小眼看世界
.中國百強城市新地標系列.
2018年中國城市GDP排名：上海32679億元位列第一（人口2418萬）。
1842年《南京條約》五口通商，
上海開埠，成為「萬事開風氣之先」，
中國最會賺錢的「金母雞」、
民國起就是遠東最大的國際性都市，
世界上最繁華的城市之一！
現代上海早已躋身世界魔都之一，
區別於中國內陸的政治型城市，
這顆改革開放的東方明珠，
上海正成為大型跨國公司海外擴張的
不二之選！
上海黃浦江兩岸，圖片來源：Pixabay.com
如果說1842年老外灘是大上海1.0，
那麼隔江相望的浦東CBD陸家嘴就是2.0。
人有「三高」CBD有「六高」：
高盈利行業、高檔服務設施、
高商業空間聚集度、
高度發達城市交通網絡、
高價樓面租售金、人口晝夜高反差。
簡言之，CBD是
一個城市最有錢最繁華的地段，
但傳統CBD的核心是商務，
其餘只是與商務活動聯繫緊密的配套。
在全球化背景下，
由於城市經濟結構趨於多元，
城市的中心功能也更加豐富，
已經與城市發展趨勢已經不符，
於是出現了功能更加多元，
空間更加混合的
城市中央活動區（CAZ）
來引導中心區發展。
CAZ全稱「Central Activity Zone」，
時下正流行於世界特大城市的
「中央商務活動區」
號稱最新版超大城市3.0！
由2002～2004年
《大倫敦地區空間戰略規劃》
首次提出「中央商務活動區」CAZ的概念。
倫敦泰晤士河兩岸，圖片來源：Pixabay.com
1944年阿伯克隆比主持編制了
世界上第一部特大型城市區域規劃
《大倫敦規劃》。
1986年4月柴契爾政府
進行私有化改革，
撤消了曾經長期存在的大倫敦（郡），
大倫敦進入「規劃死亡」階段。
2000年通過《大倫敦市政府法》，
倫敦市有了統一的法定規劃文件，
各個自治市各自為政的面貌得以改變，
為之後一系列的倫敦規劃奠定了基礎。
2002年《倫敦規劃初稿》頒布；
2004年《倫敦規劃》正式出台，
目的在於解決倫敦城正面臨的
人口、經濟、交通、生態等問題：
1 人口增長與住房需求激增；
2 經濟發展緩慢和基礎設施不足；
3 城市生活質量和社會貧困的改善；
4 倫敦奧運會（2012）的遺產利用。
「倫敦碗」
大倫敦規劃強調growth「增長」，
並且要平等共享的增長、
在適當的地區可持續的增長。
規划著重城市空間布局和功能重疊，
將倫敦市全域空間範圍
劃分為「三個圈層」：
外倫敦、內倫敦和中央活動區，
其中中央活動區CAZ是核心，
規劃定位為
全球化的核心競爭地區。
現代倫敦是藉由
全球化進程發展起來的大都會，
倫敦城面臨的問題同樣也是
世界特大城市正在或即將面臨的。
中央商務活動區CAZ的概念
對全球城市規劃印象深遠，
中國建設CAZ的序幕也隨之拉開。
倫敦金融城
1990年上海東大門浦東新區開發，
這塊長江口以西
總面積556平方公里的三角地，
成為世界經濟進入中國的主要門戶，
也是中國經濟特別是長江經濟
走向世界的直接通道。
2010上海世博讓全世界知道了後灘；
2016年底，中國上海、重慶、深圳
三大城市十三五規劃中明確提出，
將在城市核心區打造CAZ或
將CBD改造為CAZ。
2019年浦東新區總體規劃(2017～2035):
「城市主中心，即中央活動區，
浦東新區規劃形成陸家嘴、
世博-前灘2大功能板塊，
是上海全球城市核心功能的重要承載區，
在強化商業、商務等功能的基礎上，
突出完善文化娛樂、旅遊休閒、
創新創意等多元功能。」
其中，
「世博-前灘板塊是國際企業總部及
