經過
秦某(買方)與孫某(賣方)於2008年6月3日簽訂了《房屋買賣合同》，但是雙方一直未辦理過戶手續，2014年該房產納入拆遷範圍，那麼拆遷補償款究竟歸誰所有？
關於拆遷補償款的歸屬問題，法院作如下論證：
秦某與孫某於2008年6月3日簽訂的《房屋買賣合同》，系雙方當事人自願達成的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效。合同簽訂後，秦某支付了約定的購房款，孫某交付了房屋和房產證書原件。
但從雙方陳述的事實看，因涉案房屋所在地的土地2014年被納入政府拆遷改造範圍，故雙方至今仍未辦理房屋產權變更登記手續。因所購房屋物權已因拆遷而消滅，則秦某已無法取得所購房屋的產權。孫某作為涉案房屋登記的所有權人，與當地國土資源和房屋管理局簽訂的國有土地上房屋徵收補償協議書，合法有效。
秦某在庭審中明確其主張的拆遷補償款項系按照上述拆遷協議中孫某所享有的合同權益作為依據，故本案拆遷協議所指向的有證部分房屋及對應土地使用權等的拆遷補償費用，理應由秦某享有，孫某因已將被徵收標的物出賣並收取了購房款而無權重複享有徵收補償款。秦某的訴訟得到法院支持。
解答
律師介紹，依據《中華人民共和國物權法》第九條第一款「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外」之規定，秦某雖然與孫某簽訂了《房屋買賣合同》，並按照合同的約定向孫某交清了全部購房款，但因未在房地產管理部門辦理房屋所有權權屬變更登記，故秦某對所購買的房屋雖實際占有、使用、收益，但並沒有實際取得所購房屋的房屋所有權。
依據《中華人民共和國物權法》第二十八條「因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更或者消滅的，自法律文書或者是人民政府的徵收決定等生效時發生效力」之規定，依據《中華人民共和國合同法》第一百三十五條「出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物的所有權的義務」之規定，孫某在已收取了購房款的情況下，本應及時將出賣房屋過戶登記至秦某名下，現因政府拆遷政策的原因而致涉案房屋物權消滅，在此情況下，秦某可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋產權消滅的對價——拆遷補償款，現因孫某亦尚未實際領取拆遷補償款，則秦某請求確認其享有上述徵收補償協議中孫某所出賣給秦某的房屋及土地使用權等財產所對應的拆遷補償款，符合法律規定和權利義務相一致原則，其訴求應得到支持。律師提醒，本案雖然買受人最終勝訴，但是對於房屋買賣，無論買賣雙方是什麼關係，切記及時辦理過戶手續，否則，一旦遇到類似於拆遷這種情況，就有可能產生糾紛，另外，對於賣方本身的債務問題，也可能導致房屋被法院查封、拍賣的法律風險。
（編輯/曹笑 來源/錦州新聞網）