香港房價又崩了？

因為，「親海駅」可不是郊區樓盤。這裡位於香港九龍油塘東源街，緊鄰維港，距香港島只有一站地鐵。

「李超人」的風向標之下，香港樓市也的確多有不妙。

「親海駅」降價後，「壞消息」接踵而至。

8月8日，麗新發展的觀塘新盤Bal Residence，宣布降價6%到10%。

9月，香港知名「豪宅區」大潭浪琴園，有二手賣家巨虧510萬港元求脫手，創出該區6年來新低。

與李嘉誠比鄰而居，曾經風雲一時的原千億富豪潘蘇通，因債務危機被裁定破產，旗下豪宅項目「傲玟」變身法拍房，其6棟、401套房源也最低被推到「六折」大甩賣。

樓價下跌的另一邊，成交也是不容樂觀。

11月2日，香港土地註冊處公布數據顯示：10月，送交註冊的樓宇買賣合約共2938份，較9月減少24.5%，較去年同期大跌33.9%；其中，住宅買賣合約2123份，較9月減少25.8%。

而據中原地產預測，2023年香港樓宇總成交量，預計僅有5.8萬宗，較2022年再下跌2.7％，很可能創1991年有全港數據以來的歷史新低。

跳出2023看2024，香港樓市恐怕也是不容樂觀。

其核心在於供給側的壓力。據香港差估署發表的《香港物業報告2023》預測：2023年，香港住宅落成量為19950個，同比減少5.8%；但2024年，住宅落成量將達26970個，暴增35.2%，或創2002年以來新高。

需求低谷，供應卻大量增加，這對開發商們恐怕不是個好事。

有分析認為，這次香港房價快速下跌，原因無非以下幾點：

一是美元持續加息，令實施聯繫匯率制的香港房貸利率，從0.5%飆升至4.75%。這不但打擊購房意願，更令高槓桿買入者加速拋售。

二是香港特區政府長期調控樓市的「辣招」（政策），目前只見鬆動，不見撤銷。

三是香港人口出現減少、外流跡象。其中，香港生育率跌至0.77，比韓國（0.9）更低，全球墊底；加上部分港人移民海外，部分港人內地買房，也削弱了香港樓市需求。

綜合來看，全球房價天花板這個帽子，香港可能戴不住了，但若以崩盤而論，那就是有點危言聳聽了。

【大時代與大周期】

即便今天的內地樓市多有不堪，但大多數內地同胞，其實也還沒有真正見識過樓市崩盤的場景。

比如，20多年前的香港樓市，那才是真正的崩盤。

1984年，伴隨《中英聯合聲明》的簽署，香港進入回歸過渡期。香港前途的明朗化，讓房地產市場從80年代的繁榮興盛，過渡到90年代的極度亢奮。

1991年，港英政府進一步緊縮土地供應，實施低利率政策，更加刺激香港房價飆升。

火上澆油的是，1995年，怡和、太古等英商資本紛紛拋售其在港物業，按常理這會導致房價下跌，但一些炒作者卻利用中資為了維穩回歸前市場而接手部分拋盤的事實，編出內地資金會在回歸後護盤香港房市的謠言，甚至還言之鑿鑿：

中央政府將為省級以上幹部在港置辦房產。

各種傳言之下，香港房價無論炒到多高，都不會在回歸後下跌幾乎成為全民共識——「1997年之前不在香港買房子就是傻子」。

整個香港買房炒房成風，金融機構、地產商忙到凌晨下班是常態。一些人為了搶到房子，還會給售樓小姐送上幾萬甚至十幾萬的禮品，「就好像買不到房子就是世界末日了」。

瘋炒之下，1995年已均價高達7萬左右每平的香港房價，竟在此後1年多再漲50%，均價達到約10萬每平，徹底偏離了經濟發展與居民可負擔的水平。

巨大的泡沫背後，是瘋狂的槓桿。

當時，香港人人炒房，負債率普遍在70%以上，有人甚至加到110%。這意味著不但要拿70%以上的收入還房貸，甚至要透支借款來還房貸。

如此嚴重透支，若無外力支撐，註定是維持不住的。然而，當97金融危機爆發，股市大跌讓香港財富重挫，傳說中的外力——內地資金護盤，並沒有發生。

結果就是香港樓市斷崖式下跌且持續新低。很多購房者變成負資產，不得不被迫將住房拍賣。

1997年，「天后」王菲在高點入場，耗資4800萬港元買入沙田寶松苑豪宅，7成按揭、20年貸款，僅月供就高達29萬港元。

8年後，這筆投資半價甩賣，都無人問津。

直到2010年香港樓市回暖，王菲才以4580萬港元割肉脫手。

為救樓市，特區政府力挽狂瀾，實施了包括暫停賣地，推出低息、無息貸款，減免房地產交易契稅等「急救」措施。

首任特首董建華，當年曾提出雄心勃勃的「八萬五計劃」，即每年興建公屋和私營住房不少於85000套，計劃10年內讓七成港人有居所，輪候公屋時間縮短至3年等民生善政，以及香港經濟轉型的大棋，也在「救市」的大局下被放棄。