組織機構的集聚區和國際文化交流中心。
世博地區加快發展總部商務、新興金融、
文化創意、專業服務、時尚休閒等產業，
打造高品質公共空間，
成為富有活力和吸引力的世界級新地標。
前灘地區圍繞總部商務、文化傳媒、
體育休閒等核心功能，
形成宜居宜業的綜合功能城市社區。」
上海新城市中心CAZ布局
前灘地塊總用地2.83平方公里，
岸線長度約為2.3公里。
東方體育中心已建成並投入使用，
用地面積約35公頃，
總建築面積約為21萬平方米。
前灘占盡城市交通核心優勢，
將連接擁有三條地鐵線路的東方體育中心站，
同站多線路換乘，
發揮小型交通樞紐的作用。
前灘地塊緊靠黃浦江、川楊河，
內有小黃浦水系穿越，
根據浦東新區總體規劃，
黃浦江東岸的前灘
依託優越的水環境資源，
以商務辦公、濱江景觀為支撐，
未來將承載城市核心功能，
體現上海四個中心和國際化大都市戰略的
重要空間載體，
也是延續世博理念、
轉變發展模式的先導區。
浦東新區投入百億元正努力
將前灘打造成為
「一個全新的國際商業區，
同時也是一個快速發展的綜合性樞紐，
集藝術、文化、商業、娛樂、居住及
世界級運動設施為一體的城市副中心！」
CAZ核心區國際化的前灘地塊
為了實現未來的國際化目標，
2011年10月，
前灘舉行了一場國際設計競標賽。
四家世界知名設計事務所參與競標：
美國SOM公司、
英國CHAPMAN TAYLOR公司、
英國Broadway Malyan公司、
中國城市規劃設計研究院。
最終實施方案則吸納綜合了
美國SOM公司和
英國CHAPMAN TAYLOR公司
兩家方案的優點特點，
強化規劃理念和實施操作的銜接，
並對地區總體定位、功能業態、
空間布局和綜合交通進一步深化研究。
前灘地塊實施方案
這場設計競賽也引發了
一場關於前灘的網絡熱議！
甚至還一度瘋傳：
上海市政府將要搬遷前灘！
前灘，浦東新區最炙手可熱的CAZ，
未來毫無爭議的大上海城市新中心！
倫敦城CAZ的百年輝煌，
浦東新區想用29年實現，
前灘3.0能成功嗎？
網絡截圖
倫敦城既古老但也很新潮，
同樣，英國一家老牌又另類的
商業地產巨無霸的業務合作
正在中國內地傾斜。
由施懷雅家族實際控股的英國太古集團
在歷經了200多年的發展與變遷，
太古集團的業務早已
橫跨地產、航空、飲料、實業貿易和
海運等多個領域，
僅在香港上市的公司總市值就
超過2000億港元。
就連在太古工作的人都說，
太古集團的業務範圍
龐大到令人無法想像，
也許只有太古的嫡系掌門
才能真正了解！
1972年太古地產在香港成立，
雖然是太古集團中最年輕的業務單元，
但其行事風格依然有著
非常強的太古集團烙印：
著眼於長期，不會為短時間內市場或
行業的波動所影響。
20世紀90年代，
中國內地的地產行業逐漸升溫，
恆基、恆隆、新世界、新鴻基等
香港地產商紛紛來到內地投資，
但太古地產遲遲不動。
直到2001年，
它才進入內地在廣州開發了
第一個商業地產項目——「太古匯」，
此項目歷時10年，到2011年開業，
真可謂「十年磨一劍」！
最大的石庫門建築群「大中里」：
上海興業太古匯，
從2002年興業拿地到2017年開業，
歷時15年、耗資170億人民幣，
更是以「不賺快錢」創造商圈樣本！
目前，太古地產進入內地18年時間，
已經開發營業的有5個項目，
分別為北京三里屯太古里、廣州太古匯、
北京頤堤港、成都遠洋太古里、
上海興業太古匯。
太古地產宣傳片，視頻來源：太古地產
太古地產在中國內地的
每一個項目都十分「中國」，
