融創借旅遊熱打折拋售文旅資產，孫宏斌和王健林的文旅夢先後破滅？

圖表來源@阿里資產

承載孫宏斌和王健林文旅夢的「世紀大交易」

2017年7月，伴隨萬達與融創的一則聯合公告，孫宏斌以631.7億元的價格將76家萬達酒店以及13個萬達文旅項目91%股權收入囊中，西雙版納、昆明、成都、青島、海口、廣州等熱門旅遊目的地的萬達文旅項目均在交易清單上。從談判到完成那起交易僅花了18天，這也成為中國房地產史上規模最大的一筆併購交易，在當時被稱為「世紀大交易」。

時隔一年，融創和萬達再次聯袂。2018年10月29日，融創中國和大連萬達集團同時發布公告，宣布融創出資62.81億元收購萬達原文旅集團和13個文旅項目的設計、建設和管理公司。

被擺上拍賣台的無錫融創茂以及四川都江堰的兩家酒店曾位列其中，承載過孫宏斌和王健林的文旅夢。從「萬達茂」到「融創茂」，六年時間過去，再被作為孫宏斌抵債的籌碼，融創茂無人問津，四川都江堰的兩家酒店還未塵埃落定。舊日的「白衣騎士」已轉換身份，從買方轉為賣方。等待融創和孫宏斌的是漫長的調整周期。

曾經對標迪士尼，萬達、融創文旅夢碎？

自無錫萬達文化旅遊城於2013年9月敲定後，萬達重倉文旅賽道，投資金額不斷加碼。多個文旅項目陸續布局全國，遍布全國的萬達城讓王健林獲得叫板迪士尼的底氣。2014年1月，王健林在演講中向上海迪士尼宣戰，表示」萬達正在無錫投資幾百億做一個大型文化旅遊城，計劃2016年底開業。萬達就是要跟上海迪士尼PK一下，拿入園人次、收入規模這兩個核心指標比一比，看誰更高。「

2016年，上海迪士尼正式開園營業時，王健林還曾豪言：「有萬達在，上海迪士尼20年內盈不了利。」在他看來：「上海只有一個迪士尼，萬達在全國其他地方開了15到20個樂園。這些樂園跟迪士尼是完全不同的業態，它們不斷地創新，室內室外結合。」

王健林口中的無錫文化旅遊城項目，正是萬達集團在全國投資建設的第8個文化旅遊項目。但無錫萬達文化旅遊城的開業時間沒能符合預期，從2016年底最終經歷多次延期，至2019年6月。然而，王健林壯志未酬，萬達城卻先換了主人。彼時項目已經更名為融創萬達文旅城。

如今，在當時不被看好的上海迪士尼在今年12月迎來全球首個「瘋狂動物城」的開幕，在新園區的帶動下，連續數日門票售罄。12月19日的「瘋狂動物城」開幕儀式上，迪士尼體驗主席戴明哲透露：「2023年是創紀錄的一年，到目前為止，上海迪士尼樂園接待的遊客數量已超過1300萬人次。」相比之下，萬達早已在2017年因流動性問題，將自己的文旅夢打包販賣。隨著文旅項目、酒店項目打包出清，王健林索性對萬達一改到底，又陸續剝離文旅、酒店、電商、金融等業務。

不僅王健林，孫宏斌也曾揚言：「融創一直在為將來轉型做準備，我一直說飽暖思美好生活，所以融創投資了文化、旅遊。」對於7年前的那筆「世紀大交易」融創當時還在相關公告中公開表示，將依託萬達在文化旅遊項目的豐富運營經驗、品牌優勢和融創在銷售地產的優勢，雙方強強聯合，打造更具市場競爭力的產品，更好地實現項目價值。

2019年11月，融創又完成對成都環球世紀會展旅遊集團及成都時代環球實業有限公司的收購。孫宏斌說，「和成都會展的結合，讓融創在文旅板塊『天下無敵』。」在當時，融創文旅業務發展勢頭也較為強勁。年報顯示，2018年至2021年，融創文旅城運營板塊分別實現營業收入20.28億元、28.53億元、38.79億元、57.23億元。

相比於占比過低的營收規模，文旅業務對融創產生的負累更多表現在債務規模上。進入2022年，受多種因素影響，融創文旅城運營實現營收47.65億元，同比下滑16.74%。2023年上半年，融創文旅城運營實現營收27.18億元，較2022年同期的21.7億元回升25.35%，但僅占總營收的4.7%。

曾經的白衣騎士，如今也在等待屬於自己的白衣騎士

而在過去18個月孫宏斌化債的過程中，這筆「世紀大交易」也曾被無數次拿出來做談資。文旅項目開發周期較長，需要大量的資金投入，其回報率也受政策和季節等因素影響充滿未知，一旦資金鍊斷裂，可能會面臨較大的投資風險，因此文旅是負累也是普遍的認知。融創當年花大價錢買來的萬達文旅項目，現在大多折價出售，其實早在幾年前就有先兆。