多管齊下，香港樓市終於在2003年企穩。

此後20年，歷經崩盤洗禮的香港房價，卻在「穩樓市」和「防惡炒」的搖擺中，不斷創出新高。

2007年，曾蔭權任特首，堅持「穩樓市」，停止賣地、停建居屋，任內香港房價大漲99.5%。

2012年，梁振英上任，開始推行「港人港地」，修建公屋，為樓市降溫；又加征「特別印花稅」，實施「加辣」調控。

比如，如果你不是香港居民，買房先交15%的「從價印花稅」、15%的「買家印花稅」，累計稅率高達30%；要是你3年之內賣房，還要支付「額外印花稅」，稅率10%-20%不等，以此打擊炒樓。

但如此兇猛「加辣」，依然遏不住房價。梁振英任內，香港房價大漲63.1%。

2017年，林鄭月娥上任，推行「兩手抓」：一手推「明日大嶼」計劃，要填海17平方公里，解決百萬人居難題；一手放寬貸款，首付1成即可上車，俗稱「林鄭plan」。

事與願違的是，「林鄭plan」暢行無阻，「明日大嶼」計劃卻遭遇強烈抵制，無疾而終。

於是，香港房價再次像脫韁的野馬，攀上了不可企及的高峰。

據美聯物業數據，2023年，即便市場萎靡，香港樓市均價依然高達16040港元/呎（約16.1萬人民幣/平方米），是全球房價最貴的城市之一。

輪候公屋的家庭，只能蝸居在「劏房」（隔斷房）里

香港的人均居住面積，則只有15平方米，僅為深圳的一半。很多香港明星居住的「千呎豪宅」，聽起來唬人，實際上不過100多平米。

兇猛的高房價，不但讓基層民眾望樓興嘆，連前特首林鄭月娥都表示置業困難，卸任後也要租房居住。

所以，今天的香港樓市就算7折，那也是依然昂貴，所謂暴跌，甚至崩盤，不過是價值正在回歸，正常正在回歸。

【崩盤？傳說而已】

2023年9月6日，香港新界一公屋內爆發命案：一64歲男子墜樓身亡，一49歲女子屋內被砍。

原來，死者二人是舅甥關係。該公屋為女性死者外婆早年買下，立下遺囑留給外甥女，但這引發舅父不滿。警方於是懷疑雙方為爭奪公屋爆發爭執，舅父砍死外甥女後，畏罪跳樓自殺。

悲劇的背後，凸顯的是香港公屋的大難題。

所謂「公屋」，即香港廉租房，其作用是為幫助經濟困難的市民棲身過渡。由於租金很低，競爭激烈，導致公屋極難申請。

近期，有香港居民上網吐槽，他2005年就開始申請，結果18年過去，至今都分不到公屋。

雖然這屬於極端狀況，但一般家庭輪候公屋的平均年限，也長達6年之久。

由於等待時間實在太久，有人乾脆另闢蹊徑，爭搶「特快公屋」，也就是發生過命案的「凶宅」。

2023年，香港房屋署發布新一期「特快公屋」，馬上收到3萬多宗申請。平均下來，每座「凶宅」竟有16人哄搶。

只要有房住，大家完全不在乎「凶宅」與否，畢竟搶到就是賺到。

如此緊張的供需，令香港樓市崩盤的說法，更像一個傳說。

有些媒體，更是選擇性報道。

以李嘉誠的「親海駅II」為例。雖然樓盤確實低開，但7折出售的只有626套房，引發了3.8萬人瘋狂申購，超額認購數達60倍，成為香港有史以來認購最高的「新盤票王」，妥妥的「日光碟」。

