導讀：日前，筆者接到這樣一起諮詢：當事人的宅基地上祖宅面臨拆遷騰退，房屋現由其丈夫、公公一家人實際居住使用，戶籍登記也很清楚。但卻有該戶以外的人站出來主張權利，稱涉案房屋的拆遷補償其應分得一部分。那麼，在面臨這種並不鮮見的糾紛情形時，被拆遷人一家該怎樣看待和應對呢？這宅基地上房屋的徵收補償安置利益，究竟該歸誰所有呢？
【農村村民住宅補償費歸屬無疑問：看產權登記】
新修訂的《土地管理法》第48條規定，農村村民住宅的補償費用是一項獨立於「其他地上附著物和青苗的補償費用」的法定補償項目。據此，宅基地上房屋不再被作為「地上附著物」看待，而是和國有土地上房屋一樣是擁有獨立產權的不動產。
第48條中還指出，對其中的農村村民住宅，應按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則……保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。
最高法法官閻巍在其撰文中指出，新法突出強調了對農村村民住宅的「產權保護」和居住權益保障，在「按戶補償安置」和「按產權補償安置」中，產權的地位開始得到彰顯。
在明律師認為，在「按戶補償」早已深入人心的客觀現實下，產權和戶籍登記狀況在確定補償利益歸屬時應被同等考慮。
2021年施行的《上海市徵收集體土地房屋補償規定》第13條指出，征地房屋補償應當以合法有效的宅基地使用權證、房地產權證、不動產權證或者建房批准文件計戶，按戶進行補償。
請注意，這裡雖仍然強調了「按戶補償」，但卻明確要以合法有效的不動產權登記作為調查認定的依據。此處的「戶」，顯然已不是在公安機關登記的戶籍信息那麼單純，而是根據產權和實際生產生活狀況由村集體、鄉鎮街道在內的主體重新認定的結果。
實踐中常見的「空掛戶」因其只是掛名在戶籍中，並未實際在本村生產生活而無法分得安置面積。可見戶籍狀況並不是取得補償利益的唯一依據，權屬認定是一個相對獨立進行的環節。
我們可以確定的一點是，農村村民住宅的補償費用歸屬將逐步趨向簡單明晰，其「複雜性」將較以往有所降低，逐漸向著城市房屋的認定標準過渡。畢竟在土地使用權和房屋所有權這一問題上，城市和農村並無太大區別。
回到開篇提及的諮詢中可知，涉案宅基地上房屋雖無任何產權登記，但其戶籍狀況清晰可查。站出來主張權利的當事人並非本集體經濟組織成員，其戶籍也不在涉案房屋上，更未實際居住使用過該房屋。
在其既非宅基地使用權人，又非房屋所有權人的情況下，其想直接向拆遷方主張補償權益是不太可能的。拆遷方也不會將其認定為被拆遷人。
故此，被拆遷人一家的當務之急在於團結一心，在近在眼前的補償協商中爭取更加公平、滿意的補償。至於有外人主張補償利益，則可由民事調解、訴訟等途徑另行解決。
需要指出的是，根據補償款分配的基本原則，宅基地上房屋的「人頭安置面積」只能給予本集體經濟組織成員，也就是通常所說的「一個戶籍人口幾十到一百平米」。
而宅基地上房屋本身評估價值的補償在補償利益總額中占比並不大，也就是一個「房屋的重置成新價」。
同時值得一提的是，房屋權屬存在爭議有時對被拆遷人而言反而未必是件壞事。被拆遷房屋所涉的法律關係越複雜，糾紛越多，越有可能在補償安置過程中給拆遷方製造權屬認定上的難度，這對被拆遷人通過協商提升補償數額或許是有幫助的。
在明律師最後要提示廣大被征地農民的是，所面臨的補償安置糾紛越複雜，牽涉的人數越多，越有及時諮詢專業律師獲取法律幫助的必要性。一家人之間無論此前有怎樣的恩恩怨怨，都畢竟存在著血緣、宗族上剪不斷的關係，在面對拆遷時一定要爭取團結一致，先盡最大努力將補償安置利益拿下來，之後怎樣分配那就是自家的事情，完全可以再行調解、溝通。切忌因家庭內部矛盾被拆遷方利用從而壓低補償的情形出現，那才叫真正的得不償失。（王小明/文）