的影響。一方面一線城市市場回暖，會影響三、四線城市的預期，促進積極購房交易。同時也可能存在「負向」作用，一部分原本計劃在三、四線城市購房的家庭，由於限購政策的調整，轉而在一線城市購房。

「從目前公布的數據來看，綜合呈現出來的影響是正向的，這是一個非常可喜的信號。但是對於三、四線城市來說，最終決定住房市場狀況的還是自身條件，各個城市關鍵要因城施策，首先把自己的事情做好。」吳璟說。

接下來樓市的成交量、價格走向如何？

10月份商品房成交同比、環比實現「雙增長」，接下來積極態勢是否會持續？

吳璟認為，房地產市場尤其是住房市場，具有很強的季節性。總體來看，對於今年剩餘兩個月和明年的住房市場比較有信心。

「從政策效應來看，目前部分傳導路徑比較短的政策初步顯現效果，仍有其他政策還在落地過程中，未來政策的效應有希望更加充分顯現出來。從市場來看，二手房市場的帶看量、新房售樓處的到訪量等需求端先導指標在很多城市大幅回升，之後也會體現為成交量。」吳璟說。

房地產市場是否會出現V字形大幅反轉？

吳璟認為，在目前情況下不太現實，即使出現了也不可持續。

「目前，住房市場的購房需求以消費型，特別是改善型需求為主，大家精挑細選需要一段時間，我更相信會出現小幅持續回穩態勢。房地產市場趨勢出現反轉時，通常交易量的變化會明顯領先於價格變化，現在成交量回升也為之後價格的企穩奠定基礎。」吳璟說。

半島新聞綜合整理，素材來源：央視新聞、央廣網、證券日報等