當仁不讓地成為城市的地標！
為什麼太古地產的商業項目
能打敗萬達立為標杆典範，
被業界稱為商業地產的未來？
為什麼太古的商業元素
被國內商業地產所瘋狂複製？
這個英國地產資本大佬的
開發與運營究竟有哪些奧秘？
太古似乎對細節有著
莫名的堅持和執著，
而這種自信與謹慎是
立足於兩個維度的：
一方面太古地產的發展
一定是立足於長遠，
注重高品質的產品和服務。
另一方面，從已有的項目表現來看，
太古地產在內地的發展一直符合預期。
太古地產在內地零售物業租金收入
增幅達到12%，保持著高速增長，
已經達到21.63億港元，
對太古地產整體租金收入
起到了積極的推動作用。
而從銷售額增長率來看，
除了三里屯太古里在2015年
進行調改升級過程中
導致銷售額增幅下滑外，
太古地產大部分項目
在近幾年中均保持著高速增長。
除了保持高出租率外，
太古地產更是以3.7億元人民幣的
項目平均租金領先於
國內大部分知名商業地產開發商，
為業界提供了「規模為王」之外的全新可能。
有了這些紮實靠譜的底氣！
習慣「慢功出細活」的太古
在商界地產界似乎也沒那麼另類？
太古地產中國區CEO彭國邦曾表示：
「商業地產的魅力並不在其複製性，
太古地產的每一個項目
都有唯一性和特殊性，
每個項目都力求與當地的文化相結合，
匹配當地的生活。」
太古地產在每個項目打造上都十分謹慎，
卻十分信任自己的合作夥伴，
比如在建築設計上會尊重建築師和
品牌租戶的想法和建議。
北京三里屯太古里，圖片來源：太古地產
三里屯的商業傳奇——
三里屯太古里告訴你一個商業街成功的秘密
（點擊藍色文字觀看完整視頻）
三里屯太古里項目和成都遠洋太古里的
總建築師都是由羅健中擔任，
羅健中曾這樣評價太古地產：「
太古地產最善於
發掘建築師最好的一面，
因為太古地產總能
賦予建築師充分的空間去革新。」
再如在規劃成都遠洋太古里的過程中，
羅健中從《清明上河圖》中
汲取「市」和「里」的靈感，
保留了項目中古老街巷與歷史建築，
再融入2-3層的獨棟建築，
以人、自然、文化為主題，
提升商業內街觀賞趣味性及品牌辨識度。
成都遠洋太古里，圖片來源：太古地產
成都最有名的「裝逼聖地」
最具藝術氣息的傳統商業街——
披著文化外衣的存錢罐——成都遠洋太古里
（點擊藍色文字觀看完整視頻）
多元化的國際人才、多樣化的視角和
國際化的視野常常會碰撞出創新的點子，
這種極力的原創與創新凸顯
與眾不同的競爭力也成就了太古。
北京三里屯太古里「首店收割機」的稱號
已經人盡皆知，
太古地產總是不斷地
把一些新的品類和品牌帶入中國，
其他的項目也在堅持引入首店品牌。
同時也鼓勵非首店品牌
發掘創新的概念。
太古的推廣活動也不同於其他購物中心，
除了引流手段之外，
他們還將文化、藝術與商業平台相結合，
在都市的核心，
甄選引入各類優秀的文化藝術活動，
創造多元化的人文空間。
縱觀國內一些商業地產項目，
則深陷同質化的「泥潭」。
無論是建築外觀、內部空間布局，
還是定位或業態都大多雷同，
也許這就是速度快造成的「先天不足」。
在某種程度上，
中國內地項目的同質化
也給太古地產帶來了機會，
即通過差異化打法來吸引客群。
難怪太古創始人約翰·施懷雅的大公子、
商業天才約翰·撒繆爾·施懷雅
極為看重中國市場。
在他看來，雖然香港與上海
都可成為溝通世界的紐帶，
但香港只能輻射到南中國的兩廣，
而上海則差不多可以覆蓋整個中國！
去世前，他對兩個兒子說：
「香港地方太小，
家族事業的重點只能放在上海。」
