9月1日，A股市場表現溫和，港股颱風休市。其實港股可以改變休市，因為現在大多數交易所都是信息化交易，秋官主演的《大時代》里那種交易所熙熙攘攘的景象早已不再。有人可能會質疑說，颱風天上班會不會不安全，疫情三年都熬過來了，金融公司居家辦公其實並非難事。
港股暫停交易是件小事。而樓市救市政策出台算大事，而且一出就是連環套餐。地方解除限貸，央行降首付、降利率。
其中首套房20%首付、二套房30%首付的政策，問了下銀行的朋友，除了北京上海深圳等一線城市，之前很多銀行就是這麼執行的，這次只是將這種個別銀行、個別地區的下限政策推向全國，對想買首套房的大學生，的確是利好，首套房利率優惠是政策給年輕人的大禮包，不管別人怎麼說，都要用好這個政策。
而 其中存量房利率也迎來下調。 不過，一句話看得眾人云山霧繞，「在LPR上的加點幅 度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限」。
我理解，各地原來可能是LPR+加點，而各地「加點」都有下限，只不過各個銀行都不太可能低於這個下限，所以沒人關心。 存量貸款利率加點不能脫離各地當時的住房調控政策，這也是因時+因城施策，所以加點下限還是按照各地政策來。
據說北京2019年後的加點是55BP的下限，可能是全國最高，如果數據準確，那麼北京存量房利率可調整下限是五年LPR的4.2%+0.55%=4.75%。 有些城市加點只有0BP，那麼下限就是4.2%。
我理解的這個計算方式未必正確，但總體來說，給存量房貸降成本對房東來說是實實在在的好事，房東們也不用提前還款，直接將利率即可。當然，萬事有代價，利好背面是，銀行可能需要做出較大的讓利，勢必影響銀行利潤，今年銀行業績情況可能不佳。不過，全世界的銀行都改成了投行模式，我們還在原始的吃息差的拉皮條生意模式，賺的都是老百姓的錢，如今出點血，讓利給買房人也好。
除了央行政策，樓市如今各大城市的主線是取消四限。其中限貸的主要調整策略是「認房不認貸」，廣州、深圳、武漢、江蘇等地都在轉向「認房不認貸」，各地政策調整還在增加，估計你看到文字的時候又有一大批城市轉向了。限貸政策三條路徑：認房不認貸，認房又認貸，不認房不認貸。
以前是認房又認貸，只有大學畢業萌新才能符合首套房要求。而如今是認房不認貸，對於改善性住房是開了一條通路。當然，如果未來樓市還不起色，很可能過度到不認房不認貸，直接就放開限貸，銀行自己決策。感覺是不是有點像計劃生育的二胎政策？不知道來得及不。
樓市這麼多利好能不能扭轉房價？簡單說：短期看依然不能。美元強勢周期不改變，房價很難改變。當前我國貨幣政策也挺難的，之前國內央行主導LPR利率下調，結果就是人民幣一通貶值，國外利率高，有錢人奔國外存款，外貿公司都不敢從離岸帳戶取回美元。而人民幣貶值之後又要救人民幣，今天外匯準備金率又下調2%。這些政策頗有點左右手互搏的架勢。但好消息是，強勢美元應該在明年初結束，屆時現在釋放的政策才會集中起效，樓市才會迎來真正的轉折。
而現階段樓市政策出台，主要是為解決房企槓桿風險爭取時間，現階段某大已經復盤，某園債轉股、境內債展期等手段頻出，試圖脫困。房企此時急需喘息之機。
那麼投資人呢？可以適當關注槓桿率較低的房企和租售同權下長租業務的房企，但房地產市場安定之後，我們更該關注股市的「金九銀十」，隨著大量利好政策的出台，九月的A股行情當有所起色。
昨天我們給出了「金九」最核心的投資方向，三條：第一條：膽子大，賭周期性的，金融和煤炭，今天周期股強勢啟動，是不是有點「煤飛色舞」的感覺？煤炭板塊PB估值只有0.8左右，仍然很便宜，繼續看高一線。
第二條：膽子小，要確定性的，食品飲料消費股。作為消費的半壁江山，今天白酒板塊表現不錯，不知道是否還有人記得，我在7月初的時候說過一線白酒估值合理，個別白酒嚴重低估有老戴，從7月初到現在某酒從183上漲到249，上漲了36%，動態估值依然只有22倍,依然不貴。
很多人都說價值投資沒有用，通過煤炭和白酒的表現，說明投資人懂一點估值還是有用的，至少你可以發現價值低估的公司，相比於每天追熱點，如此在股市賺錢其實不難。
呂長順（凱恩斯） 證書編號：A0150619070003。【以上內容僅代表個人觀點，不構成買賣依據，股市有風險，投資需謹慎】