搶購親海駅II樓盤的盛況

而且，「親海駅II」低有低的道理。

雖然這裡地段不錯，但旁邊就是魚市場、水泥廠，魚腥味和噪音很大，居住環境並不理想。

專業人士也指出，每當市場低迷，李嘉誠都會快速降價出貨，以儘快收回投資。

這極符合其一生謹慎的原則，「絕不去賺最後一個銅板」。

至於李嘉誠等香港地產商也扛不住了，則更接近無稽之談。

雖然，港資房企也受市場下行影響被拖累業績，但其業績下滑幅度卻遠遜於內地房企，最重要的是，他們的業績早就不怎麼靠賣樓本身了。

相比內地房企的高周轉和一場空，香港房地產企業才真正是房地產企業，因為他們每一家都長期持有房地產物業，早就走上了「包租公」的模式，光是收租就能活得比較滋潤。

以港資房企的「四大家族」為例。

2023年半年報顯示，凈利潤最差的「新世界發展」，仍實現了9.01億港元的盈利；凈利潤最高的「新鴻基地產」，同比下滑6.47%，卻依然大賺239.07億港元。

而恆基地產，營收102.78億港元，竟然實現凈利潤59.57億港元。

低營收高利潤，靠的就是自有物業的租金，你站在維多利亞兩岸看到的大多數高端寫字樓，它們都有著長期的主人——香港地產「四大天王」。

除了自持物業的抗風險，香港地產商的財務策略也是保守到「落後」，前些年甚至被內地同行嘲笑：太慫，太沒格局了。

「四大家族」中，負債率最高的新世界發展為56.45%；最低的長實集團僅有21.16%，它5000多億的總資產中，只有不到1100億的總負債，而且手握著438億現金。

就這麼個身強體壯，說它扛不住，那真是咸吃蘿蔔操淡心了。

【轉型，才是更大的棋局】

所以我們也看到，特區政府對當前的房地產低迷，有關注，但保持淡定。

10月25日，特首李家超發表「2023年施政報告」，決定對樓市政策適當「減辣」，即把額外印花稅由3年減至2年，買家印花稅、從價印花稅稅率減半。

但也只是減，還是「辣」。

甚至於，10月30日，特區政府還扔出一個新的「重磅炸彈」——《北部都會區行動綱領》。

所謂「北部都會區」，即與深圳接壤的元朗區、北區。這裡面積高達300平方公里，過去卻被視為「邊陲」，農田沼澤遍地，尚未有效開發。

特區政府的願景，是將這裡打造成「國際創科新城」，使之不但成為香港科創產業的新引擎，更憑藉「南金融、北科創」的新布局，融入國家發展的大棋局。

按規劃，北部都會區將在5-10年內成形、20年內建成，屆時將提供50萬個住宅單位，容納250萬人口。

要知道，香港總人口不過750萬左右，而北部都會區就要安置香港三分之一的人口，與300萬公屋人口不相上下，實在是前所未有的大手筆。

這樣大的供給上來，對一心只想香港房價漲的人來說，不是什麼好事。但對香港市民，對香港經濟發展，卻更像是遲到的愛和決心。

因為早在1997年，董建華就提出香港「以科創為核心」的轉型升級計劃，但卻受制於當時的房價暴跌，以至於諸多計劃都被迫讓路於重振樓市。

這讓香港樓市有了後來的一路瘋狂，也讓香港經濟和民生至今仍被高房價拖累。以至於很多人對2003年香港選擇火速救市有不同觀點，其中不乏有聲音認為：如果當時香港能再忍忍房市之痛，咬牙堅持科創，或許今日之香港已經更接近國際科創中心的夢想。

這其中，最令人扼腕的，或許就是錯失「中芯國際」。

1997年，剛從台積電離職的張汝京，首選香港建設世界級晶片製造基地，為此需要200多公頃土地。

董建華非常看好這一項目，但這個超級工程嚇壞了一聽到別人要土地就認為別人要搞房地產的香港人，以「高科技名義炒地皮」的輿論，一浪高過一浪。

特區政府因此壓力山大，工程遲遲未獲放行。失望的張汝京只好改道，將工廠設在當時還相對落後的上海浦東，這才有了中國大陸最大晶片製造企業——中芯國際。

香港，原本是亞洲半導體產業的起點，卻在現實的地產利益與科技的理想雄心之間，選擇了土地。

這導致她錯失的，不光是一家高科技企業，還包括整個半導體產業鏈，以及在高科技領域引領全球的夢想、闖勁與信心。

梁振英也曾在一次訪問中說：「從後來的經歷看，其他行業包括經濟恢復還是比較快的……要是有前後眼，水晶球的話，那當年堅持下去（抑房市，強科創）就好了。」

翻譯一下就是，如果香港當初能夠忍住房地產之苦，咬緊牙關，堅定信心，推動轉型，其實是有機會轉型成功的，甚至轉型已經成功了。

這也是今天重啟科創夢的李家超特首，需要面對的課題。

從這個意義上說，香港房價有適當的回歸，對香港經濟轉型、民生改善，都是好事。

以科技創新打造經濟騰飛的新引擎，逐步破解產業依賴地產、科創動力不足、房價居高不下三大「世紀難題」，才是事關香港未來的「大棋」。

這樣的未來，香港從董特首時代就開始尋找了，現在，或許又是一個機會。

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