作為商業地標專業戶的太古里
已經瞄上了中國新任網紅CAZ：前灘！
2018年3月，太古地產與
上海陸家嘴金融貿易區開發有限公司
聯名成立了前灘太古里的項目公司，
各占50%的權益，
用來共同開發太古地產
繼北京、成都、廣州、上海之後的第六個項目。
2019年1月23日，
太古里在內地的第三個項目定名
「前灘太古里」，
正位於那年上海世博沒用上的那塊地！
其實，早在2003年上海敲定世博會選址，
浦東三林以北部分區域劃入規劃，
而三林南部成為主要的世博拆遷安置基地。
然而在三林鎮大肆改動的時候，
東方體育中心周邊283.17公頃的地塊
卻一直維持拆遷後的原狀。
這片沿黃浦江岸線長度約2.3公里的地塊，
原本在90年代便規劃為環球影城的土地儲備。
結果，環球影城項目後遷至北京，
上海東南則建了迪士尼。
於是，這裡被政府和陸家嘴集團規劃為
350萬平方米的建築容量、
容納2.5萬居住人口、15-20萬工作人口
（預計外籍人口占比60%）的
世界級中央商務區。
前灘太古里——「綜合體組團」
地處前灘國際商務區核心地段，
是前灘地塊最大的綜合開發項目，
緊鄰軌交6、8、11號線東方體育中心站，
位於三條地鐵線路的上蓋位置。
前灘太古里的鄰居們個個不凡：
一棟陸家嘴集團投資的甲級寫字樓、
280米高的地標建築「前灘中心」，
一座五星級酒店「前灘香格里拉」。
對面是鐵獅門和陸家嘴集團合作開發的
另一個購物中心晶耀前灘。
「門當戶對」的前灘太古里
未來將打造成為
一個集辦公、商業、酒店等
多功能業態為一體的大型國際商務區，
被公認為當今上海最值錢的地方，
黃浦江邊的一隻「金靴子」！
圖片來源：太古地產
圖片來源：5+design事務所
這座全新的街區式商業中心
前灘太古里占地面積約8萬平方米，
總建築面積達到21萬平方米，
其中零售面積達到12萬平方米。
從太古地產零售物業的主要租戶性質來看，
時尚及服飾、餐飲、百貨合占50%-65%，
並且2019年這三大塊依舊是主要組成部分。
太古地產或許也有意識到，
重度依賴傳統業態，
試圖改變探索更多模式。
前灘太古里建築業態為
從B1至L4共五層樓（北端局部為6層），
商鋪數量預計200-250家，
將提供約1600個停車位。
完善的商業體和交通服務配套，
成為吸引人流進駐的重要因素之一。
圖片來源：5+design事務所
前灘太古里的建築設計
由公司位於好萊塢的5+design事務所完成，
景觀設計是來自新加坡的 Tierra Design，
兩個團隊都有大量的商業地產設計經驗，
並且非常擅長把自然和人文關懷融合到一起。
前灘太古里承襲了太古地產旗下開放式、
里巷交錯建築布局的設計風格。
此外，5+design事務所在中國的作品還有：
成都麒麟薈、淄博華潤萬象匯等。
需要提到的一點是，
不到前灘總面積1/3的住宅用地，
在2014年部分出售時，
號稱這幅地塊要求永不出售，
企業競得後必須自持。
也就是說，限制出售的規定
導致企業無法通過快速銷售獲得利潤。
或許作為一種特殊的合作方式，
這場萬眾矚目的在上海未來城市新中心
CAZ核心區的中英合作——
前灘太古里計劃在2020年底起分階段開業。
圖片來源：5+design事務所
這個位於黃浦江核心區內、
卻距離上海老市中心（外灘-陸家嘴）
最遠的地方——前灘3.0，
英國商業地產巨無霸打造
上海城市中心新地標，
前灘太古里能成功嗎？
.END.
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