2021年9月16日，萬達與融創的「世紀大交易」再出變故，融創將21家酒店打包「退貨」。萬達酒店發展有限公司就融創中國終止酒店管理協議發布補充公告，稱融創中國同意在終止協議簽署後十個工作日內向公司支付人民幣1.33億元作為補償，並支付人民幣6859萬元以結清與公司間截至2021年6月30日的全部未支付的應付帳款。

而孫宏斌自2023下半年以來，努力推動境外債務重組落地的同時，也在加速甩賣資產自救。

7月7日，融創中國以4.22億元的價格出售了重慶文旅城酒店資產；8月17日，又以12.29億元出售了臻華府、望金沙酒店及合肥秀場酒店等三個項目；9月15日，融創又將海南博鰲濱海景觀大道8號項目與合作方進行分割，獲得1723萬元的差額。雖然看起來融創成功回款超16億，但也付出了慘痛的代價，大多項目均已虧本出售。

不過眼下，能順利找到買家就已經確實非常幸運了，畢竟該些資產如果持續持有，除了可能面臨資產貶值，而持續投入的運營成本或許比現時出售所造成的虧損大得多。

就連萬達也開始拋售一二線核心城市的萬達廣場了，這也說明了賣資產難度確實不小，對於非核心的資產項目大多並不買帳。因此對於銷售不暢又缺乏融資渠道的融創來說，不失為回血的有效途徑之一。

最新數據顯示， 2023年全年融創銷售金額達成847.7億元；在全國101個城市實現279個項目交付，合計交付套數31萬套、交付面積3587萬平方米。一直以來，為了挽救融創，孫宏斌四處奔走，終於在2023年11月宣告完成900億元的境內外債務重組。但在多個項目層面，融創仍在等待接盤方。

當房企「暴雷」成為常態，法拍市場上動輒十億、百億的項目，成為觀察這個行業興衰漲落的一個切面。各大房企加速出售旗下資產，股權轉讓、奢華酒店出售、文旅項目拍賣等讓人目不暇接。目前，融創旗下的無錫萬達文化旅遊城、成都萬達城和昆明萬達城等文旅資產已再次折價出讓，暫無買家。不過四川、雲南等地是熱門的旅遊勝地，也是融創文旅資源核心，能否成功將這部分低效資產割肉，成為融創後續償債的關鍵。

不過當前市場環境下，需要投入大量資金，運營成本高，還要等待漫長的回報周期，讓不少投資者「望而卻步」。同時在各大房企資金需求、剝離業務尋求轉型的趨勢下，拍賣市場到了「交易活躍期」，資產市場上擁有許多優於融創旗下文旅資產的選擇。因此融創被拍賣的資產無人競買也是意料之中。

文旅融合新趨勢給房企帶來新機遇

從旅遊的熱度中就可以看出文旅融合的新趨勢。自然和人文景觀的觀光旅遊，正逐步轉變為文化、節日、活動帶動的沉浸式、體驗式、互動式旅遊。從親子游、研學游，到因為一場演唱會去一座城市，再到火熱一時的City Walk刷屏社交網絡……在一波又一波的旅遊旺季里，不斷有新潮流新玩法。

隨著旅遊熱的出現，在政策支撐下，給文旅地產帶來了新機會，越來越多的文旅項目得以開發和建設。這些項目不僅包括傳統的旅遊景點和線路，還涉及文化、藝術、科技等多個領域，為遊客提供更加豐富和多元的旅遊體驗。旅遊熱可以促進文旅項目的發展、提升品質、加速升級和轉型，增加經濟收益。但同時也需要注意解決發展中存在的問題和挑戰，如資源保護、服務質量、市場競爭等，以實現文旅項目的可持續發展。

但要知道，文旅項目涉及土地開發、產品定位、運營等多個生態鏈，其中可承載的內容較多，而這也意味著不確定因素的增多。文旅地產項目通常開發周期較長，需要大量的時間和資金投入，一旦資金鍊斷裂，可能會面臨較大的投資風險。同時受政策、季節等因素影響較大，市場風險較高。

因此，在投資文旅地產時，需要進行充分的市場調研和風險評估，確保投資決策的合理性。同時，也需要選擇有實力和經驗的開發商和經營管理團隊，以保證項目的順利開發和長期穩定收益。

除了需要基礎的產品過硬、運營過強外，還要覆蓋到客戶的全生命周期。要與當地產業深度融合，塑造屬於自己的產品定位，打造標識化IP，避免同質化競爭尤為重要。同時隨著旅遊市場的不斷變化和升級，文旅項目也需要進行相應的升級和轉型。包括推動傳統景點升級改造、開發新興旅遊業態、加強與科技、文化等產業的融合等方面。

此外，在盈利模式上，業內人士認為，文旅產業必須通過文旅本身來實現增值。李堯指出，文旅產業需要從每個服務細節做起，賺的是客戶閒暇時間，以及非必需品的消費預算，「賺這部分錢，風險大，客戶不會給第二次機會，因此，要做好長期深度運營打算才能迎接春天。」（本文首發於鈦媒體APP，作者｜趙晨含，編輯｜劉洋雪）

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